Все общее

Иногда жизнь складывается так, что некогда крепкая прежде семья распадается и главной проблемой становится раздел недвижимости. Если жилье находится в ипотеке, то вопрос приходится решать с привлечением специалистов банка, в котором брался  кредит, и зачастую квалифицированных юристов с обеих сторон. Банк должен быть сразу извещен о разводе.

"Квартира, приобретенная по ипотеке в период брака, приравнивается к совместно нажитому имуществу супругов независимо от того, на кого оформлялся ипотечный договор, согласно Федеральному закону "Об ипотеке" и главе 7 Семейного кодекса РФ, - говорит юрист самарского представительства юридической группы "Яковлев и партнеры" Анастасия Елизарова. - При разделении имущества ипотечная квартира должна делиться пополам. Однако купленная квартира находится в залоге у банка, выдавшего кредит, поэтому банк должен дать принципиальное согласие на действия с этой квартирой".

Она также подчеркивает, что есть два основных варианта решения проблемы: изменить ипотечный договор с согласия банка и разделить на двоих ответственность за погашение кредита по частям или переоформить ипотечный кредит на одного из созаемщиков. Правда, оба этих варианта простыми не назовешь.

Решение примет банк

"Что касается раздела обязанностей по выплате ипотечного долга, то на практике такой раздел может привести к определенным затруднениям, - говорит Анастасия Елизарова. - Если квартира однокомнатная, ее можно разделить только по долям. Но доля в собственности не может быть предметом залога. В этом случае банк может и не согласиться переоформить договор на разделение суммы выплаты за квартиру на бывших супругов и должен останется по-прежнему тот, на кого оформлялся договор об ипотеке. Если же банк даст согласие, то выплачивать взносы по кредиту будут оба в соответствии со своими долями. Может возникнуть и такая ситуация, что кредитор в случае развода заемщика может потребовать досрочного погашения кредита".

Таким образом, самой проблемной в случае развода является именно однокомнатная квартира, которые сейчас наиболее востребованы покупателями.

Продажа не всегда выход
Также один из супругов может отказаться от своего права собственности на долю (часть) квартиры и, с согласия бывшего мужа или жены, переоформить договор на него. Но следует помнить, что банк прежде проверит платежеспособность того, кто берет на себя выплаты, и, если такая проверка покажет неудовлетворительный результат, договор переоформлен не будет.

Кроме того, придя к соответствующему соглашению, можно продать ипотечную квартиру, в счет вырученных средств погасить долг перед банком и поделить оставшиеся деньги. Перед проведением такой сделки также следует предварительно заручиться принципиальным согласием банка. При этом следует помнить, что квартиру придется продавать дешевле среднерыночной стоимости, так как далеко не все захотят решать проблемы, связанные с залоговым жильем. Поэтому зачастую бывшим супругам выгоднее вместе гасить кредит, чтобы продать недвижимость дороже и получить больше денег, либо досрочно погасить долг и также реализовать недвижимость.

Кроме того, и это самое главное, развод не повод задерживать платежи банку, это чревато серьезными проблемами в будущем. Тогда банк может продать залоговую квартиру с аукциона. Из вырученных денег будут погашены банковский кредит, пени, штрафы, расходы на организацию аукциона, и только то, что останется, будет поделено между бывшими супругами. По факту оба останутся и без жилья, и без денег.