Стагнация и падение цен?

Инвестиции в коммерческую недвижимость в России в первом полугодии 2014 года сократились на 57% в годовом исчислении, сообщила еще в апреле этого года РБК со ссылкой на аналитиков компании CBRE. Затраты инвесторов на покупку коммерческой недвижимости за первые три месяца этого года составили всего 26,5% от уровня первого квартала 2013 года. При этом возникновение проблем рынке недвижимости объяснялось колебаниями валютного рынка и негативным политическим фоном.

Стагнация, о которой говорили эксперты, могла привести к падению цен на коммерческую недвижимость и уменьшению спроса на нее. Однако реальность оказалась несколько другой. Так, к примеру, по данным сайта rosrealt.ru, рост цен на офисную недвижимость за год составил 31%. Но одновременно с этим ставки аренды офисов упали за тот же период на 36%. Как рассказывает руководитель направления коммерческой недвижимости ГК "Бизнес-Гарант" Дмитрий Новиков, сейчас для немалого числа бизнесменов проще купить небольшое помещение, чем сталкиваться с необустроенностью и высокими ценами крупных офисных центров, из которых лишь небольшое число соответствует современным требованиям. Это и приводит к росту цен на покупку офисов - как правило, встроенных помещений на первых этажах домов и падению цен на аренду комнат в крупных бизнес-центрах.

Спрос будет расти

Активность на рынке торговой недвижимости любой самарец может оценить и сам - маленькие магазинчики на первых этажах жилых домов на первой линии растут буквально как грибы после дождя. "Сейчас спрос на объекты коммерческой недвижимости очень высок, - рассказывает Дмитрий Новиков. - Могу сказать, что спрос выше, чем количество объектов, так что их приходится специально создавать, выкупая площади на первых этажах жилых домов. И, кстати, практически все сделки идут за наличный расчет, не более чем 10% объектов приобретаются в ипотеку".

Еще один характерный момент, который отмечает эксперт - это приход стрит-ритейла на вторую линию домов, появление внутриквартальных объектов. Для Самары это новая тенденция, хотя, к примеру, в Уфе это происходит уже очень давно. "Правда, часть объектов в историческом центре, а также на улице Гагарина остается невостребованной, - добавляет Новиков. - Но это связано с появлением новых локаций, к примеру, на ул. Мичурина, а также явной перенасыщенностью той же ул. Гагарина".

Перенасыщенность ряда направлений торговыми объектами и приводит к падению ставок аренды, которая подешевела на 28%. Даже по открытым базам предложений видно, что эти объекты действительно теряют популярность - так, согласно базе realty.dmir.ru, торговое помещение на ул. Гагарина на первой линии площадью 58 кв. метров не продается уже с мая этого года, в связи с чем его цена упала на 500 тыс. рублей и составляет сейчас 6,5 млн рублей. Дмитрий Новиков советует всем владельцам "зависших" активов снижать цены. Тем более что в Самаре продолжают появляться новые торговые объекты.

Генеральный директор компании "Royal Estate Boutique" Никита Петухов, в свою очередь, добавляет, что в целом коммерческая недвижимость в Самаре находится в стадии определенной стагнации, но действительно качественных, успешных проектов ценовые проблемы не коснутся. Скорее, наоборот, они станут более востребованными. В то же время необоснованно завышенные цены на объекты коммерческой недвижимости, устаревшие офисные и торговые центры, неудачно расположенные объекты стрит-ритейла действительно могут "просесть" в цене.