Потерять право собственности на квартиру вследствие того, что сделка купли-продажи недвижимости оспорена в суде, - ситуация, страшнее которой не придумаешь. Конечно, привлечение опытных юристов, риелторов может снизить риск подобного развития событий. С другой стороны, можно прибегнуть к услуге страхования титула, и тогда при неблагоприятном развитии событий вам возместят расходы на покупку жилья.
Защита от мошенников
Страхование титула - достаточно новое, но стремительно набирающее популярность явление. "Титульное страхование обеспечивает защиту на случай утраты права собственности на недвижимость, если вашу сделку признают незаконной по причине событий, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи, - рассказывает начальник отдела ипотечного страхования филиала компании РОСГОССТРАХ в Самарской области Ольга Евдокимова. - Страховым случаем, при котором страховая компания выплачивает денежное возмещение убытка, является решение суда, лишающее собственника права собственности на недвижимость".
Утрата права собственности - не такое уж редкое явление. На вторичном рынке оно может появиться, когда выяснится, что одна из сделок по перепродаже была совершена с нарушениями - к примеру, не были учтены права детей, которые не участвовали в приватизации. И даже если после этого квартира перепродавалась, к примеру, три раза, то вследствие первой, незаконной, продажи все последующие сделки будут аннулированы. И, как следствие, конечный покупатель, уверенный, что купил прекрасное жилье, окажется и без квартиры, и без денег.
Кстати, неприятности могут поджидать и покупателей "первичек". Недобросовестные застройщики, которые перепродают одну и ту же квартиру много раз, встречаются до сих пор. Конечно, можно подать иск к тому, кто продал недвижимость, но деньги далеко не всегда удается взыскать - например, в случае смерти, тяжелой болезни, плохого материального состояния продавца и т.д. Да и в любом случае, дело это долгое.
Сколько придется заплатить
Как рассказывает Ольга Евдокимова, основное отличие этого вида страхования от других заключается в том, что оно защищает не от событий, которые могут произойти в будущем, а от возможных последствий уже произошедшего. На момент приобретения титула такие события неизвестны страхователю и никак не проявляют себя.
Чтобы оформить договор, нужны документы, подтверждающие ваше право собственности на жилье, а также (в случае ипотеки) - ипотечный договор. Что же касается цены титульного страхования, то, по словам генерального директора ГК "Статус" Елены Чичановской, она варьируется в пределах от 0,15% до 4% от страховой суммы. "При этом стоимость полиса складывается из комбинации рисков и суммы покрытия по результатам андеррайтинга (оценки рисков), - добавляет эксперт. - Величина тарифной ставки зависит от целого ряда факторов: количества сделок и чистоты истории объекта недвижимости, полноты представленных документов, временных промежутков между проводимыми сделками и т.д.".
Другими словами, на стоимость полиса влияет не столько оценочная стоимость квартиры, (что тоже существенно), сколько ее "история". Если квартира покупается у собственников, которые ее приватизировали или построили по договору долевого участия, то страховой тариф будет минимальным. Если квартира давно в обороте и много раз переходила из рук в руки, то тариф может быть заметно больше.
Чуть иначе складывается ситуация, если речь идет о титульном страховании ипотеки. "В этом случае размер страховой суммы определяется сторонами договора в размере кредитной задолженности заемщика перед банком, - объясняет Ольга Евдокимова. - В таком случае страховщик производит выплату кредитору страхователя в счет его обязательств, возникших при покупке данной недвижимости. Но договор страхования при ипотечном кредитовании также может быть заключен и на полную стоимость недвижимости, и в таком случае выплата будет произведена в следующем порядке: банку-кредитору - сумма задолженности по кредитному договору, оставшаяся часть суммы - страхователю".
Таким образом, заемщик не теряет те средства, которые он взял в кредит под залог недвижимости, и вернет себе те средства, которые он за нее уже выплатил.
Как получить возмещение
Претендовать на выплату возмещения можно лишь в том случае, если утрата права собственности на это имущество произошла по причинам, не зависящим от самого страхователя, и подтверждена вступившим в законную силу решением суда. "При этом выплата будет произведена даже после окончания срока действия договора страхования, если исковое заявление, на основании которого было принято и вступило в законную силу решение суда, поступило в суд в период действия договора", - рассказывает Ольга Евдокимова.
Кстати, есть и еще один важный момент. Многие опасаются заключать договор титульного страхования, будучи уверенными, что страховая компания сможет найти способ не платить возмещение. Однако это не так. Если даже страховая компания не готова добровольно выплатить возмещение, то всегда можно обратиться в суд. "Оспорить титульное страхование (кроме явно криминальных случаев, где выявляется недостоверность правовой документации) сложно, - настаивает Елена Чичановская.- Судебная практика демонстрирует защиту интересов страхователя".
Елена Чичановская, генеральный директор ГК "Статус":
- Титульное страхование покрывает такие риски, как ошибки, допущенные при оформлении сделки, и случаи мошенничества. Также бывает, что на момент заключения договора не учли интересы третьих лиц, имеющих отношение к данной недвижимости. Например, считавшийся на момент приватизации без вести пропавшим человек объявился и оспаривает итоги приватизации, требуя восстановления своих имущественных прав и соблюдения законных интересов. Титульное страхование поможет вам и в случае нарушений или ошибок, допущенных в предыдущих сделках с данным объектом недвижимости. Например, если не было приложено согласие на продажу от второго супруга, в браке с которым продавец приобретал объект недвижимого имущества.
Ольга Евдокимова, начальник отдела ипотечного страхования филиала компании РОСГОССТРАХ в Самарской области:
- Со стороны ипотечных заемщиков данный вид страхования становится все более востребованным. Ведь даже и через десять лет после того, как ипотечный кредит будет полностью погашен заемщиком, остается риск, что право нового владельца будет оспорено и признано недействительным. К сожалению, на сегодня в России отсутствуют правовые инструменты, с помощью которых собственник, даже если он является добросовестным приобретателем, может компенсировать свои убытки, наступившие в связи с утратой права собственности на объект недвижимости. Единственным инструментом, который позволяет застраховаться от подобного ущерба, служит договор титульного страхования.
