Сокращаем процесс

Если спустя какое-то время после оформления ипотеки заемщик стал зарабатывать больше, у него есть возможность досрочно погасить заем - полностью или частично. «Зачастую клиент просто периодически вносит дополнительные суммы в оплату кредита сверх необходимого платежа, - отмечают в пресс-службе Первобанка. – При этом сокращается срок кредитования, если банк и заемщик не договорились об ином. Также за счет частичного досрочного погашения можно уменьшить ежемесячный платеж».

По словам руководителя департамента кредитных рисков банка БКС Премьер Наталии Хахалиной, дополнительно это позволит сэкономить на уплаченных процентах. «В большинстве своем ограничения на досрочное погашение ипотечных кредитов отсутствуют», - констатирует эксперт.
Более двух лет назад Высший арбитражный суд признал комиссии за досрочное гашение розничных займов незаконными. И, по свидетельству банкиров, сейчас многие заемщики стремятся выплатить ипотеку раньше предусмотренного договором срока. Но не исключено, что ситуация изменится. Этой осенью Госдума планирует рассмотреть во втором чтении законопроект о потребительском кредитовании, в который Банк России предложил ряд поправок, предполагающих ужесточение процедуры возврата ипотечных займов.
 
Ищем компромисс

Заемщикам, чье финансовое положение резко ухудшилось, банкиры настоятельно рекомендуют как можно раньше обратиться в кредитное учреждение с заявлением, в котором помимо просьбы о пересмотре условий погашения ипотеки необходимо изложить суть проблемы. В числе довольно распространенных причин временной неплатежеспособности - увольнение с работы, сокращение доходов, длительная болезнь или полная потеря трудоспособности. «Главное – не скрываться и не скрывать информацию», - подчеркивает директор представительства DeltaCredit в Самаре Карина Логачева. «В таких случаях банк и клиент, как правило, договариваются о взаимоприемлемом варианте выхода из сложившейся ситуации», - говорят в Первобанке. По наблюдениям директора департамента розничного бизнеса и управления региональной сетью РОСГОССТРАХ БАНКА Вилена Ли, в 80% случаев банки идут навстречу клиентам в этом вопросе.

По словам аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягина, даже в случае существенного ухудшения кредитного профиля заемщиков банки предпочитают идти на реструктуризацию и пересматривают условия кредитного договора для них или же инициируют использование иных механизмов рефинансирования, позволяющих клиентам осуществлять платежи исходя из текущей платежеспособности. «Такая политика позволяет сохранить финансовую стабильность контрагента и рассчитывать на возврат инвестиций, хотя бы в более долгосрочной перспективе, - поясняет эксперт. - Для большинства кредитных организаций процедуры обращения требований на залог и их реализации сопряжены со значительными издержками, так как это непрофильная деятельность, к тому же такие активы отличаются сравнительно невысокой ликвидностью».

Индивидуальный подход

Вопросы по реструктуризации ипотечной задолженности всегда решаются банками индивидуально. При этом и.о. управляющего ВТБ24 в Самарской области Яна Голубева обращает внимание на то, что финансовые учреждения стремятся использовать все механизмы решения проблемы, из которых суд и изъятие имущества - лишь крайняя мера. Как уточняет директор по работе с розничными клиентами Самарского регионального центра банка «ГЛОБЭКС» Вадим Зрелов, при продаже квартиры с торгов по решению суда полученные средства идут на гашение всей задолженности заемщика перед банком, а если эта сумма больше, чем остаток долга, разница возвращается клиенту.

«Уменьшение ежемесячного платежа возможно за счет увеличения срока выплат, временной отсрочки погашения основного долга и выплаты только процентов, а также за счет приостановки штрафных санкций, - говорит Вилен Ли. – Также можно погасить кредит за счет наличных средств от продажи заемщиком какого-либо имущества. Как крайний случай ему могут предложить решить вопрос путем замены жилья с доплатой».

По словам Наталии Хахалиной, основным в реструктуризации долга является вариант временного снижения долговой нагрузки по уплачиваемым процентам. «При потере работы заемщиком банк может предложить ему вариант отсрочки оплаты текущих платежей сроком до шести месяцев», - добавляет эксперт.

В частности, в банке ВТБ24 можно воспользоваться программой реструктуризации кредитов, а также ипотечной программой «Витрина залогового имущества», позволяющей заемщику по рыночной стоимости реализовать объект недвижимости, который он «не потянул». К слову, недавно здесь закончилась акция «Долговая оттепель», в рамках которой банк отменял до 100% штрафных санкций клиентам, которые в период «оттепели» гасили свою просроченную задолженность.

В DeltaCredit заемщикам также предлагают различные варианты в рамках программы реструктуризации ипотеки, позволяющей гасить кредит меньшими платежами, чем это изначально определено кредитным договором. «Если же ситуация совсем безысходная, для всех клиентов существует опция «Продажа квартиры из-под залога», - добавляет Карина Логачева.

Как отмечает Яна Голубева, если банк, в котором кредитовался заемщик, не предоставляет ему возможность реструктуризации займа или если предложенные условия не устраивают, можно обратиться в другую организацию за рефинансированием. «Сегодня многие финансовые структуры и ряд институциональных игроков рынка (в частности, АИЖК) предлагают продукты, позволяющие рефинансировать действующий кредит, - констатирует Максим Клягин. – Тем не менее, в отличие от западных рынков, где доля рефинансирования достигает 60-70%, в нашей стране этот сегмент пока не развит, да и ипотечный рынок еще сравнительно молод».

ВАДИМ ЗРЕЛОВ, директор по работе с розничными клиентами Самарского регионального центра банка «ГЛОБЭКС»:
- Если у заемщика еще нет задолженностей по платежам, а проблемы с оплатой только ожидаются в будущем, найти компромисс в общении с банком будет гораздо проще. Ряд банков предлагает опцию «кредитные каникулы», позволяющую взять отсрочку или временно снизить ежемесячные выплаты по ипотеке, если на то есть уважительная причина. Если меры по реструктуризации не увенчались успехом, заемщик может добровольно пойти на продажу квартиры или же банку придется обращаться в суд. Тогда квартира продается с торгов, и этими деньгами гасится задолженность.
 
КАРИНА ЛОГАЧЕВА, директор представительства DeltaCredit в Самаре:
- Один из способов разрешения проблем с выплатой ипотеки - продажа квартиры из-под залога. Если заемщик заявил о таком желании, банк становится помощником в реализации объекта. Этапы оформления зависят от параметров этой сделки - покупка за наличные средства или ипотека, продажа с полным покрытием долга или с остатком. Сама процедура продажи и снятия обременения достаточно проста и может занять не более недели. Также заемщик может погасить задолженность по ипотеке за счет средств от продажи автомобиля или иного имущества, но в этом случае банк не вовлекается в процесс купли-продажи.