При оформлении ипотечной сделки банку необходим залог, которым будет приобретаемая квартира. Поэтому банку небезразлично, в каком состоянии она находится. Выбор жилья может оказаться довольно проблематичным делом, так как требования к квартире банки выдвигают жесткие.

Фото: Сергей КОКАРЕВ

Критерии соответствия

"У каждого банка существуют свои критерии, предъявляемые к квартире, выступающей предметом залога. Одни банки не кредитуют дома ниже пяти этажей, некоторые не рассматривают в качестве залога "гостинки" и "малосемейки", иногда банк не устраивает удаленность объекта от города (ведь квартиры есть и в области), - рассказывает директор АН "Ваш риелтор", директор филиала "Сервисное межрегиональное ипотечное агентство "СИАМ-ипотека госпрограммы" Александр Моторин. - Редко берут в залог и квартиры в домах, которые находятся в списке объектов культурного наследия. Ну, а главные требования банка состоят в том, чтобы квартира не была под арестом и в залоге, а ее стоимость соответствовала бы отчету об оценке, составленному оценщиком, аккредитованным в банке".

По словам заместителя управляющего Самарским филиалом ОАО "Нордеа Банк" Василия Гринева, банк для упрощения выдачи ипотечного кредита стандартизирует свои требования к принимаемой в залог недвижимости, исходя из принципов ее ликвидности в долгосрочной перспективе (срок кредита ведь немаленький!), отсутствия рисков ее разрушения. Как правило, требования логичны, и подавляющее большинство ипотечных заемщиков руководствуется теми же критериями. Например, требования по возрасту дома, этажности, минимальным размерам общей площади и площади кухни, состоянию квартиры и жилого дома, в котором она находится, наличию подключенных коммуникаций и т.п.

Идеальный залог

По словам экспертов, есть несколько основных требований банков к залоговому жилью. Главное требование, выдвигаемое большинством банков к приобретаемой на кредитные средства недвижимости при приеме ее в залог, одно: квартира должна быть ликвидной и в случае необходимости легко продаться в реальные сроки и без значительных потерь в стоимости.

Квартира, передаваемая в залог, должна иметь отдельную от других квартир кухню и санузел (т.е. коммунальные квартиры большинство банков в залог не принимают). В расчет берется и техническое состояние жилья. Некоторые банки выдвигают требования, чтобы жилье было оснащено современными системами газо-, электро- и водоснабжения, а также канализационной отводной системой. Также в исправном состоянии должно быть сантехническое оборудование, двери, окна и крыша (для квартир на последних этажах и в отдельно стоящих домах).

Ряд требований предъявляется и к самому зданию. Во-первых, оно не должно находиться в аварийном состоянии; во-вторых, не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт; в третьих, иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент.

Если квартира покупается на первичном рынке, то определенным условиям должна соответствовать строительная компания. Строительная деятельность компании-застройщика должна осуществляться не менее трех лет на территории РФ. Застройщик должен иметь не менее одного построенного объекта. Строительство объекта должно осуществляться в соответствии с требованиями Федерального Закона № 214 "О долевом строительстве", в соответствии с этим же законом должно осуществляться привлечение денежных средств физических лиц для строительства квартир на основании договоров долевого участия. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию должен быть не более двух лет с момента заключения договора долевого участия. Также у дома должно быть не менее одного построенного этажа.

Если квартира не подошла

По словам регионального директора Приволжского филиала Росбанка Олега Виндмана, алгоритм выбора залога для ипотечного кредита выглядит так: перед получением ипотечного кредита банк оценивает самого заемщика (его платежеспособность и благонадежность), после чего дает ему три месяца на поиск объекта недвижимости. Если объект по тем или иным причинам не подходит банку, заемщик может либо продолжить поиски, либо воспользоваться программой "На улучшение жилищных условий" - получить кредит на покупку нового жилья под залог уже имеющегося в собственности.

Если заемщик не подберет объект в течение трех месяцев, никаких штрафных санкций к нему нет. "Раньше, в случае, если заемщик не укладывался в отведенный срок, банки требовали проходить всю процедуру первичного одобрения заново. Теперь многие банки идут навстречу заемщику и просят лишь еще раз подтвердить свою занятость и платежеспособность", - сообщает Александр Моторин.

Александр МОТОРИН, директор АН "Ваш риелтор", директор филиала "Сервисное межрегиональное ипотечное агентство "СИАМ-ипотека госпрограммы":
- Все требования банка к предмету залога объясняются возможными рисками. Банки стараются обезопасить себя от невозможности реализации объекта либо реализации его на не выгодных для себя условиях в случаях, когда заемщик перестает выплачивать кредит и объект залога переходит на баланс банка. Если квартира не подошла по каким-либо параметрам, то выхода два: либо искать банк, под требования которого эта квартира подойдет, либо искать другую квартиру. Как правило, на поиск нового залога у клиента есть три-четыре месяца.

Василий ГРИНЕВ, заместитель управляющего Самарским филиалом ОАО "Нордеа Банк":
- Требования банка в большинстве случаев совпадают с требованиями заемщиков к своему будущему жилью, поэтому случаи, когда квартира не соответствует требованиям банка, очень редки. А вот несоответствие сделки требованиям банка - гораздо чаще встречающаяся причина ее срыва. Такие варианты, как возможность проведения сделки лицом, действующим по доверенности от продавца, проведения сделки с родственниками в качестве продавцов, выполнение условий по наличию или отсутствию прописанных на момент сделки в квартире лиц, необходимо учитывать при проведении предварительных переговоров с продавцом.