Жилая или коммерческая

С точки зрения получения дохода можно рассматривать различные сегменты рынка недвижимости: это приобретение и готовых объектов жилого и коммерческого назначения, и земельных участков. По словам главного экономиста УК «Финам Менеджмент» Александра Осина, в целом по рынку недвижимости в разное время различные варианты вложений приносят разный доход. Сейчас наиболее интересны объекты не с точки зрения активного роста цены, а с точки зрения стабильного получения дохода от сдачи в аренду. Доход от таких операций выше для объектов недорогой региональной недвижимости, они и являются наиболее привлекательными. Строящиеся объекты первичного рынка дешевле, но и риски в их приобретении существенно выше – за счет того, что в формировании рисков такой покупки участвует не только банк, но и строительная структура. Сейчас, в период доминирующего роста экономики, такими рисками частично можно пренебречь и приобретать строящиеся объекты.

Сопоставляя выгоды инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость, бизнес-брокер ООО «Магазин Готового Бизнеса» ГК «Бизнес-Гарант» Александр Лаптев заключает, что если сравнивать затраты и окупаемость объектов коммерческой и жилой недвижимости, то разница существенная. «Жилая недвижимость в большей степени ориентирована на частных лиц, суммы вложений, по сравнению с коммерческой, могут быть небольшие, и при сдаче ее в аренду можно рассчитывать только на дополнительное пополнение личного бюджета. Если жилую недвижимость рассматривать из расчета окупаемости, то это долгосрочная перспектива, – поясняет эксперт. – В коммерческой недвижимости затраты могут быть тоже небольшими, все зависит от приоритетов инвесторов, выбирающих быструю окупаемость или надежное вложение. По ликвидности жилая недвижимость является более востребованной, все зависит от предложенной цены. В отличие от коммерческой, которая ориентирована на определенную деятельность и не всегда, даже при выгодном ценообразовании, будет востребована на рынке».

Востребованный сегмент

Наиболее простым и доходным способом инвестирования для частных лиц является приобретение готовых объектов недвижимости. Сегодня самым выгодным инвестированием в недвижимость считается приобретение объектов на начальном этапе строительства с целью перепродажи на более позднем этапе. Если же оценивать объекты жилой недвижимости для сдачи в аренду, то при нулевом реальном приросте стоимости доходность с учетом инфляции составляет 3-5% годовых. «Как правило, для людей, сдающих квартиры в аренду, этот вид бизнеса не является основным и воспринимается только как дополнительный источник дохода. Только 20-30% наших арендодателей – это люди, имеющие две и более квартиры. Небольшой процент занимают организации, которые владеют квартирами и сдают их, – сообщает директор АН «Бусыгин» Владимир Бусыгин. – Во многом это объясняется тем, что инвестиции в жилую недвижимость - это «долгие деньги». И как коммерческое вложение не самый удачный вариант, скорее, это надежное сохранение денег. На примере это выглядит следующим образом: стоимость однокомнатной квартиры примерно 2,2 млн рублей. При условии, что там будет сделан хотя бы косметический ремонт и в наличии будет минимальный набор мебели и бытовой техники, сдавать ее можно за 15-16 тыс. руб. в месяц. Включая коммунальные платежи, а это около 2 тыс. руб., на руки арендодатель получит 13-14 тысяч. Минус 13% подоходного налога. Таким образом, в год его доход составит около 150 тыс. руб., а окупаемость бизнеса – примерно 12-14 лет».

Наиболее ликвидными объектами на рынке аренды жилья являются однокомнатные квартиры, на них приходится до 60% спроса. Преимущество имеют объекты, расположенные вдоль основных транспортных магистралей города – Московского шоссе, улиц Гагарина, Победы, Ново-Вокзальной. «С середины августа дешевые квартиры пропали из экспозиции. Если в мае-июле можно было найти квартиру за 8-10 тыс. руб., то сейчас комнаты сдаются за 8 тыс. рублей. Минимальная арендная ставка 8 тыс. руб. для квартир предлагается только для жилья в Куйбышевском районе. В районе ТРЦ «МЕГА Самара» еще летом квартиры сдавались за 6 тыс. руб., но сейчас арендные ставки и здесь начали повышаться», – сообщает Владимир Бусыгин.

Ниша для профессионалов

Для получения дохода от объектов коммерческого назначения необходимо обладать широким кругозором и большим объемом знаний. Сегодня до 80% мелких инвесторов с капиталом около 5 млн руб. вкладывают средства преимущественно в торговые площади. Как правило, они приобретают помещения на первых этажах жилых зданий с целью последующего перевода их в нежилой фонд и реализации уже как торговых площадей на рынке купли-продажи или аренды.

«Арендные ставки для таких помещений в зависимости от места расположения и характеристик могут колебаться в среднем от 60 до 100 тыс. руб. за кв. м. Средняя доходность для частного инвестора может составлять примерно 30%, а в наиболее удачных проектах доходить до 40-50% годовых. Это основной и достаточно быстро окупаемый (от 5 до 10 лет) в зависимости от стоимости аренды и стоимости продажи помещения вариант», – сообщает Александр Лаптев.

Наиболее выгодно приобретать нежилое помещение на этапе строительства. Однако в этом случае присутствуют и определенные риски: трудность определения выгодности расположения (если, например, идет застройка нового жилого района и предлагаемое помещение находится на первом этаже), а также проблематичность определения реальных сроков окончания строительства. Поэтому точно рассчитать рентабельность своих вложений не всегда легко.

По словам Александра Лаптева, коммерческая недвижимость, по сравнению с жилой, дает больший доход. Для сравнения: доход, получаемый от сдачи жилой квартиры площадью 60 кв. м, не будет превышать 15-20 тыс. руб. в месяц. Если же помещение такой площади сдавать под офис, оно может приносить владельцу до 30 тыс. рублей. Однако доход коммерческая недвижимость приносит при условии грамотного управления ею.

Реже с инвестиционной целью приобретают земельные участки для строительства производственных помещений - здесь нужны определенные профессиональные знания. При инвестициях такого рода появляются и дополнительные затраты, которые суммируются из стоимости земельного участка, стоимости строительства и подвода коммуникаций, а также подготовки технических заданий, выкупа необходимых мощностей и их подведение.

Александр ЛАПТЕВ,

бизнес-брокер ООО «Магазин Готового Бизнеса» ГК «Бизнес-Гарант»:

– Для мелких или частных инвесторов вложение денег в недвижимость может рассматриваться только как надежное сохранение средств на долгосрочную перспективу и защита свободных денег от инфляции. Если рассматривать недвижимость с точки зрения объекта для инвестирования и получения прибыли, превышающей доходность по сравнению с банковскими вкладами или иными способами вложения, то здесь требуются гораздо значительные суммы денежных средств на приобретаемые площади.

Александр ОСИН,

главный экономист УК «Финам Менеджмент»:

– Потенциальным инвесторам следует помнить, что вложение средств в недвижимость связано с дополнительными расходами и рисками. К расходам можно отнести содержание объекта недвижимости, налоговую нагрузку – налог на имущество, налог на доходы физических лиц в размере 13% при получении дохода от сдачи недвижимости в аренду и при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет.

Владимир БУСЫГИН,

директор АН «Бусыгин»:

– Вложения в недвижимость – это вариант получения небольшого, но стабильного в реальном выражении дохода вне зависимости от краткосрочных инфляционных и инвестиционных шоков.