Затишье перед бурей

Для многих самарцев, собирающихся обзавестись собственным жильем, уровень цен на квартиры служит источником постоянного беспокойства - не произойдет ли резкий скачок цен в ближайшем будущем. Как рассказывает руководитель отдела жилой недвижимости АН "Визит" Ирина Быкова, цены на недвижимость практически не росли с мая. "Это связано с тем, что летний период традиционно характеризуется застоем на рынке недвижимости, поскольку большинство горожан уезжает в отпуска", - добавляет эксперт. Ее слова подтверждаются аналитиками компании, которые отмечают, что в июле средняя цена квадратного метра, по сравнению с июнем, выросла на вторичном рынке на 1,58%, а на новостройки - на 1,46%. Схожие данные отмечают и аналитики Самарского областного фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ), где указывают, что рост цен на вторичном рынке в июле составил 1,71% для "вторички" и 0,45% для новостроек. Таким образом, пока ситуация на рынке недвижимости выглядит довольно стабильной.

Впрочем, аналитик недвижимости Ирина Рязанова считает иначе. По ее мнению, цены на недвижимость очень сильно выросли за последнее время и будут резко расти дальше. С нею согласен и эксперт недвижимости Вячеслав Рандаев. "Для рынка недвижимости сейчас характерен устойчивый рост, цены растут уже с прошлого года, - рассуждает он. - Учитывая возможную экономическую нестабильность, население пытается вложить накопления в недвижимость, что, безусловно, служит самым надежным способом сохранения капитала. При этом рост цен касается всех сегментов - и первичной, и вторичной недвижимости".

В течение следующих нескольких месяцев Ирина Быкова также прогнозирует рост цен. "Осенью, по традиции, произойдет повышение цен, - говорит она. - Сначала цены поднимут застройщики, а потом за ними "подтянется" и вторичный рынок". Таким образом, эксперты, расходясь в вопросе о "летнем" взлете цен, единодушно ждут его осенью.

Ипотека в стороне не останется

Впрочем, есть фактор, который может поколебать существующую сейчас тенденцию высокого спроса на жилье и, соответственно, роста цен. Им может стать повышение ставок ипотеки, ведь большая часть жилья сейчас приобретается именно с помощью кредитов. По мнению Вячеслава Рандаева, повышение ставок вполне возможно в самом ближайшем будущем, что, конечно, повлияет и на цены на жилье. Эти данные подтверждает и управляющий самарским филиалом ВТБ24 Дмитрий Лысов. "С 14 августа 2014 года ВТБ24 изменил условия по некоторым ипотечным программам, - рассказывает он. - Процентные ставки по программам "Ипотека Готовое жилье", "Ипотека Строящееся жилье", "Нецелевой кредит" увеличились на 0,1-0,3%. Этот шаг продиктован необходимостью нивелировать возрастающие риски и является естественной реакцией на изменение экономической ситуации в стране и в мире. Поскольку мы пересмотрели ставки по депозитам, и стоимость фондирования стала чуть выше, мы несущественно скорректировали ставки по ипотеке. Но де-факто ставки сейчас ниже, чем были в прошлом году, за счет существенного понижения в январе 2014 года. Особо отметим, что банк оставил без изменений преференции для некоторых категорий клиентов. Дисконт для сотрудников МЧС и МВД составляет 1% от базовых условий. Клиентам стратегических партнеров банка (агентствам недвижимости и застройщикам) предоставляется скидка в размере 0,5%. Также до 31 октября 2014 г. клиенты могут воспользоваться специальным кредитным предложением банка на покупку квартиры в готовой новостройке у юридического лица по низкой ставке 10,95% в рублях".

В целом, по мнению Лысова, в 2014 году рынок ипотеки в Самарской области сохранит высокие темпы роста и покажет более 25% прироста - кредитоспособность населения далеко не исчерпана. "Будут активно развиваться клиентские предложения по ипотеке, направленные как на улучшение основных параметров продукта, так и на либерализацию подхода к "хорошим" заемщикам, - добавляет банкир. - Сейчас для крупных банков это "локомотивный" сектор".

"Однушки" взлетят больше всех

Рассуждая о перспективах роста цен, Ирина Быкова отмечает, что разные сегменты могут подорожать в разной степени. "Могу отметить и такую интересную тенденцию, - отмечает эксперт. - К нам в агентство стали приходить люди, готовые поменять большую квартиру на меньшую. Многие из них опасаются повышения налогов на недвижимость, о котором сейчас много говорят. Свое влияние оказало и повышение цен на коммунальные услуги, которое больно отразилось на карманах многих самарцев. Если эта тенденция станет более оформленной, то в будущем можно ожидать дальнейшего роста цен на однокомнатные квартиры как более дешевые в плане налогов и квартплаты".

Действительно, вопрос повышения налогов на жилье обсуждается уже несколько лет, в результате чего многим людям, особенно пожилым, большие квартиры могут стать не по карману. И это еще больше повысит спрос на "однушки", и так наиболее сейчас востребованные.

Однако не все аналитики отмечают влияние таких факторов. С Ириной Быковой не согласна Ирина Рязанова. "Я не могу сказать, что у покупателей появилось желание переезжать из больших квартир в более компактные, скорее, наоборот, - говорит она. - Сейчас характерно стремление улучшить качество жилья".

Ирина Рязанова, аналитик недвижимости:

- За последнее время цены на недвижимость в Самаре резко выросли. Особенно явным стал этот процесс с 10 августа, причем цены выросли практически на все сегменты недвижимости. Это связано с опасениями, что недвижимость и далее будет дорожать. Традиционно при этом рост цен на одно-двухкомнатные квартиры несколько выше. На данный момент жилье уже переоценено, и удовлетворить требования клиентов очень сложно. Квартиры, продающиеся по адекватным ценам, уходят с рынка моментально. При этом очень выросли и требования к жилью. Покупатели стали гораздо разборчивее и требовательнее.

Дмитрий Лысов, управляющий самарским филиалом ВТБ24:

- Незначительная коррекция ставок в ближайшее время возможна, и она уже идет. Как мы помним по прошлому повышению ключевой ставки, банки реагируют на действия ЦБ РФ с запозданием. Рост ставок по ипотеке обычно чуть меньше, чем зафиксированный рост ставок ЦБ РФ, поэтому можно ожидать корректировки примерно на 0,3-0,4% по рынку. Повышение ставок по потребительским кредитам и МСБ обычно чуть больше, чем зафиксированный рост ставки ЦБ РФ.