Рыночная стоимость

Одна из главных причин востребованности кредитов на участие в долевом строительстве - разница в стоимости еще не достроенного и уже готового к вводу жилья. И действительно, чем выше готовность проекта (например, многоквартирного дома), тем выше и стоимость квартиры в нем. Нередко разница в стоимости актива на стадии котлована и после его сдачи госкомиссии может достигать 20%.
"Инвестиционная привлекательность объекта жилой недвижимости определяется несколькими факторами, - поясняет аналитик УК "Финам Менеджмент" Максим Клягин. - Ключевыми условиями, конечно, остаются соотношение текущей рыночной стоимости и потенциала ее роста, а также ликвидность актива. Как правило, перспективы увеличения цены определяют месторасположение (в том числе транспортная доступность и экологическая ситуация), наличие социально-бытовой инфраструктуры, качество окружающей территории в целом и возможные позитивные изменения перечисленных условий в среднесрочной перспективе".

Взвесить риски

Не в последнюю очередь на цену объекта недвижимости влияют риски. При покупке жилья в строящемся объекте участник программы долевого строительства обычно не имеет 100% уверенности в том, что застройка не будет заморожена на неопределенный срок. Поэтому заемщикам стоит тщательно изучать программы банков. Но и те, в свою очередь, страхуются и выдают ипотечные займы исключительно на объекты, которые уже получили разрешение на ввод в эксплуатацию. С одной стороны, риски дольщика сводятся к минимуму. С другой - каждому надо знать ряд обязательных требований банков.
"В качестве объекта залога принимается отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, расположенном в регионе присутствия кредитующего подразделения банка, - говорит заместитель управляющего Самарским филиалом НОМОС-БАНКа Татьяна Бакланова. - Дом должен быть не ниже двух этажей, иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия. Квартира должна иметь отдельные от других квартир кухню и санузел, быть оборудована канализацией, электроснабжением, отоплением, водоснабжением (наличие газовой колонки - по согласованию со страховщиком), не иметь перепланировок, которые невозможно узаконить".
Условия выдачи банками ипотечных кредитов на участие в долевом строительстве различны и зависят от многих факторов. Основной фактор при рассмотрении заявки - трудоустройство потенциального заемщика и его доходов по справке 2 НДФЛ (3 НДФЛ). Многие банки обращают внимание на состав семьи и возможности поручительства.
Ипотечные кредиты на участие в долевом строительстве сейчас выдаются под 13-17% годовых и зависят от размера первоначального взноса и срока кредитования. Впрочем, бывает, что у банка складываются особо теплые отношения с отдельными застройщиками, и тогда кредит на покупку недвижимости в строящемся доме удается оформить без первоначального взноса или по пониженной ставке.

Минимальный срок кредитования определяется банком при рассмотрении платежеспособности потенциального заемщика. Займы, как правило, выдаются на срок от пяти до 30 лет.

Страховка как гарантия

Каждая кредитная организация при рассмотрении заявки на ипотечное кредитование предъявляет особые требования к страхованию потенциального заемщика. Обычно при выдаче ипотечного кредита на долевое строительство страхуется жизнь и здоровье заемщика, на случай получения им группы инвалидности.
"Страхование при получении ипотечного кредита в РФ не является обязательным и не может рассматриваться как обязательное условие при получении займа, - сообщает аналитик Инвесткафе Екатерина Кондрашова. - Но, как правило, многие банки при отказе заемщика от страхования увеличивают ставку по кредиту на 1-2 процентных пункта, что делает заем менее привлекательным и ведет к удорожанию кредита. Кредитная организация предлагает заемщику несколько страховых компаний на выбор, и клиент вправе рассмотреть предлагаемые ими условия страхования и выбрать наиболее подходящую для себя. Условия страхования зависят от политики, проводимой страховой компанией".
Стоимость услуг по страхованию, как уверяет эксперт, может варьироваться в зависимости от различных факторов, но зачастую при первоначальном взносе они обходятся в 2-3% от суммы займа. Далее страховые взносы существенно снижаются и рассчитываются ежегодно от суммы основного долга.
Сам кредитный договор должен быть составлен в соответствии с Гражданским законодательством РФ, а также обязательно содержать сведения о кредиторе, условиях кредита и форме расчетов между ним и банком, а также договор купли-продажи недвижимости.
"Каждый договор лучше изучать вместе с юристом, - рекомендует генеральный директор КГ "ДСТС Финанс Консалтинг" Дмитрий Цибизов. - Заемщик делает крупную покупку на несколько миллионов. Он покупает деньги у банка. И к этому приобретению стоит отнестись предельно внимательно, чтобы оно не оказалось слишком дорогим, ведущим в финансовую пропасть. Лучше, чтобы договор проанализировал личный финансовый консультант и юрист".

Татьяна Бакланова, заместитель управляющего Самарским филиалом НОМОС-БАНКа:

- Программы ипотечного кредитования долевого строительства в последнее время все более популярны, особенно пользуется спросом недорогое жилье для молодых семей. Но наибольшим спросом по-прежнему пользуются программы на покупку вторичного жилья. Заемщику нужно обращать внимание на размер процентной ставки, вид процентной ставки (фиксированная или переменная), срок кредита, размер ежемесячного платежа и вид ежемесячного платежа (аннуитетный или диффиренцированный), условия полного и частичного досрочного погашения, какие дополнительные расходы понесет заемщик при проведении сделки.

Дмитрий Цибизов, генеральный директор КГ "ДСТС Финанс Консалтинг":

- Главный риск при выдаче ипотечного кредита на "долевку" - страхование жизни заемщика. Как правило, оно обходится примерно в 0,5-1% от суммы займа. Также иногда страхуются риски временной потери трудоспособности, риск потери работы и некоторые другие. В случае существенных нарушений договора участник долевого строительства имеет возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке с застройщиком. Застройщик в случае расторжения должен вернуть все деньги заемщику. На отношения между банком и заемщиком эти отношения не влияют, кредитный договор не расторгается автоматически.

Екатерина Кондрашова, аналитик Инвесткафе:

- При подписании договора заемщику необходимо обратить внимание на не понятные для него пункты и попросить  объяснений у представителя банка, а также внимательно прочесть уведомление о полной стоимости кредита. Заемщику нужно набраться терпения, поскольку кредитный договор может составлять 12-15 страниц.