Три варианта на выбор

С 1 января этого года вступил в действие новый закон, который предполагает страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. Чтобы уменьшить свои риски, застройщик может получить поручительство банка, застраховать свою ответственность на открытом рынке или вступить в общество взаимного страхования. Данные правовые нормы, по мнению законодателя, должны способствовать защите прав дольщиков, а также удалить с рынка все ненадежные строительные компании. Проблемный застройщик просто не сможет получить поручительство в банке, оформить страховку. По сути, обязательное страхование приведет к укрупнению участников рынка, увеличению количества сделок по слияниям и поглощениям компаний-застройщиков. Также заметно осложнится работа малых и средних предприятий на рынке новостроек, которым сложнее будет взаимодействовать с банками и страховыми организациями.

"Даже частные риски заведомо добросовестных, хорошо зарекомендовавших себя застройщиков трудно оценить с большой точностью: любая стройка связана со многими внешними факторами - проблемы подрядчиков, поставщиков, внешних инженерных сетей и т.д., - говорит председатель Координационного совета общественного движения "Дольщики Самары" Василий Алексеенко. - Не стоит забывать и о системных рисках - таких, как скачки цен на жилье, изменение стоимости материалов, кредитных ресурсов".

Покупателям придется заплатить

Однако главный вопрос, который волнует всех потенциальных покупателей жилья, - приведет ли реализация нового закона к росту стоимости жилья. Так, Василий Алексеенко уверен, что рост цен будет весьма значительным и может составить 10%.

"Сама по себе страховка не увеличит поглощение квартир рынком жилья", - рассуждает эксперт. - Ведь много квартир будет оставаться в продаже уже как готовое жилье долгое время и после сдачи домов в эксплуатацию. И страховка, уже по сути не нужная их покупателям (дом уже сдан в эксплуатацию), все равно останется заложенной в стоимость квадратного метра".

При этом эксперт уточняет, что авторы закона ожидают повышения цен всего лишь на 4%. Предполагается, что за эту сумму общество взаимного страхования застройщиков сможет, а страховые компании согласятся застраховать большинство строек в стране.

"Я не уверен, что после вступления в силу закона об обязательном страховании ответственности застройщиков цены непременно вырастут, - считает генеральный директор ГК "Институт оценки" Алексей Гурьянов. - Конкретные цифры зависят от того, насколько увеличатся затраты застройщиков. Если незначительно, то и рост цен может быть незначительным. Другой вопрос, что застройщикам выгодно говорить о росте цен. Это повышает ликвидность их объектов".

Каковы перспективы?

Другой важный вопрос: каковы перспективы получения возмещения? Наиболее вероятным вариантом страхования застройщиков эксперты называют общества взаимного страхования. По мнению Василия Алексеенко, специализированные компании не будут стремиться получить долю на этом рынке. То же можно сказать и про банковские гарантии: риски велики, непредсказуемы и неуправляемы.

Однако возникает вопрос, хватит ли средств страхового фонда общества взаимного страхования для выплат дольщикам в случае форс-мажора. Ведь в случае мало-мальски серьезных проблем на рынке, которые затронут крупного застройщика с несколькими объектами или несколько мелких организаций, деньги могут просто-напросто закончиться.

"Пострадают и дольщики, и застройщики, начнутся долгие судебные тяжбы, - рассуждает Алексеенко. - Из страховых взносов дольщиков добросовестным застройщикам придется покрывать ответственность конкурентов, скажем так, менее добросовестных. То же самое может произойти, если некоторые застройщики не найдут ничего лучшего, как воспользоваться услугами недобросовестных страховых компаний и банков".

Кроме того, не надо забывать, что с момента выплаты денег дольщиком до момента наступления страхового случая, а потом еще и получения страхового возмещения цена недвижимости, с учетом динамики роста цен и инфляции, возрастет, и практически нереально будет приобрести аналогичное жилье на полученные от страхового возмещения средства.

Василий Алексеенко, председатель Координационного совета общественного движения "Дольщики Самары":
- Покупатель жилья может выбирать: разделить риск с застройщиком и получить скидку в виде более низкой цены или купить готовую новую квартиру в сданном доме по ее рыночной стоимости. Если закон действительно начнет работать, то потребитель лишится выбора. Скидка за покупку во время строительства уменьшится. Да, уже не будут учитываться риски, но и общий уровень цен вырастет, по нашим прогнозам, на 10%. Доходы большинства добросовестных, но не самых крупных застройщиков, несмотря на вынужденный рост цен, не увеличатся.