Не просто объявления

Периодически на самарских сайтах недвижимости попадаются невероятно привлекательные предложения. К примеру вот такое: продается квартира 45 кв. метров на 3-м этаже 5-этажного дома на ул. Фрунзе,146 (предложение актуально на сайте до сих пор). "По договору пожизненной ренты продается квартира с одиноким пенсионером 65 лет, - указано в тексте объявления. - Рыночная стоимость квартиры более 3 млн рублей. Рядом памятник Чапаеву и Струковский парк, исторический центр Самары. Продается за 900 тыс. рублей + 8 тысяч + квартплата ежемесячно. Состояние квартиры "под ремонт". Все подробности по телефону. Много других вариантов".

Согласитесь, жилье на ул. Фрунзе - это ли не мечта многих самарцев, тем более по такой цене? Даже квартиры в эконом-классе на окраинах города стоят дороже. Вот и корреспондент Волга Ньюс попытался позвонить по указанному в объявлении телефону.  Собеседница, представившая инспектором по пожилым людям Городского центра ренты и поддержки пенсионеров Анной Соловьевой, рассказала, что квартира на ул. Фрунзе уже продана, и тут же предложила другую - "двушку" на 8 этаже 9-этажки в районе магазина "Школьник", по цене 400 тыс. рублей, плюс частичная оплата коммунальных услуг и ежемесячная выплата хозяйке квартиры в размере тех же 8 тыс. рублей. О самой хозяйке женщина рассказала, что той 65 лет, она совершенно одинока, имеет тяжелое заболевание - миокардит, и после смерти мужа вынуждена была взять кредиты, которые не в состоянии выплачивать. При этом Анна Соловьева сообщила, что предлагаемые ее компанией квартиры расходятся "как горячие пирожки", и посоветовала принимать решение о просмотре в течение часа, и как можно быстрее подъехать к ней в офис.

Подобная настойчивость, мягко говоря, насторожила бы любого покупателя. Тем более, что юрист АН "Визит" Яна Мартынова сообщила, что в своей работе никогда не сталкивалась с данным центром, и вообще ничего не слышала об этой организации. Вот и мы, получив в процессе телефонного разговора с Анной Соловьевой массу сомнительных аргументов, обратились за разъяснениями в министерство социально-демографической и семейной политики Самарской области. Там нам прокомментировали, что контрольные функции за деятельностью подобных учреждений в полномочия министерства не входят. Однако в случае поступления тревожных сигналов сотрудники социальных служб включаются в работу межведомственных групп и в обязательном порядке организуют помощь пожилым гражданам, пострадавшим от действий недобросовестных риелторов. Впрочем, в Самаре подобные факты фиксируются крайне редко.

Подводные камни

Так что же скрывается за словами "пожизненная рента", и насколько можно доверять этой схеме? Не окажется ли она настоящим «сыром в мышеловке» для тех, кто хотел бы сэкономить на покупке квартиры?

Дело в том, что с одной стороны, безусловно, сегодня существует немало пожилых и одиноких людей, единственным активом которых является их квартира. Продажа или сдача одной из комнат в аренду для многих из них представляется слишком сложной, ведь придется переезжать или мирится с чужим людьми, постоянно находящимися рядом. В то время как договор ренты дает возможность дожить свой век в привычном жилье. С другой стороны, не все молодые семьи имеют возможность взять ипотечный кредит. Поэтому на рынке жилой недвижимости и возник этот продукт.

С чисто юридической точки зрения договор пожизненной ренты - это соглашение, в соответствии с которым получатель ренты передает принадлежащее ему имущество в собственность плательщика, а тот в свою очередь обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму. При этом срок обязательства по выплате этой суммы определяется сроком жизни получателя ренты.

По словам партнера фирмы RBL Дениса Герасимова, договор пожизненной ренты нельзя назвать часто используемым на рынке недвижимости, слишком уж много возникает вопросов по его реализации. "Да, у меня есть пример, когда молодая пара заключила подобный договор с пожилой собственницей квартиры, а через несколько лет, после ее кончины, вступила в право собственности квартиры, - рассказывает юрист. - Но многие из тех, кто заключал подобные договора, столкнулись с проблемами. Так, к примеру, в договоре очень сложно правильно отразить обязанности стороны, выплачивающей ренту, по отношению к пожилому человеку в части нефинансовых обязательств: ухода за ним, помощи по хозяйству и т.д. Причем порой этот вопрос может оказаться очень серьезным. Пожилой человек может (оправданно или нет) посчитать, что ему помогают недостаточно, и обратиться в суд с требованием расторгнуть договор, и решение будет принято в его пользу. Вернуть же потраченные на ренту деньги непросто - можно подать в суд, и может быть принято решение о том, что пенсионер должен выплачивать некую сумму с пенсии, что, разумеется, будет очень долгим процессом. Либо же суд может наложить арест на квартиру, и наследники после смерти пенсионера, чтобы вступить в наследство, будут вынуждены оплатить сумму его долга. Правда, это событие может произойти и через десять, и через двадцать лет, а деньги постоянно обесцениваются".

Стоит также помнить, что договор может быть расторгнут на основании того, что пожилой человек в момент заключения сделки был психически болен и не понимал последствий. В данном случае может помочь справка из психоневрологического диспансера о том, что в момент совершения сделки собственник квартиры был вменяем. К слову, как уточнила Анна Соловьева, у ее подопечных такие справки имеются. Но и тут заметим, что рентополучатель может сослаться, к примеру, на резкое помрачение рассудка непосредственно в момент сделки и оспорить ее таким образом. Порой бывает, что родственники проводят и посмертные психиатрические экспертизы, оспаривая договор ренты и возвращая недвижимость себе.

С другой стороны, собственники квартиры также рискуют, причем не только деньгами, но и жизнью. "Пожилые люди, которые соглашаются на такой договор, могут стать жертвами "черных риелторов", которые не будут ждать их безвременной кончины через долгие годы", - рассказывает Денис Герасимов.

Яна Мартынова, юрист АН "Визит":

- Договор пожизненной ренты связан со значительными рисками для обеих сторон. Для получателя ренты - пенсионера риски заключаются в том, что плательщики ренты могут периодически не оплачивать оговоренные в договоре платежи, и таким образом получатель ренты может остаться без имущества и без дохода. Согласно действующему законодательству, в данном случае получатель ренты имеет право расторгнуть договор пожизненной ренты. Однако эта процедура не простая, а зачастую дело может дойти и до суда, поэтому получатель ренты должен быть готовым к тому, что понесет дополнительные траты времени и денег.

Для плательщика договор пожизненной ренты, в свою очередь, имеет также свои риски. Один из них - риск оспаривания действительности договора в суде заинтересованными лицами, зачастую потенциальными наследниками получателя ренты, по причине того, что в момент подписания указанного договора собственник имущества в силу состояния здоровья не был способен осознавать суть своих действий, а также, возможно, подписал договор под давлением. Таким образом, чтобы обезопасить себя от таких последствий, перед заключением договора пожизненной ренты необходимо попросить собственника имущества предоставить вам для ознакомления справку из психоневрологического диспансера о том, что данное лице не состоит на учете в диспансере.