Удачный компромисс

Арендное жилье пользуется стабильно высоким спросом во всех регионах страны. В частности, наиболее развиты сегодня два вида недвижимости для среднесрочного и длительного проживания: номерной фонд гостиниц и арендные квартиры от частных лиц. При этом стоимость проживания в гостиницах и квартирах различается в разы. Удовлетворить спрос в этом сегменте рынка призваны апарт-отели - относительно молодой, но активно развивающийся сегмент арендной недвижимости. Но здесь стоит отметить, что формирование сегмента апарт-отелей началось в России совсем недавно. В настоящий момент это только единичные проекты. Потому на рынке довольно часто путают понятия доходного дома, апарт-отеля и объекта с квартирами коммерческого социального найма.

В отличие от всех остальных сегментов, апарт-отели предусматривают комфортабельные (то есть готовые к заселению) апартаменты - полностью меблированные и оборудованные всеми современными видами связи, удобными для отдыха и работы и дополненные гостиничным сервисом. Апарт-отели широко распространены и успешно функционируют во всем мире, обеспечивая комфортные условия проживания и принося своим владельцам значительный доход.

"Прежде всего, нужно определиться с самим термином "апарт-отель", - считает президент НП "Самарская гостинично-туристская ассоциация", генеральный директор ООО "Отель-Эксперт" Ирина Фан-Юнг. - Сегодня это словосочетание употребляют, нередко подразумевая совершенно различные явления. К примеру, строительные компании видят проекты апарт-отелей в формате жилой недвижимости. Безусловно, они могут называть это как посчитают нужным, пока не будут устранены пробелы в Российском законодательстве. Но в данном случае покупатель имеет возможность приобрести квартиру в объекте с названием "Апарт-отель", где будет возможность использовать, заложенную инфраструктуру и получить дополнительный сервис. Данное предложение найдет свой сегмент своего потребителя на Самарском рынке, но, думаю, рассчитывать на иностранных арендаторов не стоит. А вот если мы говорим об апарт-отелях как об объектах гостиничной недвижимости, номера которых предназначены для длительного проживания, то необходимо учитывать, что на момент проектирования и получения разрешения на строительство придется определиться с формой: жилой дом или гостиница. Кроме того, при реализации инвесторами подобных проектов необходимо учитывать быстро изменяющееся законодательное поле гостиничного сектора".

Теперь и в Самаре

В ближайшем будущем первый апарт-отель должен появиться и в Самаре. Компания "Форра" приступила к реализации своего проекта. По словам начальника коммерческого управления ЗАО "Форра" Сергея Федькина, гостиничный объект будет построен в Октябрьском районе на пересечении улицы Потапова и Московского шоссе. Апарт-отель будет представлять собой 18-этажное здание, выполненное из монолитного железобетонного каркаса, наружные ограждения конструкции будут выполнены из кирпича. Здание будет оборудовано двумя грузо-пассажирскими лифтами. Высота потолков составит 3-3,2м.

Управлять отелем будет специально созданная для этого управляющая компания. Жилье, которое будет создано на территории этого дома, будет сдаваться в аренду на длительный срок (2-3 года).

При этом стоимость проживания на территории апарт-отеля будет в разы ниже, чем размещение в любой гостинице города. В то же время компания, которой доверят управление самарским апарт-отелем, будет предоставлять гостям клининговые услуги: постояльцы этого учреждения смогут заказать уборку, замену постельного белья и т.д. При апарт-отеле будет работать столовая. Постояльцы комплекса также смогут заказать доставку еды в номер.

Перспективное направление

Появление на самарском рынке жилья подобного формата эксперты считают своевременным и перспективным. По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости ГК "Бизнес Гарант" Дмитрия Новикова, у таких объектов намного шире круг потенциальных арендаторов. Такой объект можно использовать для размещения иногородних сотрудников, для собственного проживания, если работа подразумевает длительные командировки, или сдавать в аренду и получать стабильный доход. "В таких объектах очень важна грамотная работа управляющей компании, и лучший вариант - если будет предусмотрено несколько вариантов оплаты и проживания. Первый должен подразумевать проживание с полноценным сервисом и обслуживанием на гостиничном уровне, а второй - более экономный, позволяющий экономить на бытовом обслуживании, чтобы не нагружать людей лишними тратами", - считает эксперт.

По мнению Ирины Фан-Юнг, чем разнообразнее формы предложений как на рынке жилья, так и в сфере предоставления гостиничных услуг, тем лучше, так как это стимулирует конкуренцию, а значит и качество. При этом эксперт обращает внимание на ряд аспектов, связанных с соблюдением законодательства. "До недавнего времени гостиницы могли строить так, как хотелось инвестору, но сейчас есть требования, которые будет необходимо выдерживать, - поясняет эксперт. - В первую очередь, это связано с подготовкой к проведению ЧМ 2018 г. Для регионов, принимающих Мундиаль, уже принят Федеральный закон "О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Согласно которому, все средства размещения Самарской области не смогут работать на рынке с 1 июля 2015 г., если не пройдут оценку соответствия категории звезд. Так, в Краснодарском крае сейчас прокуратура просто закрывает гостиницы, которые работают без свидетельства категории. Кроме жестких требований, государство будет регулировать ценовую политику в зависимости от категории гостиницы и ее номеров".

Сергей Федькин, начальник коммерческого управления компании "Форра":
- Апарт-отель - новый формат для рынка недвижимости Самары, но проекты такого рода успешно реализуются в Москве и Петербурге. Апарт-отель - это нечто среднее между жилым домом и гостиницей. Отель будет представлять собой небольшие одно- и двухкомнатные номера площадью от 30 до 50 квадратных метров. Такой вариант жилья ориентирован на тех, кто заинтересован в аренде комфортного жилья на два-три года. Ппрежде всего это студенты и молодые семьи. Сейчас реализация проекта находится на начальной стадии: площадка огорожена и разрабатывается под фундамент. Первых постояльцев отель сможет принять в конце 2014 - начале 2015 года.

Ирина Фан-Юнг президент НП "Самарская гостинично-туристская ассоциация", генеральный Директор ООО "Отель-Эксперт":
- Строящиеся сейчас апарт-отели иногда планируют площади своих номеров без учета Государственной Системы классификации, которая уже стала практически обязательной. Если обратится к ней, то Апартамент - это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня, кабинет общей площадью не менее 40 кв.м.) То есть все, что будет построено с метражом менее 40 кв.м, не сможет называться апартаментами в скором будущем. Многие инвесторы незнакомы с данным законодательным документом, что приводит к ошибкам при проектировании, а в дальнейшем станет проблемой при узаконивании права предоставлять гостиничные услуги.

Дмитрий Новиков, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК "Бизнес Гарант":
- Для Самары формат апарт-отеля весьма перспективен. Спрос на арендное жилье в городе огромен. Объекты такого плана будут востребованны при условии, что клиенты смогут воспользоваться гостиничной инфраструктурой, включающей бассейн, ресторан, прачечную, и им будет предоставлен более высокий уровень сервиса. Но разница между арендой квартиры и апартаментов должна быть очевидной. Предположительно, для нашего региона оптимальная стоимость проживания в апартаментах должна варьироваться в пределах 20-25 тысяч рублей в месяц.