Если вы нашли ошибку в тексте - выделите ее и нажмите CTR+Enter
Для желающих приобрести земельный участок под коттеджное строительство рынок предлагает множество вариантов. Будущие домовладельцы руководствуются целым рядом критериев, влияющих на комфортность будущего жилища: находится ли земля в организованном поселке, продается ли участок со строительным подрядом или без, насколько близко участок от города и удобно ли до него добираться. Однако, по заявлениям экспертов, существует еще один значимый аспект, о котором следует помнить, принимая решение о том, покупать объект или нет. Это статус земельного участка, на котором ведется строительство.
Фото:
Сергей КОКАРЕВ
Суть отличий
«Земля, на которой строятся коттеджные поселки, может быть как в собственности, так и в аренде у компании-застройщика. Более того, здесь возможны и комбинированные схемы, когда в границах одного поселка присутствуют обе формы», – сообщает генеральный директор ЗАО «Комфорт» Дмитрий Киреев. Первый случай удобнее и для девелопера, и для покупателей, с точки зрения прозрачности продаж. Но в случае если землю приобрести в собственность невозможно (нельзя, например, купить прибрежные зоны, участки, принадлежащие лесному фонду), застройщикам остается только брать эти участки в аренду, приобретая в собственность соседние. При строительстве поселка, прилегающего к таким объектам, девелопер оформляет двойную форму собственности: владения и аренды. Соблюдая закон, он осуществляет строительство на земле, которая находится в собственности, оставляя свободной прибрежную зону и нетронутыми лесные участки.
Если приобрести землю в собственность по закону невозможно, застройщикам остается только брать эти участки в аренду, приобретая в собственность соседние
Безусловно, собственники земельных участков обладают наибольшим объемом прав в отношении своего имущества по сравнению с другими правообладателями. «Особенностью права собственности на землю является то, что земля – это не просто вещь, а природный ресурс. По этой причине владение, пользование и распоряжение землей не должны наносить ущерб окружающей среде. Земельным законодательством предусмотрены некоторые ограничения прав на земельные участки. Земельным кодексом РФ установлено полное изъятие из оборота и ограничение в обороте некоторых земельных участков», – поясняет юрист ООО ЮКЦ «Победоносец» Андрей Пронин. Земельные участки, ограниченные в обороте, могут предоставляться в частную собственность только в исключительных случаях, предусмотренных федеральными законами. В Земельном кодексе РФ перечислены ограниченные в обороте земельные участки. В пределах земель природоохранного назначения вводится особый правовой режим использования земель, ограничивающий или запрещающий виды деятельности, которые несовместимы с основным назначением этих земель. Земельные участки в пределах этих земель не изымаются и не выкупаются у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
«Аренда включает в себя два элемента, которыми обладает собственник: право владения и право пользования. В некоторых случаях только один элемент – право пользования. В целом аренда представляет собой ограниченное право пользования чужим имуществом. Земельные участки могут предоставляться гражданам и юридическим лицам на первичном рынке земли, то есть посредством заключения договоров аренды между органами государственной власти или местного самоуправления, уполномоченными распоряжаться земельными участками, и заинтересованными лицами. На вторичном рынке граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельные участки, могут сдавать их в аренду другим гражданам и юридическим лицам. Также арендаторы, которые заключили договоры аренды на первичном рынке земли, имеют право переуступить свое право аренды на земельный участок третьим лицам (заключить договор замены стороны в обязательстве)», – комментирует Андрей Пронин. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодателем может быть только собственник или уполномоченное им лицо (в силу доверенности или договора, например агентского или договора доверительного управления имуществом). В договоре обязательно должны быть указаны данные, позволяющие идентифицировать земельный участок, и срок договора аренды.
Внимание: документы
«При выборе коттеджного поселка необходимо проверить документы, связанные с правами застройщика на земельный участок. К ним относятся документы о выделении участка с подробным описанием, под какие цели и на каких условиях. Если участок был выделен на правах аренды, надо обратить внимание на сроки аренды и порядок передачи его в собственность. И само собой, должно быть разрешение на строительство от местной администрации со всеми необходимыми согласованиями», – сообщает начальник юридического отдела ЗАО «Агентство оценки «Гранд Истейт» Наталья Кузнецова. Кроме того, важно проверить наличие технических условий на подключение коммуникаций электросетей, газа, водоснабжения, телефонной связи. Если коттеджный поселок уже сдан, то у застройщика надо запросить заключение госкомиссии.
На сам коттедж и прилегающий к нему участок должны быть следующие документы: свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок; правоустанавливающий документ на участок с указанием, на каком основании приобрел землю застройщик (постановление о предоставлении участка, договор купли-продажи и др.); кадастровый паспорт участка; свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом; кадастровый паспорт на строение. Последний важный документ – договор с управляющей компанией, которая будет обслуживать коттеджный поселок.
В случае приобретения дома, который построен на арендованной земле, необходимо уточнить, позволяют ли условия договора аренды передавать право пользования участком другим лицам. Покупатель дома сможет пользоваться землей в том объеме, в каком это необходимо для эксплуатации дома. Владелец участка имеет право потребовать денежную компенсацию за пользование землей. Также, по словам эксперта, стоит уточнить, имеются ли документы на строительство дома и его ввод в эксплуатацию. Особое внимание обратите на соответствие реальной планировки дома его официальному плану. Если между ними есть расхождения, необходимо их устранить до того, как покупка будет оформлена.
По словам Андрея Пронина, как правило, после окончания строительства земля, находящаяся в аренде, оформляется в собственность застройщика и отчуждается в собственность покупателя вместе с коттеджем. В договоре долевого участия или инвестирования, которые подлежат государственной регистрации, это должно быть прописано.
В чем риск
Несомненно, ситуация, когда владелец является собственником как коттеджа, так и земельного участка, является более надежной. Здесь более понятна и упрощена процедура проверки документов, анализа сделки, в отличие от возможных цепочек, которые идут от собственника до субарендаторов. «В случае аренды надо быть внимательным по срокам аренды, условиям исполнения договора и его расторжения, возможности выкупа арендованного участка, а также перехода права аренды. С одной стороны, кажется, что самая главная гарантия благополучной жизни в подобном поселке является своевременная оплата арендных платежей собственнику, но с другой - там достаточно много скрытых нюансов, по которым договор аренды может быть расторгнут досрочно. Кроме того, необходимо уточнять статус самого строения на арендованном участке, ведь, если право собственности на дом не зарегистрировано, фактически такого строения по закону не существует. Таким образом, при покупке дома на арендованном земельном участке нужно детально и внимательно изучать документы», – предостерегает Дмитрий Киреев.
СПРАВКА
В Земельном кодексе РФ перечислены ограниченные в обороте земельные участки: в пределах особо охраняемых природных территорий, кроме тех, что заняты государственными природными заповедниками и национальными парками; в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами; занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия и другие.
По закону на землях природоохранного назначения допускается ограниченная хозяйственная деятельность при соблюдении установленного режима охраны этих земель в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Наталья КУЗНЕЦОВА, начальник юридического отдела ЗАО «Гранд Истейт»:
– У аренды есть свое преимущество – это более низкая цена. Для тех, кто хочет купить участок недорого - этот вариант зачастую предпочтительнее. Кроме того, в ряде случаев получить землю в собственность невозможно. Например, запрещена приватизация прибрежных зон, участков, относящихся к лесному фонду и вблизи природоохранных зон. Поскольку коттеджи именно в таких местах являются наиболее привлекательными для покупателей, застройщики выбирают единственно возможный вариант – аренду.
Дмитрий КИРЕЕВ, генеральный директор ЗАО «Комфорт»:
– Ситуация, когда приобретается дом с земельным участком, который находится в собственности у застройщика, более «прозрачна» и безопасна. Здесь владелец может обустроить все согласно своим нуждам, при этом не опасаясь за незыблемость своего положения. Сказать однозначно, что лучше – аренда или собственность, довольно сложно. Каждый покупатель должен решить этот вопрос для себя самостоятельно.
Последние комментарии
Ага. Прошло 5 лет, а воз и ныне там. До сих пор ни одного заказа, ни одного дивиденда.
Скажите пожалуйста, до какого числа будет выставка динозавров?