За последний год в сегменте кредитования малого и среднего бизнеса эксперты отмечают увеличение объема кредитов, выдаваемых на покупку недвижимости. Но при этом средние суммы и сроки таких займов существенно не меняются.

Фото: Сергей КОКАРЕВ

Положительная динамика

В сегменте кредитования малого и среднего бизнеса объемы предоставляемых банками средств на приобретение коммерческой недвижимости, как и инвестиционных кредитов в целом, продолжают расти. Директор департамента корпоративного бизнеса РОСГОССТРАХ БАНКА Наталия Блинова отмечает, что пока в нашей стране покупка в кредит коммерческой недвижимости не так распространена, как в странах Запада, но положительная динамика очевидна – в связи с постоянным ростом арендной платы представители малого и среднего бизнеса все чаще задумываются о приобретении в собственность коммерческих площадей. При этом эксперты отмечают, что предприниматели реально оценивают свои возможности по ежемесячным взносам, в связи с чем средние суммы и сроки таких займов существенно не менялись в последние годы.

Кому предоставляется кредит – физическому или юридическому лицу, определяется потребностью клиента, это зависит от системы налогообложения и диверсификации его бизнеса

В практике различных банков доли и средние параметры займов на приобретение коммерческой недвижимости разнятся. К примеру, в РОСГОССТРАХ БАНКЕ кредитование на покупку недвижимости составляет около 3,3% от общего портфеля кредитов малому и среднему бизнесу, средняя сумма такого кредита – 3 млн рублей, а средний срок не превышает трех лет. В ФиаБанке доля таких кредитов в общем портфеле кредитов малому и среднему бизнесу составляет около 20%, в среднем их размер варьируется в диапазоне от 5 до 10 млн рублей, а срок – от полутора до трех лет. По данным начальника управления по работе с малым и средним бизнесом ОАО «Первобанк» Полины Киселевой, представители малого и среднего бизнеса приобретают склады, производственные базы, офисы стоимостью в среднем 7-10 млн рублей, хотя встречаются и более крупные сделки, а сроки кредитов на эти цели составляют 5-7 лет.

Линейки обновляются

Широкий спектр представленных на самарском рынке кредитных программ дает возможность предпринимателям самим выбирать, что для них предпочтительнее – заем в рамках программы кредитования малого и среднего бизнеса или кредит на собственника бизнеса как на частное лицо. По словам Полины Киселевой, предпочтения в этом вопросе определить сложно: кому предоставляется кредит – физическому или юридическому лицу, определяется потребностью клиента, в основном это зависит от системы налогообложения и диверсификации его бизнеса.

Среди летних новинок на рынке – программа Первобанка «МСБ Ипотека», подразумевающая финансирование клиентов сегмента малого и среднего бизнеса на приобретение коммерческой и жилой недвижимости (в случае если она будет использоваться для бизнес-целей) под залог этой недвижимости. Финансирование может осуществляться сразу после подписания договора купли-продажи между продавцом и покупателем и сдачи его на регистрацию, причем клиент может получить кредитные средства напрямую на счет или заложить их в индивидуальный банковский сейф, который раскрывается после регистрации договора купли-продажи. Сроки кредитов составляют до семи лет. Возможны покупка объекта без первоначального взноса или замещение первоначального взноса в денежном эквиваленте дополнительным залоговым обеспечением. Такой кредит может быть предоставлен также физическому лицу – собственнику бизнеса.

Еще одна новинка июня – программа РОСГОССТРАХ БАНКА «Кредит под приобретаемое имущество», ориентированная на средний и малый бизнес с годовой выручкой от реализации товара до 300 млн рублей. Сумма займа может составить от 300 тыс. рублей до 20 млн рублей, срок кредита – до пяти лет. Процентные ставки варьируются от 14 до 18,5% годовых в рублях в зависимости от срока и суммы кредитования. Средства предоставляются в формате единовременного кредита или кредитной линии с лимитом выдачи.

Немногим ранее в ФиаБанке начала действовать программа кредитования на бизнес-цели «Финансовый Архитектор», предназначенная для физических лиц – индивидуальных предпринимателей и владельцев бизнеса. В рамках этой программы кредит на приобретение коммерческой недвижимости предоставляется под залог приобретаемого имущества на срок до 10 лет. Первоначальный взнос – 30%, при этом размер кредита составит 70% от стоимости приобретаемой недвижимости. Базовая ставка по кредиту – 16,75%, при определенных условиях она может быть снижена. Возможны оформление кредита в виде возобновляемой кредитной линии и выбор индивидуального графика погашения.

Банк «Солидарность» в первом квартале 2012 года понизил ставку и смягчил условия выдачи кредита «Коммерческая ипотека». Сегодня минимальный первоначальный взнос по такому ипотечному кредиту составляет 20%, минимальная процентная ставка – 14% годовых, срок кредитования – до 10 лет. Максимальная сумма кредита рассчитывается исходя из платежеспособности клиента, но составляет не более 80% рыночной стоимости объекта ипотеки, выступающего обеспечением по кредиту. Также возможно предоставление дополнительного залога или поручительства. Такой кредит оформляется на частное лицо – директора или любого другого уполномоченного лица МСП.

Ставки стабильны

Говоря о тенденциях последних двух лет, Наталия Блинова отмечает общий тренд снижения ставок в отрасли: заемщики все более понятны для банков, в связи с чем нижние ставки по кредитам малому и среднему бизнесу приближаются к верхним ставкам по кредитам корпоративному сектору.

По данным главного экономиста УК «Финам Менеджмент» Александра Осина, в начале текущего года ставки по ипотечным кредитам выросли на 0,5-1,5% годовых – на фоне общего сокращения свободной денежной ликвидности и очень активного прироста потребительского кредитования, а затем под влиянием увеличения предложения денежных ресурсов ЦБР и на фоне снижения инфляции произошла стабилизация этого показателя на средневзвешенном уровне около 12%.

Большинство экспертов в ближайшей перспективе не ожидают заметной динамики ставок по кредитам на приобретение коммерческой недвижимости. По словам Полины Киселевой, в случае стабильности рынка ставки по таким кредитам останутся на текущем уровне. Александр Осин считает, что во втором полугодии ставки по кредитам МСБ в целом могут снизиться на 1% годовых или более – под влиянием запаздывающей реакции рынка на сокращение инфляции, в результате смягчения денежной и кредитной политики Банка России, а также на фоне усиления антикризисных мер в ЕС.

По мнению начальника отдела организации комплексного обслуживания ЗАО «ФИА-БАНК» Марины Майоровой, в ситуации, когда рассчитывать на заметное снижение ставок не приходится, наиболее реальным направлением развития является увеличение сроков кредитования.

Марина МАЙОРОВА,

начальник отдела организации комплексного обслуживания ЗАО «ФИА-БАНК»:

– За последний год в сегменте кредитования малого и среднего бизнеса произошло значительное увеличение объемов кредитов, выдаваемых на покупку недвижимости. Причина – в стремлении бизнеса уйти от арендных платежей в ситуации их постоянного роста. Многим компаниям важно приобрести недвижимость, чтобы зафиксировать свой уровень рентабельности: владельцу бизнеса лучше платить фиксированные проценты, чем испытывать сложности в управлении расходами из-за подвижности уровня арендной платы. Вторая причина, повлиявшая на рост объемов кредитования на покупку недвижимости, – диверсификация бизнеса: сдача помещений в аренду дает стабильный доход.

Александр ОСИН,

главный экономист УК «Финам Менеджмент»:

– Как правило, малый бизнес оперирует на арендуемых площадях или приобретает недвижимость в рамках обновления основных фондов, но в последнюю очередь, поскольку она не относится к фондам, обновление которых является первоочередным фактором получения прибыли. Средний размер кредита МСП Банка составляет около 7-10 млн рублей при среднем сроке кредитования три года. Долю кредитов на приобретение недвижимости в кредитовании малого и среднего бизнеса оцениваю в несколько процентов от всей суммы задолженности, которая на 1 мая 2012 года составила 4,07 трлн рублей. Прирост этого рынка на середину текущего года равен примерно 40% (по сравнению с данными на аналогичный период прошлого года) в рамках тенденции российской ипотеки в целом.