Много или мало

Характеризуя предложение в сегменте рефинансирования ипотечных кредитов, часть участников рынка придерживаются мнения, что сегодня услуга, позволяющая заемщикам уменьшить ежемесячные платежи, скорректировать срок, сумму и валюту кредита, довольно распространена. Главный экономист УК "Финам Менеджмент" Александр Осин отмечает, что таким образом крупные банки могут "перекупать" кредиты средних или небольших банков. Поскольку последние в целом заинтересованы в перепродаже своих кредитных активов, рост рынка рефинансирования, по предположению эксперта, был приблизительно схож с увеличением рынка ипотеки, – на уровне 30%. Директор департамента продаж и продуктов РОСГОССТРАХ БАНКА Вилен Ли также говорит, что многие крупные банки, предлагающие ипотечное кредитование, уже имеют в продуктовом ряду программу рефинансирования: это зависит от оценки рынка и возможности предложить меньшую, чем у заемщика, ставку. Констатируя, что подобные программы предлагают сейчас практически все банки, работающие с жилищным кредитованием, эксперт БКС Экспресс Богдан Зыков обращает внимание на то, что здесь есть свои "подводные камни" для кредитных учреждений: рефинансирование таких кредитов означает необходимость повышения резервов, а низкие ставки по ипотеке не позволяют эти резервы сформировать, чтобы продукт был прибыльным.

В то же время, по мнению заместителя управляющего филиалом ОАО "УРАЛСИБ" в Самаре Игоря Штейнбока, рефинансирование ипотечного кредита традиционно предлагают только крупные банки, являющиеся уверенными участниками рынка, так как для предоставления такой программы нужны ресурсы и выгодные предложения. Региональный директор DeltaCredit в Самаре Карина Логачева также считает, что пока немногие банки могут похвастать подобным видом кредитования, называя в числе причин молодую историю этой услуги. При этом эксперт добавляет, что программы рефинансирования чаще ориентированы на заемщиков сторонних банков.

Как бы то ни было, число таких предложений продолжает расти. К примеру, в DeltaCredit в июне этого года появилась программа рефинансирования задолженности клиента по ипотечному кредиту в другом банке, а РОСГОССТРАХ БАНК планирует внедрение программы, направленной на рефинансирование ипотеки, до конца 2012 года.

По данным Александра Осина, в текущем году вместе с увеличением ставок по ипотечным кредитам произошел небольшой рост стоимости рефинансирования. В ближайшие кварталы эксперт не исключает охлаждения рынка ипотеки под влиянием политики регуляторов и с учетом действий самих банков, которым необходимо оптимизировать балансы после очень активного роста этого рынка в 2011 и 2012 годах.

Специфика предложений

В целом процедура рефинансирования аналогична оформлению обычного ипотечного кредита, разница лишь в том, что денежные средства перечисляются не на счет продавца квартиры, а на счет первичного банка-кредитора, погашая имеющуюся у заемщика задолженность. Если это происходит в рамках одной кредитной организации, процедура упрощается.

В ВТБ24 рефинансировать можно только кредит, выданный на приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости. Действующая в банке программа позволяет получить ипотечный кредит на более выгодных условиях - увеличить сумму кредита, увеличить или уменьшить срок кредитования, уменьшить процентную ставку, изменить валюту кредита. При рефинансировании возможно получить до 80% оценочной стоимости квартиры. Процентная ставка формируется в зависимости от величины первоначального взноса и срока кредитования и составляет от 8,9% до 14,35% годовых. По словам управляющего филиалом ВТБ24 в Самаре Галины Червяковой, ВТБ24 - один из немногих банков, которые первоначально погашают обязательства клиента перед первичным кредитором и только затем, дождавшись снятия обременений, завершают сделку.

В банке УРАЛСИБ программа ипотечного кредитования, созданная специально для погашения ранее полученного кредита, распространяется как на действующих заемщиков, так и на клиентов других банков. Правда, таким предложением могут воспользоваться только заемщики с положительной кредитной историей. Условия и тарифы аналогичны тарифам кредитов на приобретение готового жилья, главное - чтобы на недвижимость было оформлено право собственности. Как отмечает Игорь Штейнбок, с конца 2011 года у клиентов банка появилась возможность рефинансировать ипотечные сделки до снятия обременения с недвижимости и без согласия стороннего кредитора на последующую ипотеку, что стало возможным благодаря страхованию Bridge Insurance, расходы по которому банк берет на себя.

В DeltaCredit процентные ставки по программе рефинансирования аналогичны ставкам, действующим в банке на настоящее время. И платежеспособность заемщика оценивается банком, как при обычном кредитовании. Правда, пока клиент не предоставит документ, подтверждающий залог в пользу банка DeltaCredit, по кредиту устанавливается повышенный процент.

В ОТП Банке условия рефинансирования кредитов подбираются индивидуально. В основном такая возможность здесь рассматривается в рамках обеспечения благоприятных условий погашения задолженности – наряду с другими вариантами реструктуризации: изменением графика погашения или срока кредита. По словам начальника отдела по работе с нестандартными кредитами ОТП Банка Евгения Савостина, в большинстве случаев рефинансирование применяется для перевода долга в другую валюту с целью снижения валютных рисков заемщика, но в отдельных случаях банк готов рассмотреть рефинансирование задолженности в рамках увеличения лимита кредитования заемщика или при переводе долга из другой кредитной организации.

Эффективная разница

Участники рынка по-разному оценивают и востребованность программ рефинансирования ипотеки. Галина Червякова отмечает, что сейчас наблюдается значительный рост числа клиентов, обратившихся в банк за рефинансированием, – в ВТБ24 подобные сделки проводятся ежемесячно. Карина Логачева тоже говорит о том, что спрос на эту услугу постепенно растет – в частности, со стороны заемщиков, которые оформляли ипотечный кредит в период высоких процентных ставок, и со стороны тех, кого не устраивает качество обслуживания в банке-кредиторе.

Игорь Штейнбок обращает внимание на то, что спрос заметно рос в 2011 году, когда программами рефинансирования стали интересоваться клиенты, оформившие ипотеку в разгар кризисного периода 2008-2010 годов, – как только ставки банков значительно снизились и появились программы рефинансирования, позволяющие снизить выплаты за счет уменьшения процентной ставки. При этом эксперт уточняет, что в практике банка УРАЛСИБ на программу рефинансирования ипотеки приходится около 5-7% от общего объема выдач.

В ОТП Банке отмечают, что рефинансирование применяется крайне редко – обращения клиентов с подобными вопросами носят здесь единичный характер. Евгений Савостин связывает это, в первую очередь, с незначительным количеством ситуаций, где подобная мера могла бы благоприятствовать дальнейшему обслуживанию кредита. В основном, это зависит от того, насколько велика разница между ставками по действующему кредиту и займу, который возможно получить в настоящее время. По мнению Александра Осина, в России перекредитование становится эффективным при разнице ставок в 2-3%, так как получение нового ипотечного кредита сопряжено со значительными дополнительными расходами: они могут составить от 1,5% до 8% от суммы займа. По данным Богдана Зыкова, сегодня не менее 10-12% ипотечных кредитов выдается именно на рефинансирование. Вилен Ли отмечает, что доля подобных предложений сейчас невысока, так как большая часть заемщиков уже перекредитовалась или банки заменили ставку кредита по соглашению сторон.

По предположению директора департамента розничного бизнеса ОАО "Первобанк" Ларисы Шпитонцевой, по мере развития кредитных программ популярность рефинансирования будет расти – при условии, если процентные ставки по кредитам будут снижаться и банки смогут предложить клиентам лучшие условия кредитования, чем существующие сегодня.

Лариса ШПИТОНЦЕВА,

директор департамента розничного бизнеса ОАО "Первобанк":

– Рефинансирование, по сути, является трансформацией кредита в более выгодную, или комфортную, для заемщика форму – например, за счет снижения ставки или уменьшения размера ежемесячного платежа. Поскольку такая процедура сопряжена со сбором документов для получения кредита, с подтверждением качества обслуживания долга по кредиту от банка-кредитора, она целесообразна только в том случае, если клиент получает ощутимую экономию. К примеру, нет смысла рефинансировать кредит, если до окончания его срока остается несколько месяцев или если ставка снижается несущественно. В России рынок рефинансирования розничных кредитов только начинает развиваться – число таких программ невелико и объем рефинансированных кредитов незначителен. В сегменте ипотеки это распространено еще в меньшей степени.

Богдан ЗЫКОВ,

эксперт БКС Экспресс:

– Рефинансирование ипотеки, прежде всего, выгодно тем заемщикам, которые около двух-трех лет назад оформляли кредит по более высоким ставкам – выше на 2-5%. Некоторые клиенты с помощью этой процедуры меняют валюту кредитования. Также весьма распространенная причина – ухудшение платежеспособности заемщика. Банк принимает решение о том, рефинансировать кредит или нет, опираясь на ряд критериев. К примеру, если остаточная сумма кредита составляет менее 500 тыс. рублей или с момента получения первого займа прошло более пяти лет, смысла в рефинансировании, с точки зрения банка, практически нет. И как правило, банки не готовы рефинансировать кредиты со сроком обслуживания менее полугода. Также им важно, чтобы в течение всего срока погашения существующего кредита не было даже минимальных просрочек.