Увеличение спроса на новое жилье поддерживает рост ипотечного рынка в целом

Ипотечные портфели выросли
 Объемы выданных в 2011 году ипотечных кредитов говорят о положительной динамике по сравнению с показателями предыдущих лет. Как отмечает руководитель направления ипотечного кредитования ОАО «Первобанк» Юлия Лавриненко, объемы этого сегмента кредитования в Первобанке растут вместе с рынком: объем выдачи за 2011 год превысил аналогичный показатель 2010 года почти на 30%. Начальник управления кредитования физических лиц ОАО КБ «Солидарность» Оксана Иванова также говорит о значительном росте ипотечного портфеля в 2011 году. А в DeltaCredit объемы выдачи ипотечных кредитов в минувшем году увеличились по сравнению с 2010 годом в 2,5 раза.
Региональный управляющий Финансовой группы БКС Сергей Данилов считает, что опасения граждан, связанные с возможной второй волной кризиса и ростом ипотечных ставок в начале осени прошлого года вызвали новый виток интереса к ипотеке. В итоге несмотря на то, что к концу года ставки на фоне проблем с банковским фондированием начали медленно расти, прибавив за ноябрь-декабрь около 1%, результат года по ипотечным кредитам – около 700 млрд рублей – превзошел самые смелые прогнозы аналитиков.
При этом, по данным главного экономиста УК «Финам Менеджмент» Александра Осина, задолженность по предоставленным кредитам на 1 декабря 2011 года составляла 1,42 трлн рублей, увеличившись на 28% в годовом выражении, в то время как в 2010 году прирост этого показателя составлял 10,4%. Как поясняет эксперт, на динамике индикатора отразилось восстановление экономики, потребительского, банковского рынка, а также проведение государственных программ поддержки ипотеки.

Вниз или вверх
 Сегодня ипотечные ставки на покупку вторичного жилья находятся в диапазоне 10,5-15,5% в рублях, 8,8-13% в долларах, а кредиты на покупку жилья в новостройках выдаются под 12,5-16,25% в рублях, 9,5-14 % в долларах, отмечает Сергей Данилов. Средние ипотечные ставки, по словам Александра Осина, определяются кредитной политикой крупнейших игроков и составляют 10-12% годовых.
Самарский рынок ипотечного кредитования сейчас находится на уровне четвертого квартала 2011 года, но незначительные изменения все-таки имеют место, констатирует региональный директор DeltaCredit в Самаре Карина Логачева, уточняя при этом, что в DeltaCredit процентные ставки находятся в диапазоне от 10% годовых. О таком же нижнем пороге ипотечных ставок говорят в «Солидарности», отмечая, что ставка зависит от размера первоначального взноса и срока кредитования. В Первобанке ставки по ипотеке начинаются от 7,9% годовых. К слову, в последних двух банках обращают внимание на то, что в ближайшее время не планируют пересматривать ставки по ипотечным займам.
Аналитики же расходятся в прогнозах о том, как будут вести себя ипотечные ставки в обозримом будущем. Так, по мнению Сергея Данилова, из-за удорожания банковского фондирования тенденция роста ипотечных ставок продлится минимум до середины 2012 года. В то же время Александру Осину в первом квартале 2012 года более вероятным представляется снижение ставок по ипотеке, чем их рост. Он объясняет это тем, что тренд инфляции остается понижающимся, а конкуренция на рынке, несмотря на усиление позиций крупных банков, все еще высока: это и создает предпосылки для незначительного снижения средних ипотечных ставок в ближайшие месяцы – на несколько десятых процента. Но эксперт не исключает, что во втором полугодии 2012 года возможна обратная тенденция – рост ипотечных ставок на фоне циклического ускорения инфляции.
«Первичка» стала популярнее
 По наблюдениям Сергея Данилова, в 2011 году каждая третья квартира по ипотеке приобреталась на первичном рынке и, согласно прогнозам, в 2012 году доля новостроек, купленных в ипотеку, вырастет до 35%. Эксперт связывает это с удешевлением ипотеки после кризиса 2008-2009 годов и появлением все большего числа совместных программ банков и застройщиков, предусматривающих более выгодные условия по процентным ставкам и более оперативное документальное сопровождение сделок.
Юлия Лавриненко также говорит о растущей популярности кредитов на новое жилье, уточняя, что при этом потребитель чаще выбирает уже возведенные и сданные объекты. Кроме того, в банках отмечают, что потенциальных заемщиков интересуют не только квартиры в строящихся многоквартирных домах – растет интерес к займам на приобретение и строительство коттеджей, к кредитованию индивидуальных жилых домов с земельными участками. Как отмечает Карина Логачева, этот рынок пока не широко охвачен, и DeltaCredit рассматривает возможность использования в своей продуктовой линейке подобной программы. В «Солидарности» уже появилась программа ипотечного кредитования на приобретение жилого дома с земельным участком: срок кредитования составляет до 20 лет, а процентная ставка – от 10 % годовых. Первобанк с учетом этих рыночных тенденций в минувшем году расширял перечень аккредитованных объектов недвижимости по программам кредитования на первичном рынке, а с декабря 2011 года предложил клиентам возможность приобретения коттеджей и таунхаусов. В частности, в банке действует специальная ипотечная программа по приобретению таунхаусов в жилом комплексе «Европейский двор» на Первой просеке: срок кредитования составляет до 17 лет, процентная ставка – от 9% годовых.

Придают ускорение
По убеждению Александра Осина, драйверами роста ипотечного рынка остаются положительные темпы прироста экономики, консолидация и усиление финансов банковского сектора, стабильный рыночный инвестиционный спрос на активы, позволяющие получать доход в долгосрочном периоде вне зависимости от краткосрочных инфляционных и инвестиционных шоков.
Юлия Лавриненко придерживается мнения, что основным трендом на ипотечном рынке в 2012 году станет активное развитие социальной направленности кредитных программ: более широкое распространение получат специализированные займы, рассчитанные на определенные категории населения, – молодые семьи, военнослужащих, госслужащих, обладателей сертификата на материнский капитал. Также среди поддерживающих развитие ипотечного рынка факторов эксперты называют дальнейшее расширение сотрудничества банковских учреждений с застройщиками, брокерами и риелторами.
Тем не менее, по прогнозам Сергея Данилова, по итогам 2012 года объем ипотечных кредитов вряд ли существенно увеличится – рост составит не более 8-10%. Согласно более оптимистичным прогнозам, ипотечный рынок в этом году может вырасти на 38%.

Александр ОСИН, главный экономист УК «Финам Менеджмент»:
– В ближайшие несколько месяцев рост объема ипотечных кредитов, исходя из его тренда, может составить 40% в годовом выражении. Это существенно выше номинальных темпов роста экономики и создает риски и для потребительского, и для банковского сектора. Политика банков в области кредитования приведет к сглаживанию прироста ипотечного рынка в ближайшие кварталы до 15-20% г/г, что более соответствует приросту экономики и потребительских доходов населения. Поэтому я полагаю, что в 2012 году определенное замедление в темпах прироста ипотечного рынка все же произойдет.

Карина ЛОГАЧЕВА, региональный директор DeltaCredit в Самаре:
– Для роста ипотечного рынка необходимы экономическая и политическая стабильность – уверенность населения в завтрашнем дне, подкрепленная социальными программами и гарантиями государства, в частности, субсидирование населения с возможностью использовать субсидию в любом, не только государственном, банке. Важно, чтобы господдержка стимулировала развитие ипотечной отрасли в целом. На темпы роста рынка влияет и объем сдаваемого в эксплуатацию жилья – важна поддержка правительством компаний-застройщиков, что позволит сектору новостроек увеличить свои объемы.

Сергей ДАНИЛОВ, региональный управляющий Финансовой группы БКС:
– Думаю, минимум до середины 2012 года продлится тенденция роста процентных ставок по ипотеке – прежде всего, потому, что из-за нестабильности на финансовых рынках дорожает банковское фондирование, а в таких условиях ипотечные портфели становятся менее интересными, менее прибыльными и одновременно более рискованными для банков. Возможно, средняя ставка вырастет на 2-3% – до 15-16% в рублях. Но дальнейшая динамика вряд ли будет повышательной, так как в этом случае ипотечные продукты станут недоступны для большей части потенциальных заемщиков.

Юлия ЛАВРИНЕНКО, руководитель направления ипотечного кредитования ОАО «Первобанк»:
– На сегодняшний день перечень представленных на рынке ипотечных программ достаточно разнообразен: заемщикам предлагают кредитование жилья на различных стадиях строительства и коммерческой недвижимости, нецелевые кредиты под залог недвижимого имущества и другие программы. Именно это разнообразие определяет широкий диапазон между минимальными и максимальными процентными ставками. В среднем по рынку ставка составляет около 12%. В начале 2012 года ставки по ипотечным кредитам, скорее всего, останутся на текущем уровне.