Крайняя мера

Как отмечает управляющий самарским филиалом ВТБ24 Дмитрий Лысов, продажа квартир из-под залога - явление нечастое. В 2014 году банком было реализовано не более восьми таких квартир. Причины могут быть самыми разными. Кто-то разъезжается, кто-то улучшает жилищные условия с помощью другого ипотечного кредита, кто-то вынужден гасить проблемный заем.

«Просрочки были и есть, таков уж менталитет наших заемщиков, но доводить ситуацию до взыскания через суд - это уже вопрос совместных переговоров банка и заемщика, - комментирует директор по Приволжскому и Уральскому федеральным округам банка ИТБ Евгений Прошин. - Как правило, если клиент контактен и оперативно сообщает о возникших затруднениях с выплатой кредита, то банк идет ему навстречу. Например, в нашем банке есть несколько форм реструктуризации кредитов, поэтому доведение ситуации до продажи квартиры - это уже крайняя мера».

Варианты продажи

Главное, о чем следует помнить - квартиру, находящуюся в залоге у банка, нельзя продать без согласия его представителей. По словам Евгения Прошина, идеальный вариант для клиента, когда после продажи он возвращает сумму первоначального взноса и часть выплат по кредиту. Но для этого необходимо сообщить банку о возникших трудностях и начать продажу сразу же, как только долговая нагрузка стала непосильной.

«Я не советую выставлять квартиру по максимальной рыночной цене, - рекомендует эксперт, - так как в этом случае квартира будет продаваться долго, и долг и проценты по просрочке будут увеличиваться. Все это будет отражено в кредитной истории заемщика. Лучше всего, когда квартира выставляется на продажу чуть ниже среднерыночной стоимости».

«Для продажи ипотечной недвижимости существует несколько способов, - рассказывает Дмитрий Лысов. - Один из них предусматривает предварительное погашение ипотеки. В этом случае задатком покупатель гасит кредит, а банк снимает обременение. Затем стороны регистрируют договор купли-продажи. Другой вариант продажи - путем аккредитивного или индивидуального банковского счета. Деньги сначала закладываются, например, в ячейку. Затем банк снимает обременение, и стороны регистрируют договор купли-продажи. После регистрации деньги из ячейки идут на погашение кредита».

При продаже через наличные потенциальному покупателю необходимо погасить за клиента оставшийся долг перед банком и после снятия обременения зарегистрировать сделку купли-продажи. «Здесь главное - юридически правильно оформить предварительный договор купли-продажи и договор о задатке, а также верно указать назначения платежей за заемщика в платежных поручениях при погашении долга», - добавляет Евгений Прошин.

Как формируется цена?

Как отмечают эксперты, цена на залоговые квартиры редко бывает ниже рыночной стоимости, а часто даже выше. В этом случае банк закладывает в стоимость все свои издержки, связанные со взысканием квартиры (судебные издержки, расходы на организацию торгов, просрочка по кредиту и т.д.). А если квартира продается самим заемщиком до того, как банк взыскал ее, то в таком случае стоимость квартиры может быть значительно ниже рынка.

Сделкам с залоговыми квартирами свойственна своя специфика. «С одной стороны, на оформление такой сделки требуется гораздо больше времени, - отмечает Дмитрий Лысов. - С другой стороны, можно быть спокойным, так как банк не принимает в залог объекты с проблемными документами, к преимуществам можно отнести и порядок расчетов».

Евгений Прошин, директор по Приволжскому и Уральскому федеральным округам банка ИТБ:

- Чтобы избежать сложных схем при продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, наши клиенты могут воспользоваться специальной программой «Переезд», которая позволяет клиенту не продавая свою квартиру приобрести другую, например, меньшей площади, и переехать в нее. По условиям программы, у клиента есть год, чтобы продать квартиру, при этом у него есть возможность продать ее не с дисконтом, а по рыночной цене, которая интересна продавцу. Также по данной программе нет никаких ежемесячных платежей, не учитывается доход клиента, возможна покупка новой квартиры даже в другом городе России и квартира может быть заложена в любом банке.