В сентябре этого года в Санкт-Петербурге состоится подведение итогов программы Всероссийской классификации бизнес-центров, которую разработала и проводит Гильдия управляющих и девелоперов. С момента запуска проекта класс ГУД получили 805 БЦ Москвы, Санкт-Петербурга, Самары, Екатеринбурга, Тюмени, Казани, Нижнего Новгорода, Краснодара, Ростова-на-Дону, Омска. Каковы же результаты исследования рынка офисных помещений Самары?

Фото: Сергей КОКАРЕВ

Структура рынка

Ситуация на рынке офисной недвижимости Самары характеризуется крайней неоднородностью качества предложений в сегменте отдельно стоящих бизнес-центров. Низкая прозрачность рынка создает условия для неоднородности предложений по ценовым показателям при прочих равных условиях качества. Также это затрудняет заход в Самару новых инорегиональных и иностранных компаний, что в целом сказывается на инвестиционной привлекательности города.

Несмотря на жесткую систему критериев, на практике дать однозначную оценку какому-либо объекту бывает сложно. В любом случае нельзя раз и навсегда присвоить класс БЦ

«По общим данным, в Самаре насчитывается порядка 35 качественных бизнес-центров, не считая находящихся вне оборота рынка штаб-квартир компаний, – характеризует общую ситуацию на рынке офисных площадей Самары участник комиссии по классификации, замдиректора «Поволжского Центра Развития» Оксана Федулова. - Но это лишь совсем небольшая часть рынка, всего порядка 500 тыс. кв.м – в относительных величинах не более 15% всего офисного рынка Самары. Помимо них, на рынке много старых или административных зданий, которые в принципе не поддаются классификации, отдельная часть рынка – это офисные особняки, ну и подавляющее большинство – это «встройка», точное количество которой не знает даже Росреестр, поскольку никто этот класс площадей отдельно никогда не считал. Но, по приблизительным подсчетам, в Самаре такой недвижимости на первых этажах жилых домов порядка 1 млн кв.м, треть которых приходится на торговлю и две трети – на офисы».

Этапы программы

В 2009 году Всероссийская гильдия управляющих и девелоперов разработала и приняла базовую классификацию офисных и бизнес-центров на территории России. В 2010 году в нескольких городах России созданы сертификационные комиссии, в состав которых входят эксперты ГУД, профессионалы рынка, представители органов власти. Эксперты комиссий присваивают бизнес-центрам классность, опираясь на критерии базовой классификации ГУД и профессиональную оценку экспертов. Принципиальное отличие классификации ГУД заключается в том, что представители бизнес-центра не могут самостоятельно присвоить классность своему объекту. Классификация проводится бесплатно, работа экспертов ведется на общественных началах. Для компаний, имеющих отношение к объекту, классификация имеет уведомительный характер.

Процесс классификации БЦ Самары был начат в прошлом году, но тогда из всех самарских офисных центров подтвердить свою классность решились только восемь. Высший класс «А» получили лишь три объекта: БЦ «Региональный деловой центр», «БЭЛ Плаза» и «Скала Холл».

По итогам обсуждения работы аттестационной комиссии в текущем году высший класс «А» не был присвоен ни одному объекту: новые высококлассные БЦ «Панорама» и ТОЦ «Вертикаль» получили класс «B+». Это еще раз подтверждает тот факт, что снижается влияние такого критерия, как расположение в центральной части города, который раньше был определяющим для высококлассных офисных объектов.

«Бизнес ищет наиболее эффективные и оптимальные именно для своей отраслевой специфики места размещения и все чаще отдает предпочтения офисным объектам с высокой транспортной доступностью», – поясняет участник комиссии по классификации, генеральный директор компании «Мегастрой XXI век» Игорь Строкин.

Кроме того, по результатам работы комиссии этого года экспертами были отнесены к классу «B» офисные центры «Портал», «Капитал Хаус» и «Капитал». Пять офисных объектов получили класс «С»: «Волга Плаза», «Галактика», «Гостиный двор», «Ардиком» и «Максима Горького, 78».

«С 2010 года было классифицировано 33 бизнес-центра Самары, из которых 21 объекту был присвоен класс «С». Класс «А» был присвоен трем объектам, класс «В+» – двум объектам, класс «В» получили семь бизнес-центров, – рассказывает председатель сертификационной комиссии ГУД по Самарской области, управляющий ОЦ «БЭЛ Плаза» Евгений Бабенко. – Пока самарские девелоперы не стремятся строить офисные центры высокого класса. Предложение по качественным офисным площадям в Самаре соответствует спросу, заполняемость бизнес-центров находится на уровне 85-90%».

«В целом по Самаре из высококлассных объектов преобладают объекты класса «С», чуть больше объектов класса «B» и совсем мало класса «А». Эта структура полностью соответствует потребностям рынка, спрос на дорогие объекты не так высок, поскольку не так много компаний, способных позволить себе размещение в высококлассных БЦ. Подавляющее большинство объектов офисной недвижимости вообще не подлежит классификации по качественным характеристикам», – подтверждает Оксана Федулова.

Единый критерий оценки

Основной целью проведения классификации в регионах является приведение к единому знаменателю знаний обо всех бизнес-объектах в стране. Бизнес-центр класса «А», вне зависимости от того, где он находится – в Москве или в Самаре, должен иметь одни и те же качественные характеристики, которые были бы абсолютно понятны участникам рынкам. Чтобы и брокеры-федералы, которые размещают по всей стране крупные компании, и простые арендаторы понимали, что если это офис класса «А», то он должен иметь определенные характеристики: единую систему управления, автоматизированную систему вентиляции и кондиционирования, высококлассные IT-коммуникации, отдельный паркинг.

«Приоритетное место в проводимой классификации сейчас занимает группа критериев, относящаяся непосредственно к самому объекту, – отмечает председатель сертификационной комиссии по классификации бизнес-центров ГУД, председатель совета директоров ГК «БeстЪ» Андрей Лушников. - При отсутствии таких инженерных характеристик здания, как наличие единой системы вентиляции и кондиционирование, лифты, телекоммуникации и системы бесперебойного электроснабжения и так далее, объектам не может быть присвоен ни один из классов».

A, B, C авансом

В ходе своего последнего заседания комиссия приняла решение присвоить классность девяти объектам недвижимости. Класс «С» получили семь бизнес-центров: «Самарский трест инженерно-строительных изысканий» (ТИСИЗ), «Компас», «Сфера», «ул. Ак. Павлова, 35», «Витязь», «Град», «Биг-Бэн». К классу «В» эксперты отнесли офисные центры «Глобус» и Sky City.

Некоторым объектам, например Sky City, высокий рейтинг был присвоен в некотором смысле авансом. Так же, как и БЦ «Скала Холл», который получил наивысший класс (А) в 2010 году, был аттестован с условием строительства паркинга непосредственно рядом со зданием. Сейчас это условие частично выполнено посредством обустройства паркинга на территории расчищенной площадки «Самара-центр».

«Однако очевидно, что эта мера – временная передышка для гостей-автовладельцев зоны бывшего 4 ГПЗ. Как следствие, есть основания пересмотреть классность данного объекта», – считает Оксана Федулова.

БЦ Sky City имеет другие проблемы, мешающие, как отмечают эксперты, присвоить ему класс «В». Это условия «сожительства» управляющей компании собственника объекта и самих арендаторов, которые, при очень высоком уровне инфраструктуры объекта, в некотором смысле ущемлены в своих правах - на пользование услугами кафе, лифтами и парковочными местами на подземном паркинге.

«Таким образом, несмотря на достаточно жесткую систему критериев, установленную ГУД при проведении аттестации, на практике дать однозначную оценку какому-либо объекту бывает сложно. В любом случае нельзя раз и навсегда присвоить класс какому-либо объекту», – заключает эксперт.

Некоторые не дотянули

Подавляющее большинство объектов рынка офисной недвижимости Самары вообще не вошли в классификатор. Офисные центры, расположенные по адресам: Ерошевского, 3 и Самарская, 203б, в силу своих качественных характеристик, конструктивных особенностей и технического состояния не дотягивают даже до класса «С».

«Комиссия также рассматривала офисный центр на Революционной, 70. Объект принадлежит большому числу собственников, которые владеют площадями от 30 до 500 кв.м, и позиционировать его как единый офисный центр на рынке офисной недвижимости Самары достаточно сложно. Поэтому было принято решение не присваивать класс этому офисному центру», – отмечает Евгений Бабенко.

Не вошел в классификацию и ряд объектов, которые имеют торгово-офисное направление. «У такого рода объектов совершенно другой уровень отделки и уровень инфраструктуры, поэтому сопоставлять их с исключительно офисными смысла нет, – поясняет Оксана Федулова. – Речь идет о таких зданиях, например, как ТОЦ «Скала» и ул. Авроры, 150. По всем объектам, которые у нас вызывали сомнения или которым классность присваивалась авансом, в обязательном порядке составляется протокол. В нем составлялся список рекомендаций, необходимых к исполнению, для того, чтобы БЦ мог получить или подтвердить свою классность».

Андрей ЛУШНИКОВ,

председатель сертификационной комиссии по классификации бизнес-центров ГУД, председатель совета директоров ГК «БeстЪ»:

– Базовая классификация бизнес-центров ГУД принята с учетом основных тенденций рынка, его современных требований и состояния на текущий момент в крупных мегаполисах. Причем в ГУД принято решение, что с изменением рыночных требований к объектам офисной недвижимости возможны изменения и в базовой классификации. Не реже одного раза в год может рассматриваться вопрос о необходимости внесения таких изменений.

Оксана ФЕДУЛОВА,

участник комиссии по классификации, заместитель директора «Поволжского Центра Развития»:

– Работу по классификации БЦ можно сопоставить с переписью населения. Перепись бизнес-центров проводилась для понимания того, что у нас есть в наличии: мы выявляли объекты, оценивали их состояние. Когда классификация будет проходить в следующий раз, через два года, мы увидим, как изменилась ситуация. Таким образом, мы сможем наблюдать развитие рынка БЦ в динамике. А сейчас это только первая точка, которую мы зафиксировали и с которой впоследствии будем делать сравнение.