Недостаток свободных участков под жилую и коммерческую застройку заставляет задуматься о рациональности использования земельных участков в черте города. Зоны промышленных предприятий в черте города занимают не последнее место по привлекательности для девелоперов и инвесторов. При этом участники строительного рынка отмечают и ряд проблемных моментов, связанных с освоением этой категории земель.

Освоение промышленных зон для последующего строительства требует времени и вложений

Фото: Андрей Савельев

Не место в городе

В советские годы многие российские города строились вокруг промышленных предприятий, и Самара не является исключением. При этом на современной карте города многие фабрики и заводы занимают ликвидные земельные участки, характеризующиеся большой площадью и расположенные в его центральных частях. Поэтому вполне логично, что строительные и девелоперские компании стали проявлять повышенный интерес к таким объектам.

Часто необходимо снятие верхнего слоя загрязненного промышленными отходами грунта. Не исключено, что для полной очистки среды участок должен простоять пустым несколько лет

«Город растет, и то, что в свое время было на окраине, теперь оказалось почти в центре. В идеале, промышленных предприятий в черте города быть не должно. Крупные структуры с вредными для здоровья людей технологиями, которые к тому же усугубляют и без того сложную транспортную ситуацию своей производственной логистикой не совсем желательны с точки зрения системных интересов города и населения. Да и малопривлекательные корпуса мелких производств не совсем логично располагать в черте города. Но объективности ради надо заметить, что части предприятий просто некуда выезжать, поскольку для их вывода нет подготовленных территорий на окраинах города.

Но основная проблема в другом: как перенести работающее предприятие, у которого производственные планы и обязательства перед потребителями? По сути, надо либо останавливать производство, либо организовать дублирующее производство с полным технологическим циклом и парком оборудования. В принципе, дело благое, ибо оборудование на новом месте будет новым. Но хватит ли у собственника на это средств?» – размышляет руководитель ГК «BigRiver-Capital» Дмитрий Говорухин. Более оптимистично на этот вопрос смотрит руководитель проекта «Самара-Центр» Эдуард Матушкин. По его словам, сам по себе вынос производства из центра города на другие площадки является этапом обновления и оптимизации производственного процесса. У предприятий появляется возможность технического перевооружения, оптимизации состава и количества основных фондов под современные задачи производства. Появляются источники, обеспечивающие процесс обновления за счет вовлечения в оборот освобождаемого земельного участка.

«Не секрет, что старое действующее предприятие эффективно использует от 20 до 40% существующих у него земельных и иных активов», – отмечает эксперт.

Хотя процесс использования территорий бывших промышленных предприятий под жилую и коммерческую застройку в Самаре еще не стал массовым, удачные примеры такого редевелопмента уже существуют. В частности, на площадке бывшего завода КинАП создан развлекательный комплекс, на территории бывшего завода 4 ГПЗ планируется создание центра деловой активности, который будет включать жилой комплекс общей площадью около 500 000 кв. м, суперрегиональный торгово-развлекательный комплекс торговой площадью около 100 000 кв. м, отель на 200 номеров, общественно-деловую и общественно-социальную зоны, детский образовательный комплекс, зеленую рекреационную зону площадью около 4,6 гектаров. Имеется информация, что завод имени Тарасова меняет собственника, и его площадь планируется занять жилой застройкой.

Спорный вопрос

Эксперты сходятся во мнении, что вопрос освоения промышленных площадок очень сложный, но, безусловно, и очень актуальный. «Мы видим, к сожалению, что крупные промышленные предприятия постепенно сокращаются и закрываются. Но для того, чтобы эффективно осваивать промышленные территории, тем более под жилую застройку, необходим глубокий анализ существующей ситуации и решение очень серьезных организационных вопросов. Это не так просто, как кажется многим, – на территории, где больше века стоял завод, все снести и начать новое строительство. Такие площадки требуют долгой, специальной подготовки. И когда уже действительно все территории заняты и другой альтернативы не будет, тогда стоит обратиться к освоению промышленных зон. Пока же вопрос с площадками под застройку не стоит так остро. В городе есть резерв для жилой застройки и без занятия промышленных территорий. В генеральном плане развития Самары были заложены такие территории - это, прежде всего, левый берег реки Самары и территория Радиоцентра-3. Уже сейчас успешно ведется строительство на месте бывшего радиоцентра на Мехзаводе. Есть резерв для жилой застройки и внутри уже застроенных территорий», – убежден вице-президент Союза архитекторов России по Приволжскому федеральному округу Юрий Корякин.

По мнению Дмитрия Говорухина, в городе действительно не хватает чистых, вообще незастроенных участков, где можно развернуть строительство немедленно, без ущемления чьих-либо интересов словам. «Истинного же дефицита участков под жилую застройку нет, если под этим понимать места, где строить не просто можно, а нужно. Огромные площади заняты ветхими и откровенно старыми постройками как жилого, так и промышленного назначения. Кроме того, практически в центре находится ряд действующих промышленных предприятий, которым там давно уже не место», – считает эксперт.

Сложности освоения

Но любая ли площадка может быть использована под жилищное строительство? По мнению экспертов, практически любая при условии, если ее соответствующим образом подготовить.

Нюансы возникают при оценке места расположения, обремененности постройками, состоянием инфраструктуры и особенностей былого производства. От этих нюансов будет зависеть назначение будущих построек и тип предполагаемого жилья.

«Согласитесь, что для большинства покупателей квартир, особенно в сегменте элитного жилья, небезразлична история места, где будет построен дом. Опять же, промышленные зоны – далеко не цветущие лужайки, а потому перед застройщиками встает острая проблема рекультивации загрязненных земель», – комментирует Дмитрий Говорухин. Часто перед тем, как затевать жилое строительство, необходимо снятие верхнего слоя загрязненного промышленными отходами грунта. Это касается в основном производств, имевших дело с реагентами и прочими химическими и ядовитыми веществами, которые за время существования завода слишком плотно въелись в окружающую среду. Если речь идет о хлебозаводе или кондитерской фабрике, то снятие небольшого верхнего слоя грунта уже почти гарантирует экологическую безопасность дома. Но если, к примеру, завод с вредными технологиями простоял на территории лет 40-50, а то и более, то почва там загрязнена настолько, что дом придется строить фактически в очень глубокой яме, пусть и засыпанной. К тому же, не исключено, что для полной очистки среды и почвы необходимо, чтобы участок простоял пустым несколько лет, на что готовы идти далеко не все девелоперы и застройщики.

«Очень тщательного изучения промышленные зоны требуют, с точки зрения экологии. Например, на территории бывшего завода имени Масленникова было размещено гальваническое производство, там были захоронены емкости с мазутом. Насколько земля там пропитана промышленными отходами, неизвестно. Поэтому сначала нужно просчитать средства, которые необходимо вложить в санацию этих территорий. А это может обойтись в весьма внушительную сумму», – отмечает Юрий Корякин. Кстати, именно здесь немаловажную роль будет играть профессиональная этика девелопера. Ведь особого труда не составляет лишь продекларировать, что этому вопросу было уделено должное внимание. Кто будет отслеживать процесс фактического снятие загрязненного слоя грунта? Насколько достоверны выводы экологической экспертизы? Поэтому девелопер обязан иметь большой кредит доверия со стороны общества, и само население должно быть уверено в том, что все работы по рекультивации были действительно проведены в полном объеме, и в полном соответствии с экологическими нормами и правилами.

Город-партнер

При реорганизации промышленных площадок девелопер сталкивается с решением множества вопросов, требующих значительных временных и финансовых затрат. Это изменение функционального назначения участка, юридическое оформление нового градостроительного статуса площадки, подготовка плана комплексного развития территории (мастер-плана), инженерное, социальное и транспортное обеспечение проекта комплексного развития, и многое другое. «Мы считаем, что развитие крупных городских проектов нежизнеспособно без взаимодействия и сотрудничества областной, городской власти и бизнеса. Если говорить о проекте «Самара-Центр», то мы видим заинтересованность городских властей в развитии города. Видим понимание важности проекта, который даст новый практический опыт градостроительного развития крупных территорий города», – считает Эдуард Матушкин.

Дмитрий ГОВРУХИН, руководитель ГК «BigRiver-Capital»:

– Сложностей с освоением территорий бывших промышленных предприятий немало. У всех сторон априори разные задачи и интересы. Но город должен развиваться. И в угоду этой задаче и властям, и населению, и собственникам земли/построек, и девелоперам придется искать пути к компромиссным решениям и идти на какие-то издержки. Создание нового облика, развитие удобной среды и инфраструктуры жизни и бизнеса создают условия для развития того же бизнеса. Это взаимно подкрепляющие друг друга процессы. Иначе город как социосистема деградирует.

Эдуард МАТУШКИН, руководитель проекта «Самара-Центр»:

– Для планирования развития города размещение промышленных объектов в черте города нецелесообразно по многим параметрам – стагнирование примыкающих территорий, ухудшающаяся экология, ограничение развития транспортной инфраструктуры. Вывод промышленных объектов на окраину или за черту города оказывает положительное влияние на локальный рынок недвижимости, способствует появлению новых жилых районов, развитию торговых и деловых зон. Тем самым повышается инвестиционная привлекательность участка и дается импульс к развитию окружающей территории.