Низкий уровень комфорта

Рынок офисных площадей в Самаре очень разнообразен. К продаже и аренде предлагаются помещения как в центре, так и на окраинах, за исключением, пожалуй, лишь Красноглинского и Куйбышевского районов. Размещаются офисы во встроенных помещениях, в переоборудованных квартирах первых этажей жилых домов, а также в специально возведенных зданиях, которые возводились как в советскую эпоху, так и несколько лет назад. В целом, характеризуя рынок офисной недвижимости, практически все эксперты говорят о том, что, несмотря на появление в последнее время современных офисных центров, все они далеки от класса "А", подразумевающего наличие просторных помещений для переговоров, кафе, прекрасно функционирующих систем вентиляции и кондиционирования, датчиков пожарной сигнализации и круглосуточной квалифицированной охраны. И даже если формально эти признаки есть, то на деле система вентиляции не работает, а охранники мирно спят прямо на рабочих местах. Среди распространенных проблем офисных центров, как уточняет генеральный директор Royal Estate Boutique Никита Петухов, также отмечается недостаточная высота потолков, невозможность найти управляющую компанию, которая содержала бы в должном порядке здание, а главное - проблема с парковкой.

Возможно, именно потому, как отмечает руководитель направления коммерческой недвижимости ГК "Бизнес Гарант" Дмитрий Новиков, до сих пор в Самаре продолжают пользоваться спросом, казалось бы, давно морально устаревшие здания, построенные в советскую эпоху. Причина проста: цены на аренду в таких офисных центрах обычно невелики, а уровень комфорта сопоставим с формально более современными бизнес-центрами.

А вот руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости АН "Визит" Сергей Устинов уверен, что крупные арендаторы офисных помещений постепенно склоняются в пользу современных светлых помещений с качественным ремонтом и хорошим сервисом (служба рецепции, охрана, возможность круглосуточного доступа). "Следуя традиции западных компаний, растет спрос на свободную планировку (open spaсe), - добавляет эксперт. - Мелкие и средние компании с удовольствием занимают формат недорогих офисов с кабинетной планировкой и демократичной ценой".

Негативные прогнозы

Безусловно, уровень цен зависит от размера помещения, района, уровня удобств. Но если говорить о конкретных расценках, то их уровень остается самым разным. Так, к примеру, по данным газеты "Из рук в руки", офис площадью 130 кв. метров на ул. Ташкентской предлагается по цене 300 рублей за квадратный метр, в то время как офис площадью 510 кв. метров в здании на ул. Льва Толстого, 123 (офисный центр "КАПИТАЛ HAUS") можно снять за 600 руб. за квадратный метр в месяц.

По мнению Дмитрия Новикова, самые востребованные - помещения небольшого размера (примерно 25-50 кв. метров). Средняя цена за аренду таких помещений составляет в Самаре примерно от 9 до 15 тыс. рублей. Так, к примеру, согласно данным той же "Из рук в руки", на ул. Венцека, 65 можно снять офис площадью 27 кв. метров за 9,2 тыс. рублей в месяц. Ежемесячная аренда помещения площадью 50 кв. метров на проезде Мальцева составит 13, 8 тыс. рублей.

Характерно, что существенного изменения ценовых показателей за последние месяцы не произошло, что говорит о стабильности рынка. "За последние полгода существенной корректировки арендных ставок ни в одном из сегментов отмечено не было, - уточняет Сергей Устинов. - С учетом роста предложения и нестабильных макроэкономических показателей мы ожидаем стагнацию спроса и арендных ставок".

За город!

Казалось бы, в сочетании с существующей уже сейчас невостребованностью дорогих офисных помещений в новых бизнес-центрах данная ситуация могла бы стать непреодолимой преградой для строительства новых офисных площадей. Однако не все тенденции на рынке офисной недвижимости можно назвать негативными. Так, Никита Петухов уверен, что за последний год заметно вырос интерес к размещению офисных центров на окраинах и выездах из города. "Горожанам надоело стоять в пробках, - уточняет эксперт. - Поэтому все больше строится офисов на выездах из Самары, особенно перспективным выглядит северное направление, в сторону будущего стадиона. В центре же останутся офисы, в основном, крупных, состоятельных организаций".

Действительно, эксперты считают, что именно размещение за пределами делового центра города может стать той изюминкой, которая привлечет арендаторов. К тому же на окраинах, где земля заметно дешевле, можно будет построить нормальные парковки. Также, по мнению Петухова, в будущем в Самаре появятся лофты - офисные помещения на территориях бывших заводов. Также будут более активно использоваться памятники архитектуры. Это позволит заметно облагородить городской ландшафт.

А вот Дмитрий Новиков, в свою очередь, отмечает, что у потенциальных арендаторов все больший интерес проявляется к помещениям на первых этажах жилых домов с отдельным входом, что дает большую свободу графика работы и организации пространства. Таким образом, несмотря на грядущую ценовую стагнацию, рынок офисной недвижимости все еще развивается - в виде появления новых форм-факторов, освоения новых территорий и качества услуг.

Дмитрий Новиков, руководитель направления коммерческой недвижимости ГК "Бизнес-Гарант":

- За последний год серьезных перемен на рынке офисной недвижимости Самары не произошло. Единственное важное событие - строительство офисного центра "Башня" напротив Центрального автовокзала. Его возводит ГК "Берег", и в целом этот проект можно считать действительно удачным, способным повлиять на рынок недвижимости.

Если же говорить о сохраняющихся сейчас тенденциях на рынке офисной недвижимости, можно сказать, что очень востребованы (как в смысле продажи, так и в смысле аренды) помещения размером примерно 25-50 кв. метров. Они относительно недороги. Более крупные помещения зачастую простаивают. И это понятно, так как зачастую гораздо выгоднее приобрести офис во встроенных помещениях на первом этаже жилого дома с отдельным входом. Это несет в себе сразу несколько преимуществ. Так, можно обустроить собственную парковку. К тому же хозяева многих офисных центров регулярно "закручивают гайки", повышая коммунальные платежи либо ограничивая время работы. Есть и такая специфическая проблема, как плохая вентиляционная система в ряде офисов, что приводит к частым болезням сотрудников. В этой связи покупка собственного помещения выглядит вполне оправданной.

Что же касается заполняемости помещений в офисных зданиях, то налицо интересная тенденция. Полностью, буквально под завязку, заняты помещения в офисах, построенных много лет назад, и, казалось бы, не соответствующих современным требованиям. Уже давно ведутся разговоры о том, что необходимо строить современные помещения. Однако то, что возводится, тоже далеко не идеально и мало соответствует классу "А".