Заветные сотки

"Понятие "земли коммерческого назначения" я бы рассматривал гораздо шире. Это не только участки, на которых возможно разместить коммерческие объекты - торговые и офисные центры, склады и производства, но это и участки под жилую застройку, ведь строительные компании получают прибыль, возводя жилье, - объясняет директор агентства недвижимости "Визит" Михаил Минаев. - В России застроено приблизительно 1% территории и, соответственно, о недостатках земли под коммерческую либо жилую застройку говорить не приходится. Единственное, что следует понимать, - во всем должен быть баланс. Жилые и коммерческие объекты должны быть представлены в определенной пропорции и дополнять друг друга. Бессмысленно возводить объекты торгового или офисного назначения где-то за пределами города. Если место под коммерческую застройку выбрано неправильно, объект не будет востребован".

Сейчас на рынке к продаже предлагаются, в основном, участки большой площади, которые нуждаются в комплексном освоении и требуют больших инвестиций для развития.

По сообщениям экспертов, спрос на небольшие участки под точечную коммерческую застройку значителен, и, в основном, такие площадки расположены в старой части города

"Наиболее перспективные территории для освоения под коммерческую застройку - площадки бывших заводов, расположенных в черте города (ЗИМа, 4 ГПЗ, Завода имени Тарасова), в силу их удачного месторасположения и непосредственной близости к основным транспортным артериям города. Именно здесь вполне успешно может размещаться коммерческая недвижимость. Также есть основания полагать, что территория бывшего завода "Сокол" на улице Революционной будет продана под коммерческую застройку. Выигрышны, с точки зрения коммерческого освоения, земли вдоль Московского шоссе по направлению выезда из города - бывшие земли совхоза "Красный Пахарь". Также достаточно предложений в смышляевском направлении, здесь к продаже предлагаются большие участки земель разного назначения - и сельскохозяйственного, и уже переведенные под промышленную застройку. Таким образом, предложений достаточно, но приобретать и осваивать такие большие площади могут только крупные компании, имеющие значительные ресурсы", - убежден Михаил Минаев.

Для торговли и офисов

"Предложения земельных участков категории "Земли населенных пунктов в Самаре под административные и торговые здания" весьма ограниченны. Экспозиция с 2010 года по третий квартал 2012 года представлена практически одними и теми же объектами, список которых пополняется или уменьшается, как правило, за счет небольших по размеру участков", - сообщает заместитель директора Поволжского Центра Развития Оксана Федулова. Наибольшее число предложений в этом подсегменте сосредоточено в Красноглинском, Кировском и Куйбышевском районах Самары. Экспозиция Красноглинского района включает в себя предложения вдоль Московского шоссе рядом с ТРЦ "Мега-Самара" и вдоль Красноглинского шоссе. В Кировском предлагаются участки вдоль главных магистралей промзоны этой части города (Ракитовского шоссе, улицы Алма-Атинской). В Куйбышевском районе это участки, расположенные вдоль Южного шоссе. Лидирующий по уровню средней цены предложения Самарский район (в среднем 15,5 тыс. руб./кв.м) представлен небольшими по размеру участками до одного гектара, освоение которых затруднено высокой плотностью исторической застройки и ветхостью инженерной инфраструктуры.

По словам Михаила Минаева, спрос на небольшие участки под точечную коммерческую застройку значителен и, в основном, такие площадки расположены в старой части города. Но здесь есть один нюанс: поскольку малоэтажная застройка стала приоритетной для этой части города, рентабельность строительства здесь коммерческих объектов низкая. Эти районы густонаселенные, и чтобы получить участок под застройку, необходимо расселить жителей. В итоге только расходы на расселение жильцов доходят до 2 млн рублей за "сотку", соответственно, цена продажи участка может доходить до 3 млн рублей за "сотку". В таких условиях строить малоэтажные коммерческие объекты нецелесообразно, отмечает эксперт. Конечно, есть небольшие участки и вне старой части города, где возможна точечная коммерческая застройка, но количество таких предложений ограничено.

Наиболее дешевые районы (Куйбышевский и Советский) представлены экспозицией на промышленной окраине города. Железнодорожный район в силу своего местоположения должен быть приближен по уровню цен в Октябрьском и Самарском районам, однако свободная земля здесь имеется только вдоль промзоны железнодорожных путей. Средняя цена на нее установилась на уровне 3 тыс. рублей за квадратный метр.

Под склад и производство

По словам Михаила Минаева, за последнее время интерес именно к производственным площадкам заметно возрос. До нынешнего года спрос на объекты в этом сегменте рынка был минимальным. Для строительства складской и производственной недвижимости наиболее интересны участки с хорошей транспортной доступностью, т.е. автомобильными магистралями и с близлежащими железнодорожными ветками. В основном, под производство перепрофилируются площадки старых предприятий, где уже подведены хоть какие-то коммуникации и ж/д ветки, выделены мощности. И такие предложения на рынке есть. Если же осваивать участок с нуля, то это очень дорого.

Большинство предложений земель для размещения производственных и административных зданий сосредоточено в Самаре и Тольятти (в сумме - 71%). В свою очередь, большинство предложений в Самаре по этому виду земельных участков сосредоточено в Кировском районе, в центральных районах (Октябрьском, Ленинском) участки под промышленность отсутствуют. Средний уровень цен на земельные участки под промышленные объекты в Самаре в третьем квартале 2012 года составляет 1650 руб./кв.м, что больше на 1% аналогичного показателя 2011 года. "Отличительная особенность этого сегмента - тот факт, что на уровень средней цены в каждом конкретном подсегменте существенно влияет качество предложений, а именно: их транспортная доступность, наличие/отсутствие железнодорожной ветки на территории, наличие/отсутствие коммуникаций и энергетических мощностей. С этим фактором связана и так называемая "динамика" цен на подобные предложения в течение 2010-2012 годов. В действительности анализ цен на земельные участки, находящиеся в экспозиции, демонстрирует стабильность цен предложения", - комментирует Оксана Федулова.

За городской чертой

Значительный объем предложений земельных участков под промышленное производство сосредоточен за пределами областной столицы. "По своему функциональному использованию земельные участки под промышленные объекты из категории "Земли промышленности и иного специального назначения" близки к земельным участкам под промышленные объекты (производственную застройку) из категории земель населенных пунктов, в частности, в муниципальных районах Самарской области. Для инвестора практически нет различия, расположен участок на границе сельского населенного пункта или в черте населенного пункта. Поэтому для анализа ценовых диапазонов могут быть выбраны участки как той, так и другой категории, - поясняет Оксана Федулова. - В среднем, по Самарской области цена на земельные участки промышленности и земель населенных пунктов под промышленность (исключая предложения в Самаре) на начало 2012 года составляет 287 руб./кв.м, что на 5% отличается от показателя второго квартала 2011 года и на 11% больше по сравнению с началом 2011 года.

Самые дорогие предложения сосредоточены в ближайших к Самаре Волжском (414 руб./кв.м) и Красноярском (346 руб./кв.м) районах".

Основное скопление объектов рассматриваемой категории находится вблизи Самары - это участки возле населенных пунктов Смышляевка, Стройкерамика, Волжский, Курумоч, Дубовый Умет, возле города Кинеля - в районе поселков Алексеевка, Усть-Кинельский и в ближайшем радиусе городов Отрадный, Тольятти, Сызрань. Такое расположение земельных участков неслучайно, так как производственные объекты нуждаются в энергетических мощностях, водоснабжении и газификации.

Оксана ФЕДУЛОВА,

заместитель директора "Поволжского Центра Развития":

- Наиболее вероятным вариантом приобретения земельного участка под комплексное освоение (строительство ТРЦ) является приобретение участка на так называемом "вторичном рынке земли", т.е. у частных лиц (физических и юридических). Большинство крупных земельных участков (от трех гектаров), предлагаемых под коммерческую застройку в границах Самары, находится в ведении крупных девелоперских компаний ГК "Самарский деловой мир", ГК "Древо", "ГК "Союз", УК "Регион-Недвижимость". Рынок земли Самары под торгово-административные объекты можно охарактеризовать как стабильный. Средняя цена предложения находится на уровне 7,5 тыс. руб/кв. м, максимальный уровень средних цен предложения зафиксирован в Самарском районе (16,5 тыс. руб./кв.м), минимальный - в Куйбышевском (1,6 тыс. руб./кв.м, участки большого размера на периферии города).

Михаил МИНАЕВ,

директор агентства недвижимости "Визит":

- Инвестиции в земельные участки доступны профессионалам. Рисков на этом рынке очень много. Покупая земельный участок, надо знать концепцию развития всей территории в ближайшей перспективе. Сейчас готовятся к принятию новые Правила землепользования, и в результате многие земельные участки могут сменить свое назначение. И в то же время нужно понимать, что в случае грамотного подхода доходность на рынке земли может быть очень высока.