Защита для пожилых

17 марта 2014 года вступил в силу приговор осужденной за участие в преступном сообществе и мошенничество Натальи Шишовой. "Черный" риелтор, которому теперь предстоит провести за решеткой четыре с половиной года, совершила на территории Самарской области пять эпизодов мошенничества с квартирами, при этом она также являлась одним из членов организованной преступной группы некоей Ирины Тюменцевой. Та, в свою очередь, по версии следствия, совершила около 30 незаконных сделок. В качестве обвиняемых в деле фигурируют 23 человека, в том числе два архивариуса из областной регистрационной палаты.

Согласно материалам дела, преступники в основном делали своими жертвами пожилых, одиноких, либо склонных к антисоциальному образу жизни людей. К слову, как показывает практика, именно эти категории граждан становятся главными жертвами "черных" риелторов по всей России.

"Если вы опасаетесь, что ваших пожилых родственников или лиц, страдающих вредными привычками, могут ввести в заблуждение и каким-либо образом продать их квартиру, то конечно, самым лучшим выходом из этой ситуации будет переоформление данной недвижимости на близких родственников, - рассказывает управляющий отделом жилой недвижимости АН "Визит" Олеся Карпенко. - При этом переоформление может быть не всей собственности, а хотя бы небольшой доли в квартире, к примеру, 1/10. Это уже сделает объект не привлекательным для мошенников".

Обмани меня

Нередко случается и так, что обманутыми оказызаются и молодые, здоровые люди, а риелторы, на которых традиционно принято списывать все случаи обмана, в деле вообще не фигурируют. Порой и они тоже оказываются жертвами мошенников, хотя, безусловно, у них, как у профессионалов, больше шансов заподозрить очередной "лохотрон".

"К наиболее распространенным можно отнести продажу квартир по недействительной доверенности, - рассказывает Олеся Карпенко. - К примеру, собственник выдал генеральную доверенность на продажу жилья доверяемому, по каким-либо причинам отменил ее или же (а такое тоже бывает) умер. При этом доверяемый, несмотря на данные события, продает квартиру и получает деньги за нее. Конечно, данная сделка будет признана не действительной. Но взыскать стоимость объекта, скорее всего, будет проблематично, потому что деньги будут уже потрачены".

Достаточно часто квартиры пытаются продать с зарегистрированными в ней лицами, имеющими право пожизненного проживания и пользования данным объектом. То есть новый собственник не сможем выписать и выселить этого человека, даже в судебном порядке.

Встречаются также ситуации, когда один из супругов продает недвижимость, являющуюся общей совместной собственностью. При этом согласие на продажу второго супруга на сделке отсутствует. Такие сделки тоже могут быть оспорены.

"Достаточно часто можно встретить и банальную подделку документов, - продолжает Олеся Карпенко, - паспорта либо доверенности, либо иных документов, по которым мошенники могут брать денежные суммы в качестве задатка или в качестве полной оплаты за продаваемый объект".

По словам исполнительного директора агентства недвижимости "Пять звезд", представителя юридического комитета Поволжской гильдии риэлторов Анастасии Кочетовой, чаще всего встречаются попытки совершения сделок с поддельными документами. "Это могут быть поддельные подписи на свидетельствах о праве собственности,  аннулированные доверенности, и даже поддельные оригиналы паспортов, - предупреждает Кочетова. - Также распространены случаи мошенничества, когда человек под влиянием обмана подписывает вместо доверенности на оформление документов доверенность на продажу квартиры, или вместо договора залога – договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве. Последняя схема не так давно была обнаружена сотрудниками правоохранительных органов в сети самарских ломбардов".

А вот консультант на рынке недвижимости, управляющий брокер компании REALest-8 Алексей Журавлев, говоря о мошенничестве, называет современные технологии, которые, оказывается, успешно используют нечистые на руку люди. "Сейчас, с распространением Интернета, участились случаи, когда все общение между продавцом и покупателем идет по сети, - рассказывает эксперт. - В определенный момент потенциальному покупателю предлагается перечислить некоторую сумму денег, и все... мошенники исчезают. Тут можно посоветовать только одно: будьте внимательны, не перечисляйте задатки и авансы незнакомым людям".

Интересно, что при этом нечистые на руку люди нередко используют фотографии и адреса домов, например, в Саратове, чтобы "продать" квартиру в аналогичном доме в Самаре. Стандартизация названий и типов зданий, к сожалению, играет им на руку.

В целом же, по заверению местных экспертов, какой-то четкой статистики по мошенничествам в сфере недвижимости нет. Нередко потерпевшие не обращаются к правоохранителям, например в силу пожилого возраста, запугиваний или же тогда, когда сумма, отправленная по Интернету в качестве задатка, кажется им не слишком значительной.

Куда звонить?

Несмотря на то, что "черные" риелторы регулярно привлекаются к уголовной ответственности, способов лишить граждан честно заработанных денег и квадратных метров с каждым годом становится все больше. "Мошеннические схемы на рынке недвижимости становятся возможными по двум причинам, - рассуждает Алексей Журавлев. - Первая из них - это слишком упрощенное отношение наших граждан к вопросам безопасности сделок. Вместо того, чтобы во всех сложных, непонятных случаях обратится к профессионалу - риелтору, юристу, они решают вопросы самостоятельно и радуются, что сэкономили. Только вот цена такой "экономии" бывает слишком велика. Вторая проблема – "дыры" в законодательстве и в системе регистрации. Приведу только один пример: после совершения сделки свидетельство о праве собственности у продавца не изымается, что дает возможность для совершения незаконных действий".

"Если вы покупатель, убедитесь, что перед вами именно продавец, не стесняйтесь попросить у него предъявить оригинал паспорта, - советует Анастасия Кочетова. - Запросите у собственника свидетельство о праве собственности, документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам, справку о том, кто зарегистрирован в квартире, технический или кадастровый паспорт, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. До подписания договора купли-продажи необходимо, как минимум, заказать выписку из  Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы убедиться, что собственник тот же и объект не имеет обременений (залог, арест и т.д.). И не передавайте деньги за квартиру заранее, до подписания договора купли-продажи".

Если вы продавец, то Анастасия Кочетова рекомендует не отдавать покупателю или его представителю оригиналы ваших документов (паспорта, свидетельства о браке, свидетельства о праве собственности).  "Договоритесь о безопасной схеме расчетов, - говорит эксперт. - Подписывайте договор одновременно с передачей денег, лучше, если это будет происходить в банке, тогда вы сможете проверить подлинность полученных денег и обезопасите себя от грабителей,  разместив деньги на счет или положив их в банковскую ячейку".

По мнению Олеси Карпенко, лучший совет для людей собравшихся покупать недвижимость - обращаться в агентство недвижимости, желательно, крупное, существующее несколько лет и хорошо зарекомендовавшее себя на рынке. "Специалисты проверят юридическую чистоту совершаемой сделки, увидят возможные подвохи и помогут предотвратить обман. - рассказывает она. - Кроме того, специалисту гораздо легче выявить подделку документов. Все-таки большинство обывателей не так часто сталкиваются с документами, нужными при оформлении сделки, и просто могут не знать, как должен выглядеть тот или иной бланк. К тому же мошенники стараются не связываться с крупными компаниями, понимая, что сделка будет проверяться грамотными специалистами".

Но прежде чем выбирать агентство или специалиста, стоит провести "домашнюю работу", которая будет совершенно бесплатной. Проверить, является ли выбранный вами риелтор действительно надежным участником рынка, можно на сайте Поволжской Гильдии риелторов (ПГР). Все профессионалы проходят специальную аттестацию, разработанную на основе рекомендаций Российской гильдии риелторов. Отсутствие выбранного вами кандидата в списке – повод отказаться от его услуг. Кроме того, все крупные агентства обычно являются членами ПГР. Также стоит помнить, что основой безопасности является ваша собственная внимательность и здравый смысл.

Анастасия Кочетова, исполнительный директор агентства недвижимости "Пять звезд":

- Советуем участникам сделок с недвижимостью при выборе риэлтора выбирать надежные компании с хорошей репутацией. Убедитесь, что компания действительно существует, посетите сайт и офис компании, позвоните по городскому телефону, указанному на визитке.  С вами обязательно должен быть подписан договор на оказание риэлторских услуг, где будут указаны обязанности агентства и зафиксирован размер вознаграждения. Если риэлтор скрывает свое полное имя, избегает встреч в офисе, либо предлагает работать без договора, советуем вам отказаться от его услуг.