Обмен с доплатой

Приобретая жилье в ипотеку, практически каждый покупатель намерен погасить ее досрочно. И вот в определенный момент у семьи может наступить желание улучшить свои жилищные условия. Например, с доплатой обменять квартиру, приобретенную с помощью заемных средств. Но как быть, если на полное закрытие кредита средств не хватает, а новое, более просторное "гнездышко" уже найдено?

В этом случае можно пойти двумя путями. Либо обратиться в собственный банк и там прояснить ситуацию. Обычно банкиры идут навстречу, позволяя переоформить кредит на большую сумму, что позволит приобрести новое жилье. Прежняя квартира продается или банком, или самостоятельно.

Второй вариант - рефинансировать кредит в другом банке, получив там большую сумму, с помощью которой погасить задолженность перед первым банком и тем самым получить право на квартиру. После этого можно жилье продать, купить большее, погашая кредит уже в другом месте. Но здесь нужно помнить, что придется заново оплачивать все расходы, связанные с получением ипотеки.

Отправляемся в банк

Но иногда жизнь дает трещину. Потеря работы или болезнь может привести к тому, что кредит станет непосильным бременем для семейного бюджета. В этом случае можно продать квартиру и таким образом избавиться от долга. Иногда причиной продажи квартиры, находящейся в залоге, может стать развод. В этом случае многим бывшим супругам тоже проще продать жилье, чтобы получить и разделить вложенные в него средства, чем совместно выплачивать ипотеку. Так или иначе, первое, что следует помнить: нельзя предпринимать никаких мер самостоятельно, не поставив в известность банк. Именно так сейчас стараются поступать самарцы.

Как рассказывает управляющий отделом продаж жилой недвижимости АН "Визит" Ирина Быкова, случаи, когда должники просто перестают платить кредит, не так уж и редки. Тогда банк обращается в суд, который дает разрешение на продажу квартиры с торгов. В этом случае банк реализует жилье самостоятельно или с привлечением службы судебных приставов. "Многие после такой продажи жилья остаются еще должны банку, и им приходится выплачивать деньги, даже если изначально ипотечный кредит нельзя было погасить, например, из-за тяжелой болезни", - рассказывает эксперт.

Чтобы не допустить подобного развития событий, первым делом следует обратиться в банк и выяснить, что предложат вам его специалисты. Как рассказывает управляющий самарским филиалом ВТБ24 Дмитрий Лысов, есть два варианта продажи залоговых квартир. "Первый из них - с предварительным погашением ипотеки, - объясняет эксперт. - Задатком покупатель гасит кредит, а банк снимает обременение. Затем стороны регистрируют договор купли-продажи. Второй вариант продажи - путем аккредитивного или индивидуального банковского счета. Деньги сначала закладываются, например, в ячейку. Затем банк снимает обременение, и стороны регистрируют договор купли-продажи. После регистрации деньги из ячейки идут на погашение кредита".

Обращаемся к риелтору

Но стоит ли приобретать квартиру, которая находится в залоге у банка? Зачастую такие квартиры продаются несколько дешевле рыночной цены, что делает их привлекательными. Дмитрий Лысов отмечает, что основной недостаток таких сделок - длительный срок оформления. Преимущества - спокойствие за порядок расчетов и объект, так как банк не принимает в залог объекты, у которых проблемы с документами. Таким образом, покупатель может быть уверен, что на данную квартиру не станут внезапно претендовать незаконно выписанные в прошлом несовершеннолетние дети, или жилье не будет признано аварийным. Всю необходимую проверку еще ранее сделали специалисты банка.

А вот Ирина Быкова отмечает, что самостоятельно приобретать квартиру, находящуюся в залоге у банка, ни в коем случае нельзя. Бывает, что продавец предлагает покупателю погасить его кредит в банке, тем самым якобы приобретая квартиру. "Так действуют мошенники, которые таким образом выплачивают кредит, а покупатель остается ни с чем, - рассуждает эксперт. - Риелторы же внимательно отслеживают все этапы сделки, проверяют репутацию клиентов и сделают все, чтобы не допустить незаконных схем".

Таким образом, если у вас нет необходимости быстро оформить сделку по приобретению жилья, вам важна экономия, а также есть возможность обратиться в пользующееся хорошей репутацией агентство недвижимости - сделка по покупке квартиры, находящейся в залоге, может оказаться очень выгодной.

Где найти залоговую квартиру

Для того чтобы подобрать себе квартиру, находящуюся в залоге, можно пойти несколькими путями. Самый простой - обратиться в известное агентство недвижимости и там озвучить свои пожелания риелтору. Второй вариант - воспользоваться специальными сайтами, такими, к примеру, как zalog24.ru. Это российский портал непрофильных активов и залогового имущества. На сайте необходимо выбрать свой регион (Самарскую область) и посмотреть там предложения. Так, в частности, квартира в "Кошелев-проекте" площадью 34,7 кв. метра здесь предлагается за 1,5 млн рублей. Квартира в поселке Прибрежный - 1,7 млн рублей. Все объявления даны с фотографиями, описаниями и указаниями цен, а также названием банка, у которого в залоге находится недвижимость, - словом, пользоваться ими ничуть не сложнее, чем, к примеру, сайтом avito.ru.

Можно, наконец, изучить сайты крупных банков. Некоторые из них (к примеру, ВТБ24 или Россельхозбанк) публикуют информацию о продаваемых объектах. Так, на сайте ВТБ24 соответствующая страница называется "Витрина залогового имущества". "Все имущество уже проверено на юридическую чистоту и выставлено собственником на продажу по рыночной цене, но при этом вы всегда можете договориться о более выгодных условиях, - указано на сайте банка. - Оплатить покупку можно наличными или с помощью выгодного кредитного предложения банка".

Ирина Быкова, управляющий отделом продаж жилой недвижимости АН "Визит":

- Необходимость продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, может быть вызвана несколькими причинами. К примеру, разводом или стремлением купить большую квартиру, продав то жилье, что находится в залоге. Однако чаще всего это связано с тем, что по тем или иным причинам нет возможности выплачивать кредит. В этом случае многие просто прекращают платить кредит. Но так поступать нельзя! Если просто прекратить платить кредит, банк обращается в суд, жилье принудительно продается, а все деньги уходят банку. Более того, нужно заплатить еще 7% от стоимости продаваемого жилья службе судебных приставов!

Карина Логачева, руководитель представительства банка DeltaCredit:

- Продажа квартир, находящихся в залоге у банка, достаточно широко распространена на рынке недвижимого имущества. В случае необходимости мы предлагаем нашим заемщикам специальные программы продажи недвижимости из-под залога, которые позволяют сделать это с максимальной выгодой для клиента. Сама по себе процедура продажи и снятия обременения достаточно проста. Заемщик пишет заявление о своем намерении продать квартиру, а банк, в свою очередь, готовит соответствующие документы к продаже объекта. DeltaCredit помогает найти покупателя, организовать сделку, а также разобраться с процедурой. Если покупатель уже найден, то вся процедура может занять не более недели.