Надежный способ

Покупку недвижимости россияне считают самым надежным способом вложения денег. По данным ВЦИОМ, такое мнение выразили 43% опрошенных жителей страны. Также, по результатам опроса, выросло кредитное доверие россиян: за год соответствующий индекс увеличился с 29 до 38 пунктов. Это самое высокое за последние два года значение. Такой показатель связан со снижением доли тех респондентов, которые считают, что сейчас плохое время для кредитования (она снизилась с 70 до 56%). Кроме того, россияне считают более реальными крупные покупки. Соответствующий индекс увеличился за год на 5% – до 48%.

Так что инвестиции в недвижимость – жилую или коммерческую – уже не являются чем-то далеким для многих россиян. Например, покупка квартиры с последующей сдачей ее в аренду никого не удивляет. Главное – чтобы были свободные средства. Насколько же выгодны такие вложения, особенно по сравнению с другими видами инвестиций? «Доходность недвижимости за счет сдачи в аренду при нулевом реальном приросте стоимости составляет с учетом инфляции 3-5% годовых в долгосрочном периоде, – сообщает главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин. – Для паев фондов реальных инвестиций, недвижимости или рентных паев, долгосрочная доходность вложений в реальном исчислении составляет от 3% до 15%. Все эти инструменты инвестирования доступны при обращении в региональные офисы ведущих российских брокерских компаний. Реальный доход от депозита в банке составляет сейчас около 5-7%, но он в течение большей половины 2000-х годов был отрицательным в реальном выражении. Реальный доход о инфраструктурных облигаций или паев фондов реальных инвестиций приблизительно соответствует доходу от недвижимости при сдаче ее в аренду». Также эксперт отмечает, что доход от инвестиций на фондовом рынке опережает инфляцию в долгосрочном периоде на несколько процентов или на десятки процентов в зависимости от рынка, но периоды спада на нем значительны по своему влиянию на краткосрочные и среднесрочные доходы.

Доходность рынка облигаций, как правило, опережает инфляцию на несколько процентов, но и в данном случае есть риски затяжных спадов, особенно для инвесторов, которые не могут постоянно «усреднять» свою позицию на данном рынке, как это делают финансовые институты.

Генеральный директор консалтинговой группы «ДСТС Финанс Консалтинг» Дмитрий Цибизов считает, что любые вложения средств – выгодны, если эти способы вложений применять с головой и в той ситуации, когда это необходимо. «В том числе и выгодно вкладывать в недвижимость, если есть понимание недвижимости именно как инвестиционного инструмента. Размер пассивного дохода для недвижимости составляет 5-12% годовых. Но стоит еще учитывать, что у недвижимости есть реальная стоимость, которая может расти, а может и падать», – поясняет эксперт. Так что недвижимость, по крайней мере, не проигрывает по сравнению с другими объектами инвестирования.

Потенциально интересные

Тому, кто намерен вкладывать средства в недвижимость, нужно решить, какой вид предпочесть – жилье или коммерческие объекты. А также рассмотреть много других нюансов. «Если говорить о выгоде вложения средств, то делить недвижимость на жилье и разные виды коммерческой недвижимости мы бы не рекомендовали, – рассуждает Дмитрий Цибизов. – Важно смотреть на ряд параметров и коэффициентов, например, на ROI (возврат на вложенные средства). Например, если ROI 8-10% в год, то это уже потенциально интересный объект для инвестирования. Есть и еще много-много параметров, которые необходимо учитывать при вложениях – лучше, если своего опыта и знаний недостаточно, обратиться к профессиональным финансовым консультантам, которые помогут проанализировать проект».

Базой для расчетов, по словам Александра Осина, является стоимость строительства того или иного объекта и данные о стоимости его аренды. «Необходимо также учитывать сокращение сравнительных темпов роста потребительского сектора и, соответственно, реальной доходности торговых, офисных объектов недвижимости, необходимо учитывать и перемещение инвестиционной активности в регионы, где сосредоточена основная производственная база России. В этой связи я отдаю предпочтение недорогой региональной недвижимости, посредническая наценка на приобретение которой не более 10% от стоимости строительства», – рекомендует экономист.

Риск остается

Как отмечает Александр Осин, инвестирование в строительство и недвижимость в России довольно популярно, и число инвесторов, выбравших такие вложения, будет расти в рамках тенденции роста популярности реальных инвестиций в целом. «Риски кредитно-потребительской модели фактически «выталкивают» бизнес в сферу долгосрочных реальных вложений. При этом производители в большей степени, чем в период кредитного бума, «перекладывают» свои издержки на конечного потребителя, стремясь сбалансировать собственную долговую нагрузку. Растет доля развивающихся стран в мировой экономике, потреблении и инвестициях. Такая ситуация поддерживает опережающий рост спроса на производственные, товарные активы. В результате появляются сравнительно высокодоходные идеи долгосрочных вложений в производство, переработку, добычу, строительство и инфраструктуру», – поясняет эксперт.

Дмитрий Цибизов считает, что инвестирование именно в строительство (не путать с покупкой долевок для своих целей) среди широких масс не развито. «Расти число таких инвесторов будет только по мере того, как будет развиваться цивилизованность строительного рынка в целом. Сейчас инвестирование в строительство слишком рискованно. Есть другие, гораздо более интересные финансовые инструменты, дающие максимальную прибыль при оптимальном риске», – отмечает Дмитрий Цибизов.

Кстати, инвестиции в коммерческую недвижимость в России снизились. По данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, за первые три месяца этого года инвестиции в российский рынок коммерческой недвижимости резко снизились и составили $512 млн. Аналитики объяснили это рекордным объемом сделок в 2011 году ($8,4 млрд), а также нестабильностью в глобальной экономике. А вот по данным исследования компании Cushman & Wakefield, объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость в первом полугодии 2012 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года упал на 7% до $4,2 млрд. Причем во втором квартале российские инвесторы оказались более активны: общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составили почти $2,8 млрд, что на 15% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По данным аналитиков, лидером инвестиционного рынка остается торговая недвижимость. За первое полугодие в нее было вложено $2,05 млрд, а это почти половина общего объема инвестиций. На сделки с офисными объектами пришлось 26% общей суммы вложений, или $1,09 млрд в денежном выражении.

Эксперты согласны, что рост или снижение числа частных инвесторов в недвижимость влияет ли на развитие отрасли. «Рост числа частных инвесторов в любой отрасли может быть как элементом поддержки ее развития, так и элементом «перегрева» рынка», – уверен Александр Осин. Дмитрий Цибизов добавляет, что чем больше у строителей будет возможностей привлечь инвестиционный капитал, тем более оперативным будет строительство и более качественным будет выполнение взятых строителями на себя обязательств.

Александр ОСИН,

главный экономист УК «Финам Менеджмент»:

– Очевидно, что инвестор может заработать больше или меньше в зависимости от динамики цен на жилье, но в последние годы они растут приблизительно в рамках динамики инфляции, под влиянием сглаживания среднесрочных темпов роста доходов населения и кредитования, снижения активности роста потребительского сегмента как доли в ВВП.

Дмитрий ЦИБИЗОВ,

генеральный директор консалтинговой группы «ДСТС Финанс Консалтинг»:

– Очень важно инвестирующему в недвижимость понимать, как и на чем он будет зарабатывать. Сдавать ли будет в аренду или использовать для какого-то своего бизнеса, а может быть, вообще покупает с целью продать дороже? Чем конкретно будет заниматься в этой недвижимости или кто будет арендатором? Например, если арендатором будет какой-то общепит, то крайне важно расположение. Если банк, то у банков есть большой ряд своих требований, предъявляемых к арендуемому помещению. И так далее. В основном же стоит смотреть на несколько моментов: цена (насколько соответствует рынку), состояние помещения, состояние здания (в котором находится помещение), все ли правоустанавливающие документы имеются, каков спрос на это помещение.