Разные варианты

Рефинансирование ипотеки – услуга для тех, у кого на данный момент уже есть действующий кредит на квартиру в новостройке или на вторичном рынке, дом, коттедж, таунхаус или другую жилую недвижимость. Данный вид ипотечного кредитования предполагает переоформление ипотеки на более выгодных условиях в другом банке. Как рассказывает управляющий самарским филиалом ВТБ24 Дмитрий Лысов, рефинансирование – молодой, но уже популярный банковский продукт. "Наибольшие объемы продаж по нему наблюдаются в крупных региональных центрах, таких как Самара, - считает банкир. - Здесь представлено много банков с разными ставками, и у клиента много возможностей сделать обслуживание своего кредита более выгодным".

Безусловно, первыми «кандидатами» на рефинансирование сегодня рискуют стать те, кто брал кредит в долларах. Конечно, после кризиса 2008 года таких авантюристов очень немного, но все же они есть. А нынешний резкий взлет иностранной валюты заставляет их перевести кредит в российский рубли.

Также рефинансирование осуществляется в тех случаях, когда есть необходимость получить кредит на большую сумму (к примеру, не только на погашение процентов по кредиту за жилье, но и на его ремонт), увеличить срок кредита или, если удастся, найти банк, готовый предоставить кредит за меньшие проценты. "Статистика показала, что даже снижение действующего платежа на 20-30% (как в результате изменения ставки, так и в результате изменения срока) уже интересно большинству клиентов, - рассказывает Дмитрий Лысов. - Ключевой мотивацией клиентов ВТБ24 при рефинансировании кредитов, оформленных в других банках, является, разумеется, желание сэкономить. Так, 65% клиентов (по опросам банка) решили перекредитоваться для того, чтобы снизить процентную ставку по кредиту, а еще 15% – из-за желания снизить ежемесячные платежи. При этом 21% опрошенных главной причиной своего решения обозначили желание объединить несколько своих кредитов в разных банках в один".

Сколько придется заплатить?

Технически сама процедура выглядит несложной: необходимо обратиться в банк, в котором вы хотите получить новый кредит, представив туда документы по имеющемуся кредиту и данные, что он оплачивается без просрочек. Среди традиционных требований - на дату подачи заявления в банк обязательства по первоначальному кредитному договору должны исполняться не менее 12 месяцев При этом согласие первого банка на рефинансирование не требуется. После этого можно получит новый кредит, средствами от которого погасить прежний, с квартиры при этом снимается обременение первого банка, и права на нее переходят в новый банк.

Правда, на деле клиентам приходится столкнуться с массой нюансов, которые следует знать заранее. Прежде всего, если вы задумались о рефинансировании, стоит провести домашнюю работу: проанализировать как можно большее количество предложений банков. Сделать это можно с помощью таких сайтов, как www.sravni.ru и www.samara.incred.ru. Они предоставляют не только максимально большое количество предложений банков, но и онлайн-калькуляторы, введя в которые информацию о сумме кредита, процентах, объеме первоначального взноса, особенностях вашего статуса (программы "молодая семья" или "военная ипотека"), можно получить банковские предложения, которые учитывают именно ваш случай.

Заместитель управляющего Самарским филиалом ОАО "Нордеа Банк" Василий Гринев советует клиентам очень четко проговорить всю последовательность шагов в процедуре рефинансирования. В первую очередь это сроки, в которые каждый шаг должен быть осуществлен: когда именно должен быть погашен кредит (в некоторых банках ограничивают досрочное погашение или его дату), в какой срок будет снято обременение (в некоторых банках закладная хранится в Москве или других городах, и ее получение занимает до 3-х месяцев). Следует также помнить, что услуга рефинансирования ипотечного кредита не бывает бесплатной. "Безусловно, это потребует новых расходов: на оценку предмета залога у независимого оценщика, на госпошлины за снятие обременения и регистрацию договора залога, - рассказывает Василий Гринев. - Впрочем, расходы редко превышает 10 тыс. рублей".

Особый случай

Как рассказывает Василий Гринев, в некоторых банках есть программы рефинансирования с увеличением суммы кредитования, которые могут быть очень выгодными. Конкретные расчеты эксперт предлагает провести, исходя из данных по Нордеа Банку. "Предположим, у клиента по кредиту 1 млн рублей заложена квартира стоимостью 3 млн рублей. Клиенту понадобилась дополнительная сумма денег на ремонт – 700 тыс. рублей, других залогов у него нет, и он либо вынужден брать потребкредит с высокими ставками, либо гасить данную ипотеку и брать под тот же залог требуемую сумму денег. Мы же предлагаем третий вариант – рефинансироваться, т.е. предоставляем клиенту новый кредит. Первым траншем дается 1 млн рублей, гасится ипотечный кредит, залог оформляется на Нордеа Банк, и после этого выдается второй транш - 700 тыс руб. под ту же ставку, что и ипотека". В данной ситуации клиенту будет сделано выгодное предложение, - добавляет Гринев. "Предположим, в нашем примере по ипотеке ставка была 12,5% годовых, потребкредит клиент мог бы взять под 20% годовых, и средневзвешенная ставка по его кредитной задолженности (1 млн * 0,125 + 700 тыс. * 0,2) / 1,7 млн составила бы 15,6% годовых. Казалось бы – это невыгодно рефинансировать кредит со ставкой 12,5% под 14,25% годовых, но в итоге получается, что выгодно, так как 14,25% меньше, чем 15,6%".

Василий Гринев, заместитель управляющего Самарским филиалом ОАО "Нордеа Банк":

- Рефинансировать ипотечный кредит выгодно в следующих случаях: когда ставка по вновь выдаваемому кредиту меньше ставки по имеющемуся ипотечному кредиту, если меняется валюта кредита, если увеличивается срок кредита (с целью уменьшения ежемесячного платежа). Еще один вариант – если меняется форма погашения с аннуитетного на дифференцированный платеж (что дает экономию за весь срок кредитования – до 30% от суммы кредита). При смене формы платежа можно достичь экономии даже в ситуации, когда ставка по вновь выдаваемому кредиту выше, чем по имеющемуся.

Дмитрий Лысов, управляющий самарским филиалом ВТБ24:

- Рефинансирование интересно тем клиентам, которые хотят снизить ставку своего ипотечного кредита или изменить структуру выплаты (срок, ежемесячный платеж). Естественно, что эта услуга будет выгодна в том случае, если условия банка, выдавшего второй кредит, будут выгоднее, чем условия вашего первого банка. Сложности в получении кредита по программе рефинансирования точно такие же, как и при получении обычного кредита. Согласие первого банка на рефинансирование не требуется, поэтому по сути это обычный кредит, который выдает новый банк. Единственное важное условие – заемщик может рассчитывать на рефинансирование, только если он обслуживает свой текущий долг без просрочек.

На каких условиях в Самаре можно рефинансировать ипотечный кредит?