Если вы нашли ошибку в тексте - выделите ее и нажмите CTR+Enter
Рынок коммерческой недвижимости Самары, преодолевая последствия экономического кризиса, постепенно выходит из фазы стагнации, однако говорить о полном восстановлении пока еще рано. По оценкам экспертов, ситуация меняется ежеквартально, сокращаются вакантные площади, прекратилось падение ставок аренды, возобновился интерес со стороны федеральных сетей и арендаторов, многие из которых вновь готовы развиваться и двигаться в регионы.
Фото:
Сергей КОКАРЕВ
От количества к качеству
Рынок коммерческой недвижимости города во всех его сегментах можно охарактеризовать как растущий. По подсчетам департамента строительства и архитектуры города Самары, ввод объектов нежилого фонда в 2010 году составил примерно 250 тыс. кв. м, или 12 объектов недвижимости, в 2011 году – 370 тыс. кв. м. Для сравнения: на конец декабря 2009 года в городе было введено в эксплуатацию 67 гражданских объектов площадью 331 299,84 кв. м. В 2008 году в эксплуатацию сдали 305 503 кв. м гражданских объектов, а в 2007-м – 399 401 кв. м нежилого фонда. Таким образом, прошлогодние итоги ввода оказались более скромными, по сравнению с кризисным 2009-м и периодом бурного строительства 2007 и 2008 годов. Максимальный объем нового строительства в сфере коммерческих площадей Самары пришелся на период 2006-2010 годов.
По уровню обеспеченности населения качественными торговыми площадями Самара занимает третье место в России. На 1000 жителей приходится 1060 кв. м общей торговой площади
Среди объектов нового строительства за последнее десятилетие превалировали крупноформатные объекты торгового назначения – торговые центры (ТЦ) и торгово-развлекательные комплексы (ТРК). По прогнозам экспертов, в ближайшее время сектор торговых площадей Самары ждет почти двукратный рост – до конца 2012 года заявлен ввод почти 450 тыс. квадратных метров качественных площадей. Подобные прогнозы приводят к тому, что инвесторы с осторожностью относятся к вложениям в этот сегмент.
По уровню обеспеченности населения качественными торговыми площадями Самара занимает третье место среди российских городов. На 1000 жителей города приходится примерно 1060 кв. м общей торговой площади (без учета сегмента street-retail и рынков). Сегодняшний уровень обеспеченности объектами торговой недвижимости жителей Самары - в большой степени результат развития рынка уже в этом веке, когда ежегодно вводилось более чем по 100 тыс. кв. м торговых площадей. «Наиболее значимыми событиями прошлого года на рынке торговой недвижимости стали введение в эксплуатацию мегамолла «Мега Самара» и открытие ТОЦ «Вертикаль», также стоит отметить, что в настоящее время достраивается новая очередь ТРЦ «Аврора», начато строительство мегамолла на Южном шоссе Самары и строительство крупного ТОЦ в районе станции метро «Московская» на бывшей площадке завода 4 ГПЗ», – сообщает заместитель начальника отдела аренды ТОЦ «Вертикаль» Анна Корниенко.
Объемы введения офисных площадей не столь внушительны, однако масштабы реализуемых и планируемых проектов, а также их класс, позволяют говорить о скором заполнении этой перспективной для девелопмента ниши. По информации Поволжского Центра Развития, с начала 2010-го по декабрь 2011 годов в сегменте крупноформатной офисной недвижимости были введены в эксплуатацию офисный МФЦ от «Самара-Центра»; БЦ «Панорама»; офисное здание по адресу ул. Авроры, 63, общей площадью около 10 тыс. кв. м. На финальной стадии строительства в Самаре сегодня находится семь бизнес-центров (что составляет около 80 тыс. кв. м площади), которые планируются к вводу до конца 2012 года.
По словам бизнес-брокера «Магазина Готового Бизнеса» ГК «Бизнес-Гарант» Александра Лаптева, сейчас предложения на рынке офисной недвижимости Самары существенно превышают спрос. Это объясняется с тем, что за последние несколько лет в Самаре построено и введено в эксплуатацию несколько крупных офисных и торгово-офисных центров. Несмотря на это, арендатору и покупателю бывает сложно найти качественное офисное помещение: зачастую офисные центры, позиционирующие себя на рынке как офисы класса А, на практике таковыми не являются, в большинстве из них недостаточно парковочных мест. Тем не менее арендные ставки на такие объекты чаще всего завышены. В связи с этим многие офисные центры пустуют.
В новых условиях
Рынок коммерческой недвижимости в Самаре развивается достаточно неравномерно, что является характерной чертой для большинства региональных центров России. «Если рассматривать объекты коммерческой недвижимости, то наиболее насыщенными современными торговыми объектами сегодня остаются такие районы города, как Самарский, Октябрьский, Ленинский. Здесь сформировались основные торговые коридоры города. Наименьший объем предложения характерен для таких районов, как Куйбышевский, Красноглинский, Промышленный. В них, несмотря на большое число жителей, определенно присутствует значительный дефицит предложения. Мы ожидаем, что по мере развития инфраструктуры, расширения жилищной застройки, повышения привлекательности этих районов для торговых операторов, подобные дисбалансы будут нивелированы», – комментирует аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.
Появление на рынке торговой недвижимости новых объектов также вносит определенные коррективы в сложившуюся расстановку сил. В результате происходит отток покупателей у торговых объектов, введенных в эксплуатацию ранее. «С появлением на рынке новых игроков меньше стало посетителей и у МК «Московский» и молла «Парк Хаус», так как покупатели из области, заезжающие в город по трассе М5, не доезжают до центра города, им ближе всего «Мега», которая предлагает тот же пул арендаторов, что и остальные ТЦ. После того, как будет построен ТЦ на Южном шоссе, следует ожидать оттока покупателей из ТРК «Космопорт», так как он в большей степени рассчитан на покупателей приезжающих из области, которым будет гораздо удобнее посещать менее удаленный от них ТЦ на Южном шоссе», – предполагает Анна Корниенко.
Перспективы для роста
По общему мнению экспертов, несмотря на определенное насыщение рынка, строительство новых объектов, может быть вполне оправдано и обосновано, если, конечно, грамотно подходить к реализации проекта. Прежде всего, потому что новые объекты имеют возможность обойти своих конкурентов как минимум технологически, что даст им серьезное преимущество в дальнейшей реализации проекта, в то время как построенные ранее здания далеко не всегда отвечают нынешним стандартам. В сложившейся ситуации в выигрыше останутся девелоперы, обладающие более качественными и функциональными объектами коммерческой недвижимости, остальным же, скорее всего, придется перепрофилироваться, чтобы выдержать конкуренцию.
«По разным подсчетам, доля коммерческих объектов так называемой «первой волны» (преимущественно реконструированные и перепрофилированные здания, помещения, изначально предназначенные для производственных и административных нужд) составляет около 50% в общем объеме рынка коммерческой недвижимости. Естественно, в большинстве своем, даже локализованные удачно, они уже не могут похвастаться высоким качеством, и далеко не всегда отвечают современным стандартам. Не удивительно, что перед их собственниками все чаще встает вопрос о более эффективном управлении, реконструкции и изменении концепции в целом», – заключает Максим Клягин.
СПРАВКА
По информации Поволжского Центра Развития, до конца 2012 года в Самаре планируется ввести в эксплуатацию семь бизнес-цетров: БЦ Millennium Tower (общая площадь здания 9260 кв. м), БЦ «Роза мира» (общая площадь 6000 кв. м), БЦ на пересечении улицы Мичурина и Московского шоссе (общая площадь здания 14500 кв. м), БЦ «ФинХаус» класса «В+» площадью 12 тыс. кв. м, административно-диспетчерский корпус ООО «Газпром трансгаз Самара» (общая площадь 20000 кв. м), офисное здание на улице Авроры, три офисных здания на улице Ново-Садовой.
– Ежегодно в Самаре строят и вводят в эксплуатацию несколько крупных офисных и торгово-офисных центров, площади офисов в которых составляют десятки тысяч квадратных метров. Несмотря на это, бывает достаточно сложно найти качественное офисное помещение. Дефицит качественных офисных площадей с ликвидными характеристиками ощущается достаточно остро.
Максим КЛЯГИН,
аналитик УК «Финам Менеджмент»:
– За последние годы предложений торговых площадей в городе заметно возросло. Несмотря на негативные последствия кризиса, продолжают открываться новые торговые комплексы. Конкурентная среда сегодня, конечно, существенно более насыщенная, чем 10 лет назад. Тем не менее, необходимо подчеркнуть, что именно качественных объектов, действительно, пока сравнительно немного.
У них в официальной группе ничего не сказано про "Ашан", это там я так поняла кто-то из комментаторов просто так предположил. Я наоборот слышала что там не "Ашан" будет, а другой какой-то новый крупный гипермаркет
Последние комментарии
Я в это рыночное говно не пойду...
У них в официальной группе ничего не сказано про "Ашан", это там я так поняла кто-то из комментаторов просто так предположил. Я наоборот слышала что там не "Ашан" будет, а другой какой-то новый крупный гипермаркет