Условное деление

Долгое время четкой классификации объектов жилья на рынке недвижимости не существовало. Всем хорошо известная и понятная градация жилья на три категории: «элитное», «бизнес-класса» и «эконом», присутствовала, но ярких границ между ними определено не было. Или они были, но у каждого продавца жилья свои. В результате сегодня жилье бизнес-класса может позиционироваться на рынке как элитное, и в таком случае цены на него искусственно завышаются.

По словам пресс-секретаря НП «СРО «Самарская гильдия строителей» Андрея Большакова, до сих пор под категорией «эконом» все интуитивно понимали что-то более дешевое, чем «элитное» или «бизнес-класс». «При этом часто можно наблюдать, как в один ряд ставят предложения первичного рынка от застройщиков и предложения морально и технически устаревшей «вторички» («хрущевки», «малосемейки», «бывшие обшежития» и так далее), называя все это жильем эконом класса», - говорит эксперт.

Что такое современный «эконом»?

По данным Территориального Агентства Оценки в Самаре к жилью эконом и комфорт-класса можно отнести проекты «Крутые Ключи», «Новая Самара» и «Волгарь». Из качественных характеристик эксперты называют такую характерную черту многоквартирных эконом-домов, как отсутствие в нем квартир свободной планировки.

Все комнаты в эконом-квартире разделены перегородками. Места общего пользования сведены по площади к минимуму. Инженерная начинка – типовая для серийного панельного или кирпичного дома. Бывает так, что застройщики по проектной декларации не предусматривают разводку электрической сети или водопроводных труб внутри квартиры, а только обеспечивают так называемые «точки входа» и точку подключения слива канализации. Лифты – отечественных производителей (или их недорогие аналоги). Если дом меньше 5 этажей, то он лифтом не оборудован вовсе. Территория вокруг многоквартирного экономного дома не огораживается, подземного паркинга нет.

Как правило, в эконом-доме не предусмотрено рабочее место для охраны или консьержа. Но зато часто на первых этажах есть коммерческие помещения, чтобы можно было оборудовать ателье, почту, магазин и так далее. «Наиболее точный синоним словосочетания эконом-класс – типовое жилье, – поясняет Андрей Большаков. - И давайте называть вещи своими именами, оно действительно типовое – дома возводятся массово, по одинаковому проекту на большом земельном участке».

Удобный бизнес-класс

Примером домов бизнес-класса в Самаре являются жилой комплекс «Москва», расположенный в Октябрьском районе города на пересечении Московского шоссе и ул. Потапова, а также жилой комплекс «Октябрьский» компании «Трасгруз», ЖК «Гастелло» и ЖК «Современник». И здесь мы видим, что разница между жильем «эконом» и «бизнес» класса зачастую определяется только месторасположением дома.

«Монолитный дом даже без охраняемой территории в хорошем месте вполне попадает в бизнес-класс, но такой же дом где-нибудь на окраинах города в состоянии претендовать только на эконом, – считает управляющий отделом жилой недвижимости АН «Визит» Олеся Карпенко. – К жилью бизнес-класса можно отнести высотные монолитные дома, где квартиры, в отличие от жилья эконом класса, имеют больше нежилых площадей: с просторными прихожими, ванными комнатами (в многокомнатных квартирах их несколько), кухнями, гардеробными».

Но есть и более высокие критерии: дом бизнес-класса подразумевает индивидуальный проект, качественные системы коммуникаций, вокруг дома должна быть огороженная охраняемая территория. Обязательно наличие парковки с числом стоянок, совпадающим или в 1,5 раза превышающим количество квартир в доме.

Элитное жилье

Примерами элитного жилья в Самаре, согласно данным Территориального Агентства Оценки, являются жилые комплексы «Вип Хаус» и «Бест Хаус», расположенные в Ленинском районе города, на пересечении улиц Чапаевской и Вилоновской, жилой комплекс «Ладья», расположенный в Октябрьском районе, а также ЖК «Портал-Билдинг» (Осипенко, 126) и «Степ Грин Хаус» (квартал ул. Молодогвардейская, ул. Ульяновская, Студенческий пер.).

Принадлежность жилья к высшей категории также определяется рядом критериев. Прежде всего это местоположение, транспортная доступность, экологичность и безопасность. К признакам элитной недвижимости относится качество используемых материалов, особенно в отделке фасада. Большое значение имеет также специфика архитектурно-планировочных решений, таких как количество квартир в доме и на этаже. Обязательно наличие паркинга, значение имеют и видовые характеристики.

«Наша компания ведет строительство жилья повышенной комфортности с применением самых современных и, как следствие, дорогостоящих отделочных материалов, – сообщает вице-президент по маркетингу СК «Портал» Екатерина Дусаева. – Стены общих помещений наших зданий отделаны декоративной штукатуркой, устройство напольных покрытий выполнено из натурального камня и плитки высочайшего качества, производится скрытая проводка всех коммуникаций и т.д.».

И действительно, основная разница между бизнес-классом и «элиткой» – в качестве строительства. Впрочем, есть и другие нюансы. В качестве примера можно привести ЖК «Портал-Билдинг», при строительстве которого произошло объединение частного загородного и городского многоквартирного строительства в одно целое. Например, устройство эксплуатируемой кровли и бассейна на крыше здания.

«Это потребовало от компании высокого мастерства и применения различных ноу-хау как при проектировании, так и на стадии строительства, - продолжает Екатерина Дусаева. - Уникальна и система принудительной вентиляции, которая распространяется не только на общие, но и на жилые помещения. Разумеется, использовались и ставшие уже привычными для нашей компании современные технологии витражного остекления, каркасно-заливных работ и прочих современных приемов, требующих использования новейших материалов».

Единая шкала оценки

В начале этого года Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) утвердил единую методику классификации жилья на первичном рынке, разработанную Российской гильдией риелторов по потребительскому качеству. Эта классификация распространяется на вновь строящиеся и реконструируемые многоквартирные жилые здания высотой до 75 м, в том числе общежития квартирного типа.

Согласно методике, на первичном рынке многоквартирного жилья можно выделить четыре класса жилья: эконом класс, комфорт-класс, бизнес-класс и элитный класс. При этом эконом и комфорт-классы могут быть объединены в группу массового жилья, бизнес-класс и элитный - в группу жилья повышенного качества.

Все дома, подлежащие классификации, оцениваются с учетом следующих критериев: архитектура, несущие и ограждающие конструкции, остекление, объемно-планировочные решения, внутренняя отделка общественных зон, внутренняя отделка квартир, общая площадь квартир, площадь кухни, характеристика входных групп и дверных блоков (вход в квартиру), инженерное обеспечение, придомовая территория двора и безопасность, инфраструктура дома, внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры в районе, параметры паркинга.

К примеру, жилье экономичного класса строится по серийным проектам или проектам повторного применения, в то время как бизнес-жилье - это, как правило, индивидуальный проект с подчеркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика. При этом площадь однокомнатной квартиры в эконом-классе составляет не менее 28 кв. м, а в бизнес-классе – не менее 45 кв. м. Кухня в квартирах эконом-класса небольшая – до 8 кв. м, тогда как в квартирах повышенного класса – от 12 кв. м. и выше.

Ирина Шведова, директор по маркетингу «Кошелев-проекта»:
– В Самаре практически невозможно сегментировать жилье по привычным классам – эконом, бизнес, элит. Например, проекты которые принято относить к элитному жилью, как правило, не оправдывают подобной оценки из-за отсутствия порой даже минимальной социальной инфраструктуры. В свою очередь жилье эконом-класса в принятом понимании, за небольшим исключением, у нас практически не строится.

Олеся Карпенко, управляющий отделом жилой недвижимости АН «Визит»:
– Рынку жилой недвижимости необходима единая система классификации. В первую очередь для создания действительно качественных объектов, соответствующих тому классу, в рамках которого они позиционируются, и соответственно, максимально полно отвечающих требованиям потенциальной целевой аудитории. Помимо этого, общепринятая классификация улучшает взаимопонимание между участниками рынка и позволяет получить более полное представление о современном рынке жилья.

Валентин Лобанов, директор «Территориального Агентства Оценки»:
– Стоимость квартиры не определяет класс жилья, к которому относится объект, а наоборот, цена на жилье напрямую зависит от класса (параметров дома). Классификация объектов недвижимости ориентирована в первую очередь на потребителя, чтобы правильно оценить квартиру по соотношению цена-качество.