Чтобы банк предоставил заемщику ипотечный кредит на приобретение жилья, важно не только соответствие его кандидатуры определенным требованиям - четким критериям должна соответствовать и сама квартира. И, как показывает практика, выбор жилья может оказаться довольно проблематичным делом, так как требования к квартире по ипотеке банки выдвигают достаточно жесткие. Какие именно? Спросим у экспертов.
Стандартные требования
При оформлении ипотечной сделки банку необходим залог, которым как раз и является приобретаемая квартира. Поэтому, естественно, банку небезразлично, в каком состоянии она находится. По словам заместителя управляющего Самарским филиалом ОАО "Нордеа Банк" Василия Гринева, банк для упрощения процесса выдачи ипотечного кредита стандартизирует свои требования к принимаемой в залог недвижимости исходя из принципов ее ликвидности в долгосрочной перспективе (срок кредита ведь немаленький!), отсутствия рисков ее разрушения. Как правило, требования достаточно логичны, и подавляющее большинство ипотечных заемщиков руководствуется теми же критериями. Например, требования по возрасту дома, этажности, минимальным размерам общей площади и площади кухни, состоянию квартиры и жилого дома, в котором она находится, наличию подключенных коммуникаций и т.п. Исходя из того, что требования банка в большинстве случаев совпадают, с требованиями заемщиков к своему будущему жилью, случаи, когда квартира не соответствует требованиям банка, очень и очень редки.
"Требования банка к предмету залога очень лояльные, и случаи отказа по объекту покупки нашими клиентами единичны. Стараясь индивидуально подходить к каждому заемщику, мы сттремимся согласовать условия выдачи и аккредитации данной квартиры в индивидуальном порядке. Но если все же квартира не подошла по требованиям нашего банка, то для заемщика не возникнет дополнительной волокиты и проблем с поиском нового объекта. Так как решение об одобрении ипотечного кредита действует определенный срок, а именно 3 месяца, в течение которого наш потенциальный клиент может подобрать другой объект недвижимости и нет никакого смысла начинать процедуру оформления ипотечного кредита сначала", - поясняет региональный директор банка DeltaCredit в Самаре Карина Логачева.
Критерий для новостройки По словам Карины Логачевой, критерии к объектам, приобретаемым на первичном рынке, просты и лояльны. Строительная деятельность компании застройщика должна осуществляться не менее 3 лет на территории РФ. Застройщик должен иметь не менее 1 построенного объекта. Строительство объекта должно осуществляться в соответствии с требованиями Федерального Закона от 30.12.2004 № 214, в соответствии с этим же законом должно осуществляться привлечение денежных средств физических лиц для строительства квартир на основании договоров долевого участия. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию должен быть не более 2 лет с момента заключения ДДУ. Также у дома должно быть не менее одного построенного этажа.
Ликвидные и безопасные Что касается объектов, представленных на вторичном рынке жилья, то здесь требования банков к предмету залога разняться. Некоторые банки оставляют за собой право отказать клиенту в оформлении кредита в случае, если выбранная им квартира находится в доме, который является ветхой постройкой, нуждается в капитальном ремонте или проведении комплексной реставрации. Квартиры в таких домах не могут рассматриваться как предметы ипотеки, так как ценности такое жилье на рынке не представляет. Другие, напротив, подходят к оценке залога максимально лояльно. "Цель нашего банка - предоставление доступного продукта, это касается и требований, предъявляемых к предмету залога. Наш банк кредитует объекты, которые имеют процент износа не более 60%. Предметом залога может быть квартира, расположенная в доме, где имеется не менее двух этажей и не менее двух квартир. В качестве залога рассматриваются здания старых построек, в том числе "хрущевки", "сталинки" и объекты "старого фонда", где существуют деревянные перекрытия. А с июня 2012 года банк выдает ипотечные кредиты на квартиры гостиничного типа, то есть без выделения отдельной кухни", - сообщает Карина Логачева. Такой вид жилой недвижимости достаточно широко распространен, имеет высокую ликвидность, однако лишь немногие банки кредитуют подобные покупки. Условия кредитования аналогичны тем, которые действуют для стандартных квартир на вторичном рынке. Вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit Ирина Асланова отмечает: "Ипотека является эффективным инструментом решения жилищных вопросов, и распространение ее на новые сегменты недвижимости позволит большему числу людей приобрести собственное жилье. Квартиры гостиничного типа недороги и, как следствие, очень востребованны, особенно в некоторых регионах, поэтому мы прогнозируем рост спроса по данной программе". Вынужденная мера По общему мнению участников рынка, требования к квартире по ипотеке выдвигаются банками с целью обезопасить сделку и снизить кредитные риски, связанные с предоставлением долгосрочной ссуды и жесткие требования к предмету залога являются вынужденной, но необходимой мерой. Как отмечает Карина Логачева, некоторые банки действительно ужесточают требования к предмету залога - возможно, потому, что у них не совсем отлажен механизм оценки платежеспособности заемщика, и тем самым банки пытаются уравновесить существующие риски. Поскольку банк DeltaCredit работает на рынке с 1998 года, есть четко отлаженный механизм, который позволяет адекватно подходить к анализу платежеспособности заемщика, и в том числе рассматривать в качестве предмета залога "ликвидные" и не совсем ликвидные объекты. При этом эксперты указывают и на другие важные аспекты совершения ипотечных сделок. По словам Василия Гринева, немаловажными являются требования банка к самой сделке. Например, возможности проведения сделки лицом, действующим по доверенности от продавца, проведения сделки с родственниками в качестве продавцов, выполнение условий по наличию или отсутствию прописанных на момент сделки в продаваемой квартире лиц, возможности проведения сделок с занижением стоимости в договоре купли-продажи. Эти моменты также необходимо учитывать при проведении предварительных переговоров с продавцом. "Несоответствие сделки требованиям банка - гораздо чаще встречаемая причина срыва сделки, чем несоответствие недвижимости требованиям банка. И в этой ситуации заемщик вынужден начать поиск заново и при этом уложиться в общий срок, в течение которого действует решение по ипотечному кредиту (3-6 месяцев). И даже если решение будет "просрочено", с большой долей вероятности кредит снова одобрят при предоставлении обновленных документов по занятости и доходу", - заключает эксперт.
Последние комментарии
К 1992 году Сбербанк РСФСР собрал с населения, по-видимому, 400-500 млрд. рублей, что эквивалентно такому же количеству долларов, и остался должен эти деньги всему сегодняшнему российскому населению. При покровительстве Правительства тех лет он закрыл окошечки касс и объявил, что денег нет! http://www.slaviza.ru/society/537-operacii-sberbanka-rf.html