Занимается ли ваша фирма производством товаров, или вы открывали предприятие розничной торговли или предоставляете какие-либо услуги, ваш офис должен быть удобен для сотрудников, доступен для клиентов, а также соответствовать деловому имиджу компании. Вопрос, где лучше расположить офис, является актуальным для любой компании. Ответить на него постараемся совместно с экспертами.

Фото: Сергей КОКАРЕВ

Каждому по потребностям

«При выборе офиса важно четко понимать, с какой целью будет использоваться помещение. Для консалтинговой фирмы, которая занимается оказанием юридических или оценочных услуг, важна хорошая транспортная развязка и плотный пешеходный трафик. Если вопрос имиджа не стоит на первом месте, как, например, для компании, занимающейся оптовыми продажами, им непринципиально, где офис расположен, здесь важны характеристики самого офиса, а именно качество ремонта, площадь помещения, может быть, какие-то видовые решения – расположение окон», – считает генеральный директор ЗАО «Агентство оценки «Гранд Истейт» Алексей Ульянин.

При этом, по мнению экспертов, существует целый ряд направлений предпринимательской деятельности, для которых нет необходимости арендовать офис в престижном бизнес-центре, и аренда офиса, расположенного в жилом доме, является оптимальным вариантом. Здесь речь идет о частных предпринимателях, владельцах семейного бизнеса, и более крупных компаниях, которым необходимо разместить по городу несколько филиалов. Также это могут быть организации, деятельность которых не связана со стационарной работой, и им нужен офис, чтобы разместить там двух-трех сотрудников (бухгалтера и менеджера), или торговые компании, которые имеют несколько точек продаж, и, чтобы координировать эти пункты продаж, им нужен маленький офис.

Вопрос имиджа

«Действительно, ответ на вопрос, где лучше разместить офис, зависит от типа бизнеса компании-арендатора. Для размещения администраций промышленных предприятий или компаний, осуществляющих оптовые поставки по регионам, гораздо предпочтительней размещение вблизи складов или собственных производств. А для фирм, работающих в финансовом или консалтинговом секторе, важен престиж размещения – «солидная вывеска на солидном здании», поэтому для них предпочтителен центр города. Ряд представительств федеральных компаний просто обязаны размещаться в высококлассных бизнес-центрах», – комментирует заместитель директора Поволжского Центра Развития Оксана Федулова.

Сегодня в Самаре, по оценке экспертов Сертификационной Комиссии Гильдии управляющих и девелоперов, класс «В+» присвоен офисному центру «Панорама» и ТОЦ «Вертикаль». К «В» классу экспертами были отнесены офисные центры «Портал», «Капитал Хаус» и «Капитал». Пять офисных объектов получили класс «С»: «Волга Плаза», «Галактика», «Гостиный двор», «Ардиком» и БЦ на ул. Максима Горького, 78», – прокомментировал итоги заседания председатель Сертификационной Комиссии по Самарской области, управляющий офисным центром «БЭЛ Плаза» Евгений Бабенко.

Эксперты комиссий присваивают бизнес-центрам классность, опираясь на критерии базовой классификации ГУД и профессиональную оценку экспертов. Принципиальное отличие классификации ГУД от общеизвестных заключается в том, что представители бизнес-центра не могут самостоятельно присвоить классность своему объекту. По словам председателя Сертификационной комиссии по классификации бизнес-центров ГУД, председателя совета директоров ГК «БeстЪ» Андрея Лушникова, в проводимой классификации основными являются критерии, относящиеся непосредственно к самому объекту. При отсутствии таких инженерных характеристик здания, как наличие единой системы вентиляции и кондиционирование, лифты, телекоммуникации и системы бесперебойного электроснабжения, объектам не может быть присвоен ни один из классов.

Малые формы

«Чаще всего найти предложения об аренде (очень редко – продаже) небольших помещений можно в бывших НИИ, перепрофилированных административных корпусах заводов, реконструированных зданиях и других подобных объектах, где существует коридорная система и есть возможность сдавать отдельные комнаты разным компаниям. На сегодняшний день эти объекты плотно заселены мелкими арендаторами. Такие офисы располагаются преимущественно в Кировском, Промышленном и Советском районах», – сообщает Алексей Ульянин.

На рынке коммерческой недвижимости подобных предложений достаточно, и они не перестают пользоваться повышенным спросом. И это объяснимо. У начинающих бизнесменов еще нет средств на то, чтобы снимать большие площади, и в этом нет необходимости. На этом этапе число сотрудников не превышает трех-семи человек, и их довольно просто разместить в небольшом помещении.

«Маленькой турфирме, для которой важен хороший трафик, следует обратить внимание на офисы в проходных местах с отдельным входом с улицы или на помещения в торговых центрах, расположенные на втором-третьем этажах. Если проходимость не так важна, как, например, для фирмы, занимающейся оптовыми продажами, в штате которой лишь директор, бухгалтер и помощник, то, скорее всего, определяющим фактором будет сумма платежа за офис. Скажем, не более 8-10 тыс. рублей в месяц», – считает Оксана Федулова.

Сейчас на рынке коммерческой недвижимости можно отметить недостаточное количество предложений аренды/продажи офисов площадью до 30 квадратных метров. Сегодня практически нет ни одного высококлассного бизнес-центра, рассчитанного на арендаторов офисов небольшого размера. Чаще всего помещения такой площади можно найти на первых этажах жилых домов.

Цена – качество

Диапазон цен на офисные площади в Самаре сегодня довольно широк. В сегменте продажи площадей в бизнес-центрах наблюдается слабая положительная динамика средней цены предложения относительно первого квартала 2010 года. Официально прайсы на свои объекты (класса С) с начала года повысила только одна компания – «Индэст-Девелопмент». В целом же этот сегмент был стабилен (по итогам четвертого квартала 2011 года и относительно начала года). «Таким образом, если вы планируете приобрести высококлассные помещения в собственность, то помещения в БЦ класса B+ или «встройка» в элитных ЖК обойдутся в 70-100 тыс. рублей за метр. «Попроще» и подальше от центра, например, площади в БЦ класса С или встройка в новых кварталах «эконом-формата» – от 30 до 50 тыс. руб. за кв.м. Предложения на вторичном офисном рынке в среднем в Самаре предлагаются по 45-48 тыс. руб. за кв.м», – отмечает Оксана Федулова.

Динамика заполняемости офисов нашла свое отражение в уровне арендных ставок в качественных объектах, которые поднялись на 3% относительно конца 2010 года. Однако такой рост неоднороден по своему происхождению: свою роль в этом процессе сыграли и свободные площади в новых качественных объектах, которые перешли от политики демпинга к политике постепенного роста ставок.

В целом на динамику арендных ставок сильно влияет политика конкретной УК каждого объекта. А именно, объекты на первой линии, в местах с хорошим трафиком подняли цены на первых этажах (под размещение ритейла) вслед за торговыми площадями в популярных зонах. С другой стороны, объекты, для которых трафик не столь показателен, не изменили своих средних ставок для первого этажа. «Одним из самых дорогостоящий предложений по уровню арендной ставки можно назвать БЦ «БЭЛ-Плаза», где офисы сдаются по 1200 руб./кв.м в месяц. Самое же дешевое предложение из рыночных – по 100 руб./кв.м в промзоне города. Таким образом, самые дешевые офисы отличаются по цене от самых дорогих более чем на порядок», – заключает Оксана Федулова.

СПРАВКА

Количество вакантных площадей в бизнес-центрах на протяжении последних полутора лет имеет отрицательное значение. Их количество снизилось с 16% (в 2009 году) до 11% во втором квартале 2011 года. Со второго по четвертый квартал ситуация с вакантными площадями и ценами в БЦ Самары не изменилась. Наибольшую долю вакантных площадей имеют офисные объекты класса В, поскольку именно объекты этого типа ввелись в эксплуатацию в нынешнем году.

Алексей УЛЬЯНИН,

генеральный директор ЗАО «Агентство оценки «Гранд Истейт»:

– Кому-то принципиально разместиться в офисном центре, кого-то устраивают помещения на первых этажах жилых домов или старые административные здания, переделанные под офисы как, например, Дом промышленности. Все зависит от запросов бизнеса, кошелька и ориентации на тот или иной сегмент рынка.

Оксана ФЕДУЛОВА,

заместитель директора Поволжского Центра Развития:

– В последнее время вопрос ставки на офисные площади стал довольно условным. Конечно, ценовые ориентиры в целом сохранились, но все чаще при подборе помещения под размещение бизнеса процесс идет «от обратного», не от того, сколько стоит то или иное помещение, а каков бюджет компании на содержание офиса.