Состояние и качество

В прошлом году рынок ипотечного кредитования в России вырос на 44% против 90% в 2011-м. Такую статистику раскрывает авторитетное рейтинговое агенстство "Эксперт РА", объясняя ее повышением средневзвешенной ставки по рублевым ипотечным кредитам с 11,6% в январе до 12,5% в декабре 2012-го (данные ЦБ). При этом, по общему мнению экспертов, интерес заемщиков существенно возрос именно к первичному рынку жилья.
"Оба сегмента - и "первичка", и "вторичка" - останутся одинаково значимыми, - считает заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка Ольга Докучаева. - Объемы ввода нового жилья не так велики, чтобы клиенты потеряли интерес к вторичному жилью. К тому же покупка квартиры в новостройке всегда предполагает и риски недостроя, и необходимость ожидания сдачи дома. Таким образом, нельзя говорить о том, что два эти рынка конкурируют между собой, - каждый находит своего потребителя".
И все же, выбирая жилье не в новом доме, стоит вооружиться определенными знаниями. В частности, учесть, на какие здания нельзя получить ипотечный кредит в принципе. Требования банков к предмету ипотеки схожи и, как правило, касаются состояния и качества жилья.
"Существует ряд условий, которые являются обязательными к исполнению при рассмотрении объекта залога, - говорит руководитель центра ипотечного кредитования Приволжского филиала ОАО "Промсвязьбанк" Ольга Смерчанская. - Здание, в котором расположена принимаемая в залог квартира, не должно находиться в аварийном состоянии, быть признано аварийным и подлежать сносу, иметь несущие стены из дерева, а также процент износа более 55%. Также здание не должно относиться к домам "панельного" типа, построенным ранее 1965 г., этажностью менее трех этажей, "барачного" типа (двухэтажным деревянным домам), "гостиничного" типа (многоквартирным домам с квартирами, имеющими метраж до 24 кв. м), типа "общежитие" (коридорный тип расположения квартир с находящимися на одной площадке несколькими квартирами площадью до 24 кв. м)".
Кроме того, в большинстве банков вряд ли можно рассчитывать на кредит, если дом ветхий, состоит на учете по постановке на капитальный ремонт, а также низколиквидные объекты - квартиры без санузлов и т.д. Сложно получить заем на приобретение комнаты в многокомнатной квартире. Кроме того, не получит одобрение банка и страховщика квартира в том случае, если сделана неузаконенная перепланировка, нарушающая СНиП.

Дадут не каждому

В большинстве банков существуют жесткие требования к заемщикам. Так, оформить ипотеку могут граждане России в возрасте от 21 года до 65 лет (на момент окончания срока кредита), с минимальным трудовым стажем не менее года в одной сфере деятельности и местом работы в регионе присутствия банка.

Взносы и сроки

Сегодня, по оценкам экспертов, наиболее востребованы кредиты с минимальным размером первоначального взноса (15-20%). Такие условия особенно интересны людям, которые планируют приобретать первое жилье, т.е. не имеют возможность сформировать первоначальный взнос за счет продажи иной недвижимости или не успели накопить достаточную сумму денежных средств. Менее популярны, но тоже востребованы кредиты с первоначальным взносом 50% от стоимости недвижимости. Например, в РОСГОССТРАХ БАНКЕ, если заемщик вносит половину от стоимости жилья, оформление ипотеки возможно по одному документу.
"Наши заемщики предпочитают брать ипотечные кредиты на максимально возможный срок (с учетом достижения пенсионного возраста), но выплачивать кредит досрочно, - сообщает ведущий экономист отдела развития ипотечных программ ЗАО "ФИА-БАНК" Евгения Семенова. - Увеличение срока кредитования позволяет уменьшить размер ежемесячного платежа, но вместе с тем отсутствие запрета и комиссии за досрочное погашение кредита позволяют заемщикам выплачивать кредит досрочно в любой момент и любыми суммами".
Действительно, поскольку ипотечный кредит имеет все-таки весомый объем, и ежемесячные платежи ощутимы для бюджета семьи, заемщики все-таки стараются "растянуть" срок выплаты кредита до 15 лет, а порой и до 25 лет.
"При выборе ипотечной программы у заемщика есть выбор: взять кредит с фиксированной процентной ставкой на весь срок или с комбинированной. Фиксированная ставка действует первые пять - семь лет, а затем устанавливается плавающий размер процентной ставки, привязанной к индикаторам денежного рынка, - говорит Ольга Докучаева. - С одной стороны, кредиты с комбинированными ставками более интересны, так как фиксированный размер процентной ставки зачастую на 0,5-1% ниже ставок, устанавливаемых по продуктам с фиксированными ставками на весь срок кредитования. С другой стороны, существует риск повышения плавающего размера ставки в зависимости от колебания финансового индикатора. Эта программа подходит для тех, кто готов в случае повышения ставок через пять - семь лет выплатить кредит досрочно".

Ставка сделана

По данным АИЖК, в январе 2013 г. средневзвешенная рублевая ставка по ипотеке составила 12,7% годовых, срок - около 15 лет, размер кредита - порядка 1,533 млн рублей. Минимальная же ставка по ипотечному кредиту на покупку жилой недвижимости на вторичном рынке составляет от 9,6% годовых в рублях и от 9% в долларах США или евро на срок от пяти до 25 лет. При этом сумма кредита может составлять от 300 тыс. до 30 млн рублей.

Нерадужные перспективы

Поскольку инфляция - один из основополагающих факторов величины процентной ставки, эксперты полагают, что ипотечные ставки на приобретение вторичного жилья в 2013 г. как минимум останутся на уровне прошлого года.
"Стоимость кредитов напрямую зависит от стоимости ресурсов для банка, - поясняет директор департамента розничного бизнеса ОАО "Первобанк" Лариса Шпитонцева. - Если в Европе этот уровень составляет 3-4%, то в России ставки по вкладам достигают 11-12%. Можно с высокой степенью вероятности предполагать, что в этом году удешевление ипотеки в России маловероятно".
Большинство аналитиков сходятся во мнении, что средневзвешенная процентная ставка не только не понизится, но, возможно, вырастет. Хотя в перспективе на 2013-2015 гг. Минэкономразвития прогнозирует замедление инфляции с текущих 6,5 до 5% в год. Впрочем, это вряд ли отразится на стоимости кредитов.

Плюс лояльность

Сегодня большинство банков предлагают отдельные продукты для приобретения жилья на вторичном рынке. Так, ЗАО "ФИА-БАНК" разработало программу "Время ипотеки", в рамках которой можно купить квартиру, жилой дом или его часть, а также комнату или долю в праве общей долевой собственности (малосемейка) и даже дачу (жилое строение на дачном участке).
Кстати, постоянные клиенты получают возможность взять заем на льготных условиях. Например, наличие положительной кредитной истории в ФиаБанке обеспечивает клиенту скидку 0,75% от базовых процентных ставок по ипотечным программам.
Промсвязьбанк тоже предоставляет дополнительные скидки в процентной ставке клиентам таких категорий, как зарплатный клиент, клиент с положительной кредитной историей в банке, вкладчик банка, а также сотрудник компаний корпоративного канала. В этих случаях процентная ставка ниже на 0,5% от базовых.

Лариса Шпитонцева, директор департамента розничного бизнеса ОАО "Первобанк":

- Прежде чем рассчитать условия кредитования, нужно сформулировать потребность в кредите: какое жилье вы намерены приобретать, какую сумму в месяц вы готовы выплачивать, какой суммой средств для оплаты первоначального взноса располагаете. Как правило, на сайтах банков есть калькуляторы, позволяющие подобрать программу кредитования, исходя из потребностей. Плюс необходимо помнить, что при получении ипотечного кредита необходимы оценка жилья, страхование заемщика и приобретаемого жилья. Это позволит заемщику выходить на подписание договора, имея полное представление о предстоящей финансовой нагрузке.