Читаем законодательство

Часто кажется, что многие архитекторы специально задумывали планировку типовых квартир так, чтобы осложнить жизнь их будущих владельцев. Крохотные кухоньки, огромные коридоры, занимающие едва ли не половину квартиры, или наоборот, совсем узкие прихожие, в которых не хватает места даже чтобы раздеться. Впрочем, иногда перепланировка требуется и для того, чтобы выделить в «малометражке» дополнительный уголок подросшему чаду, а то и молодой семье, решившей пожить с родителями.

Первое, что нужно помнить — ни в коем случае нельзя начинать работы на свой страх и риск, ведь последствия могут быть очень серьезными. Для начала ознакомьтесь с Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170, в котором говорится, что "перепланировка жилых помещений может включать в себя перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров". Также в документе подчеркивается, что перепланировка, ухудшающая внешний вид фасада дома, нарушающая права соседей или мешающая работе противопожарных устройств, запрещается. Соответственно, столь любимые обитателями "хрущевок" на первых этажах пристрои к комнатам и кухням являются незаконными.

Не следует думать, что можно "отрезать" в свою пользу часть общего коридора. А вот, к примеру, соединить чулан с одной из комнат, или же убрать стену между кухней и комнатой – вполне допустимо. Специалисты творческой мастерской IDEA также добавляют, что нельзя выносить радиаторы отопления на лоджии и холодные террасы, запрещено сносить несущие конструкции, нельзя организовать на лоджии или балконе кухню или ванную. Нельзя перенести санузел или кухню так, чтобы они расположились над жилыми комнатами соседей.

Получается, что поле для творчества совсем невелико. При этом генеральный директор ООО "КБТ", занимающейся проектированием жилых и промышленных помещений, Андрей Теплых уточняет, что самостоятельно определить, какая именно стена является несущей, невозможно. В любом случае лучше сначала обратится к специалисту, который разберется в этом вопросе. Для анализа специалист будет использовать типовую документацию домов разных серий, ведь даже внешне одинаковые "хрущевки" и "панельки" на деле могут отличаться.

Из чего выбрать?

Наиболее распространен такой вид перепланировки, как превращение однокомнатной квартиры в студию, когда убирается перегородка между комнатой и кухней, тем самым квартира превращается в студию. Учитывая популярность этого варианта, некоторые фирмы даже специально стали строить квартиры-студии. Правда эксперты обычно советуют не сносить полностью разделяющие стены, оставляя лишь широкий арочный вход и разделяя разные зоны квартиры разным покрытием пола - линолеумом или плиткой на кухне и ламинатом в комнатах.

Также часто идет перепланировка двух и трехкомнатных квартир. Обычно цель таких перемен одна – создать дополнительную комнату. Так, перепланировка 2-х комнатной "хрущевки" в 3-х комнатную происходит с помощью разделения одной из комнат перегородкой на две части. "Перегородка должна располагаться между двумя оконными проемами, - рассказывают в самарской компании "ДивГруп". - Однако, если оконный проем только один, то во второй комнате будет лишь искусственный свет. Еще одним возможным вариантом является перенос перегородки в случае смежных комнат, когда за счет площади одной из них увеличивается площадь коридора".

Многих самарцев привлекает идея увеличить площадь комнаты за счет балкона или лоджии. В этом случае можно утеплить балкон, демонтировать раму и дверь, сохранив подоконную часть, которую придется как-то обыграть в дизайне. Однако может получиться так, что хозяева квартиры пожелают убрать и эти детали конструкции. Специалисты творческой мастерской IDEA уточняют, что это можно проделать лишь в некоторых монолитных домах, а вот обитателям «панелек» от такой идеи лучше отказаться – дому может быть нанесен непоправимый ущерб. В целом же, при проживании выше пятого этажа и при условии, что лоджия или балкон являются единственными в квартире или имеют противопожарное значение, шансы согласовать такую перепланировку минимальны.

Помним про закон

Вот тут-то мы переходим к главному: по закону любые перепланировки можно производить лишь после получения разрешения специальных органов. В противном случае в дальнейшем с квартирой нельзя будет совершать какие-либо сделки. Более того, если проверяющие органы посчитают, что дому в целом был нанесен ущерб, владельцу придется за свой счет приводить квартиру в прежнее состояние. Если вы откажетесь это сделать, жилье теоретически может быть продано решением суда, и средства будут направлены на приведение квартиры в прежнее состояние.

Алгоритм действий такой: прежде всего нужно определится, необходим ли вам проект перепланировки. Он не нужен, если, к примеру, речь идет об установке дополнительной перегородки, или других действий, не нарушающих целостность конструкций дома. В этом случае сначала необходимо обратится в Самарский филиал ФГУП "Ростехинвентаризация" Федеральное БТИ" по адресу ул. Скляренко, 12. Но если речь идет о необходимости снести стену, то придется заранее обратится в проектную организацию, которая подготовит соответствующую документацию. Стоимость такого проекта в Самаре начинается от 1 тыс. рублей за кв.метр. Кроме того, в смету необходимо внести расходы на оплату услуг юриста. Согласно данным АН "Визит", средние расценки составляют от 20 тыс. рублей.

В перечень требуемых документов входят свидетельство о праве собственности на занимаемое помещение, согласие на перепланировку от всех проживающих в квартире, заключения газовой и противопожарной служб. Потом согласованные в БТИ документы вместе с заверенным техпаспортом необходимо передать в Департамент строительства и архитектуры мэрии Самары. Ответ оттуда вам должны предоставить в течение 45 дней.

Евгений Хлупин, юрист АН "Визит":

- Перепланировка представляет собой изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч.2 ст.25 ЖК РФ). При этом она проводится с сохранением функционального назначения помещения. В то же время, следует отметить, что не все перепланировки можно узаконить. Например, если они нарушают прочность несущих конструкций зданий или ухудшают условия эксплуатации дома. В этом случае помещение придется приводить в первоначальное состояние за счет собственных средств.

По общему правилу перепланировку необходимо согласовать с соответствующим органом местного самоуправления - на территории Самары этим органом является Департамент строительства и архитектуры.