Стабильный спрос

На сегодняшний день в Самаре наибольшее число объектов строится в сегменте массового жилья, а вот элитных новостроек не так уж и много. При этом спрос на такие объекты эксперты характеризуют как весьма стабильный. "Ориентируясь на запросы покупателей, большинство застройщиков старается максимально удешевить свои проекты, сделать их более доступными, - комментирует генеральный директор агентства недвижимости и ипотеки "Вип-Компания" Татьяна Сырова. - При этом спрос на элитные новостройки тоже есть. Конечно, нельзя сказать, что он такой же, как на объекты экономкласса. Однако люди готовы их покупать".

По словам руководителя отдела новостроек агентства недвижимости "Визит" Елены Мироненко, из-за высокой цены людей, которые изначально нацелены на покупку именно такого жилья, не так много. В экспозиции такие квартиры стоят примерно четыре-шесть месяцев.

Доплата за район

Основной ценообразующий фактор, в значительной мере влияющий на стоимость жилья как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, - престижность местоположения. Фактор престижности определяется такими характеристиками, как близость района к центру города, наличие развитой инфраструктуры в конкретном месте, наличие домов улучшенной категории, низкая или высокая плотность населения, благоприятный или неблагоприятный социальный состав проживающих; благоприятная или неблагоприятная экология, удобство общественного транспорта, наличие зон отдыха.

Анализируя зависимость стоимости долевого строительства от месторасположения строящегося дома, операторы рынка объединяют районы Самары в три ценовые группы. Внутри этих групп колебания стоимости 1 кв. м жилья относительно друг друга выражены незначительно. Диапазон же изменения стоимости жилья в зависимости от его местоположения в конкретном районе составляет - 33...+ 36%. Максимальная стоимость 1 кв. м новостройки отмечается в Ленинском и Самарском районах. Именно здесь расположены и деловой, и культурный центр города, а значит жить здесь не только престижно, но и удобно. Все строящиеся объекты в этих центральных районах относятся к бизнес- или премиум-классу, строительство ведется преимущественно по индивидуальным проектам.

Самые низкие цены - в Куйбышевском районе и на Красной Глинке. А в среднеценовой группе находятся Железнодорожный, Промышленный, Кировский, Советский и Октябрьский районы. Кстати, в Октябрьском районе также отмечается значительное количество жилья в домах с планировкой повышенной комфортности, как недавно сданных в эксплуатацию, так и еще находящихся в процессе строительства. Помимо этого, потенциальных покупателей привлекает развитая инфраструктура района.

Почему так дорого?

По количеству строящихся объектов самые престижные районы города являются самыми малочисленными. Так, на Самарский район приходится всего 7% новостроек, на Ленинский - 13%, на Октябрьский - 35%. Минимальная цена квадратного метра нового жилья в этих районах составляет 50 тыс. руб. за 1 кв. м, максимальная - 100 тыс. руб., что значительно выше среднегородского уровня.

Специалисты объясняют формирование столь высокой цены на жилье в центральных районах несколькими факторами: расходы на строительные материалы и строительно-монтажные работы (около 40-50%), аренда или приобретение в собственность земельных участков (около 30-40%), затраты на разрешительные процедуры, согласования и подключение к коммуникациям, инженерным сетям (около 20-30%).

Как отмечает аналитик ИК "Финам" Анна Мишутина, стоимость подключения к коммуникациям и сетям в крупных городах может быть на порядок выше, чем в малых, дополнительные расходы возникают в основном из-за различных административных барьеров, а также разрешительных процедур.

"Нельзя говорить о стоимости жилья, не учитывая место расположения строительства, - считает председатель совета директоров ГК "Усадьба" Олег Егоров. - Стоимость расселения густонаселенных "трущоб" в центре города может доходить до 15 тыс. руб. на квадратный метр строящегося жилья".

По словам Елены Мироненко, на уровень цен влияют, безусловно, стоимость земельного участка под строительство, а для центральных районов города она максимальная, а также относительно высокий уровень покупательской способности. Ведь не секрет, что уровень жизни в Самаре несколько выше, чем во многих городах поволжского региона.

Комфорт и квадратура

Как отмечает Татьяна Сырова, элитная застройка - это не только высокая стоимость квадратного метра, это еще и элитная планировка, и в первую очередь большая площадь квартиры. Площадь кухни в новостройках премиум-класса не меньше 15 кв. м, площадь комнат - от 20 кв. м. Общая же площадь квартир для домов повышенной комфортности начинается от 60 кв. м (однокомнатные), 80 (двухкомнатные) и 100 кв. м (трехкомнатные квартиры). "В большинстве элитных новостроек верхние этажи отведены под пентхаусы, площадь которых от 200 кв. м", - сообщает Елена Мироненко.

Кроме того, по мнению экспертов, элитное жилье должно быть построено с учетом самых современных технологий, обеспечивающих жильцам максимальный уровень комфорта.

"Принадлежность дома к элитному сегменту предусматривает наличие системы общего кондиционирования, - продолжает Елена Мироненко, - чтобы кондиционеры не портили общий вид и фасад здания. Дом должен располагать вместительным паркингом, из которого жильцы могли бы в лифте подняться на свой этаж. В доме должно быть не меньше трех лифтов, один из которых обязательно грузовой".

Также немаловажным, по словам Татьяны Сыровой, является и закрытая охраняемая придомовая территория, наличие службы консьержа и благоустройство подъездов.

Критерии новостроек премиум-класса:

• Местоположение: центральные районы города, желательно вдоль реки Волги.
• Большая квадратура.
• Высокое качество постройки, отделка фасада и общедомовой собственности (подъезда, лестничных пролетов).
• Высокий уровень комфорта и сервисного обслуживания.

Елена Мироненко, руководитель отдела новостроек агентства недвижимости "Визит":

- Спрос на новостройки премиум-класса есть. Так, к моменту завершения строительства элитного жилого комплекса на пересечении улиц Ленинской и Вилоновской практически все квартиры были проданы, с учетом того, что цена за квадратный метр там 59 тыс. руб. и минимальная площадь трехкомнатной квартиры - 98 кв. м. Однако следует отметить сравнительно небольшой выбор объектов в этом ценовом диапазоне. Многие стройки в центре города заморожены (например, дом на пересечении Арцыбушевской и Красноармейской, на Степана Разина, 110).

Татьяна Сырова, генеральный директор агентства недвижимости и ипотеки "Вип-Компания":

- Те объекты недвижимости, которые позиционируются на самарском рынке как элитные, во многом не дотягивают до общероссийского класса "А". Тем не менее ряд характеристик выделяет их из объектов массового сегмента. В первую очередь это месторасположение в исторической части города, большая площадь квартир и, соответственно, более продуманная планировка, благоустроенная и охраняемая придомовая территория, вместительный паркинг и, конечно, применение современных строительных технологий. С моей точки зрения, в нашем городе есть только один жилой комплекс, полностью соответствующий всем этим критериям, - это "Ладья".