То взлет, то посадка

Прежде чем делать прогнозы на 2015 год, стоит разобраться в том, как рынок недвижимости проводил год 2014. А его завершение ознаменовалось рекордным за всю новейшую историю страны ослаблением рубля. Проблемы национальной валюты неизбежно вызвали у потребителей желание вложить деньги во что-то стабильное. Одним из беспроигрышных и перспективных вариантов в этом деле всегда являлась недвижимость.

Естественно, повышение спроса не заставило девелоперов ждать, и они стали постепенно поднимать цены на недвижимость. По данным портала Росриэлт, рост цен на квартиры в Самаре, как и в большинстве других городов, включая Москву и Санкт-Петербург, за минувший месяц не превысил 1%. В целом за год этот показатель составил более 10%. При этом стоит заметить, что в 63-м регионе этот показатель заметно ниже, нежели в других городах России. Так, к примеру, рост цен на квартиры в Новосибирске в декабре составил 2,1%, в Калининграде - 4%. За год квадратный метр в Новосибирске подорожал на 17%, в Калининграде - на 18%, а вот в Ульяновске - всего лишь на 3%. В некоторых городах (например Томске, Омске, Липецке) и вовсе зафиксировано падение цен на недвижимость. Так что в любом случае говорить о том, что налицо "кризисный" рост цен, не приходится.

Согласно данным областного Фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ), устойчивый рост цен на жилье в Самаре стал наблюдаться в марте 2014 года, и по состоянию на ноябрь средняя стоимость квадратного метра составила 63,3 тыс. рублей. Правда, более развернутая региональная статистика показывает, что скачок под Новый год все же произошел, но лишь в одном сегменте. Так, по данным АН "Визит" стоимость квартир на вторичном рынке в декабре составила 67,6 тыс рублей, что на 0,61% выше, чем в ноябре. Стоимость квартиры в новостройке, по данным агентства, значительно ниже - 54,3 тыс. рублей. Тем не менее рост по сравнению с ноябрем составил 2,63%.

Минимум риска

Как же обстоят дела со сделками по купле-продаже жилья? "Если говорить о спросе и предложении, то в минувшем году также не произошло заметных изменений. Конечно, те, кто хотел купить жилье, постарались сделать это быстрее, - рассуждает руководитель отдела жилой недвижимости АН "Визит" Ирина Быкова. - А вот из тех, кто выставлял объекты на продажу, некоторые сняли свои объявления, поскольку не были уверены в заявленной цене. Можно сказать так: те, кто продавал квартиры, чтобы купить жилье, продают их по-прежнему. А вот те, кто стремился вложить деньги от продажи жилья в бизнес, предпочли взять паузу".

Генеральный директор агентства недвижимости Дария Саурова также отмечает, что большая часть сделок, совершенных в декабре, - это, по сути, обмен одной недвижимости на другую путем купли-продажи, когда сделки проходят одномоментно. Это снимает возможные риски потери денег и срыва сделки из-за внезапного изменения валютного курса. С этим согласен и аналитик недвижимости Вячеслав Рандаев. "Сделки по купле-продаже жилья, совершаемые одномоментно, сейчас являются наиболее безопасным вариантом, - рассуждает эксперт. - В целом продажа квартиры, если сразу же не планируется покупка, сейчас мне представляется довольно неоправданным делом: те, кто хотел приобрести недвижимость и имел для этого свободные деньги, уже "скинули" их перед новым годом. Соответственно, продажи жилья можно ждать долго и возможно, придется снижать цену".

На регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в Самарской области за 11 месяцев 2014 года Управлением Росреестра по Самарской области было принято 664 254 заявления. Из них по сравнению с аналогичным периодом 2013 года зарегистрировано:

Все зависит от банков

Что же будет в наступившем году? "На данный момент говорить о резком взлете цен на жилье не стоит, - рассказывает Ирина Быкова. - Рынок недвижимости всегда немного "запаздывает" по отношению к валютному, так что если заметные колебания на нем и будут, то ближе к лету".

А вот Вячеслав Рандаев отмечает, что ситуация на рынке недвижимости зависит от того, какую позицию займут банки. "Ранее большая часть сделок происходила с участием ипотеки, - рассуждает эксперт. - Соответственно, если банки продолжат активно выдавать ипотечные кредиты, то рынок недвижимости будет действовать примерно на уровне этого года, спрос останется высоким и заметного изменения цен не произойдет". Действительно, данные сайта Центробанка таковы: только за 11 месяцев 2014 года, по сравнению с аналогичным периодом 2013 года, объемы выдачи ипотеки в Самарской области выросли на 28% - до 31 924 млн рублей (с 18,8 тысяч выданных ипотечных кредитов в ноябре 2013-м до 23 тысяч в 2014-м). Но, по всей видимости, сохранение существовавшего темпа ипотечного кредитования невозможно.

"Кардинальное повышение Банком России ключевой ставки подстегнуло клиентов, планировавших воспользоваться ипотекой, сделать это максимально оперативно, - комментирует управляющий самарским филиалом ВТБ24 Дмитрий Лысов. - Заемщики стремились получить кредит по "старым" ставкам, в связи ожиданием их кардинального изменения. Мы фиксировали увеличение потока клиентов с целью получения ипотечных кредитов в конце года. Но на фоне растущих рисков банки вынуждены менять подходы к оценке кредитных рисков и ужесточать требования как к первоначальному взносу, так и к заемщикам. Также мы увидели корректировку ставок в связи с ростом ключевой ставки ЦБ РФ. В связи с этим мы прогнозируем снижение объемов выдачи ипотеки в 2015 году".

Вячеслав Рандаев видит еще одну возможную причину для роста цен, в первую очередь в сегменте новостроек - это удорожание строительных материалов, вследствие чего застройщики будут вынуждены повышать стоимость квадратного метра. Правда, эксперт отмечает, что на рынке стройматериалов существует конкуренция, так что вряд ли рост цен будет значительным.