Безопасный механизм

Покупка недвижимости по договору долевого участия описана в ФЗ №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". Документ был принят еще в 2004 году и с тех пор несколько раз редактировался. Последние редакции закона в максимальной степени защищают покупателей и их средства от возможных манипуляций. Ранее застройщик мог привлекать средства покупателей жилья на этапе строительства разными способами, к примеру, выпуском векселей, но теперь эти способы исключены, как ненадежные.

ФЗ-214 определяет, что застройщик может заключать договор с покупателем, но это может происходить не раньше, чем он зарегистрирует право собственности или же право аренды на земельный участок, а также получит разрешение на строительство. Кроме того, застройщик должен опубликовать проектную декларацию, обеспечив публичный доступ к информации, касающейся строительства. Договор должен быть официально зарегистрирован в Управлении Росреестра. Также, что немаловажно, именно договора долевого участия можно законным образом переоформлять на других лиц, продавая таким образом жилье.

По мнению партнера группы RBL Дениса Герасимова, данный вид договора надежно защищает права дольщиков. Но главное — это то, что договор долевого участия позволяет купить квартиру на стадии строительства, что как минимум на 20-30% дешевле, нежели жилье в готовом доме. Именно поэтому такой вариант покупки жилья в новостройках является наиболее выгодным. Более того, на заключение таких договоров сегодня ориентированы все застройщики. Популярность покупки жилья по таким договорам подтверждается и статистикой: по данным Самарского управления Росреестра, в 2014 году был зафиксирован значительный рост регистрации договоров участия в долевом строительстве – более 50% по сравнению с предыдущим, 2013 годом.

Безусловно, в таком сложном процессе как строительство, нередко возникают ситуации, когда вместо обещанных года-двух собственнику приходится ждать своего жилья вдвое, а то и втрое больше. Но сказать заранее, какой именно застройщик окажется проблемным, невозможно - слишком много факторов могут повлиять на этот процесс. Однако с недавних пор закон дает определенную гарантию: для ведения строительства застройщик должен быть либо членом СРО, либо получить кредит в банке или страховку в страховой компании. Одним словом, фирма-однодневка вряд ли сможет пройти сито всех этих условий. В любом случае, при выборе компании следует ориентироваться на те из них, что имеют долговременный опыт пребывания на рынке и реализованные проекты.

При этом вполне безопасным является как покупка жилья по договору долевого участия у застройщика, так и покупка его по договору переуступки прав. Главное – о чем нельзя забывать: во втором случае следует зарегистрировать договор у застройщика.

Считаем деньги

Согласно данным мониторингового отчета СОФЖИ, наибольшее количество предложений квартир в новостройках сегодня приходится на Октябрьский район (40,5%), а меньше всего жилья предлагается в Советском районе - всего 2,3%. В среднем квадратный метр в новостройках стоит 58,7 тыс рублей за кв. метр. При этом в "однушках" жилплощадь традиционно дороже - 59,2 тыс. рублей за кв. метр против 58,2 тысяч в "трешках". Впрочем, нужно понимать, что для тех, кто берет ипотеку, выплатить придется гораздо больше, и главный вопрос – по какой процентной ставке можно будет получить жилищный кредит.

"Сейчас в Самаре реализуется множество интересных строительных проектов, но нужно понимать, что для потребителей будут представлять интерес только те из них, что попадут в программу государственного субсидирования процентной ставки по ипотеке, - рассказывает аналитик недвижимости Вячеслав Рандаев. - Сейчас в "первичке" 70-89% сделок проходят по ипотеке, так что те, что не попадут в программу, вряд ли будут реализованы. К тому же целый ряд застройщиков уже приняли решение не начинать реализацию новых проектов, а сами банки, видимо, будут принимать для участия в программе лишь строительные проекты в высокой степени готовности. Те, что находятся на низкой стадии, наверное, могут и остановится. Соответственно, нужно сразу узнавать в банках, участвует ли интересующий вас ЖК в государственной программе. Впрочем, именно этот факт застройщики будут отражать в рекламе в первую очередь".

Выбираем объект

Какие застройщики будут предлагать жилье по сниженным ставкам? Их список определяет каждый банк, участвующий в госпрограмме. Например, как сообщили в пресс-службе банка ВТБ24, сегодня у них кредитуются порядка десяти самарских компаний по условиям, предусматривающим для покупателей квартир в их ЖК первоначальный взнос по ипотеке в размере 20%. Полный список компаний в банке раскрыть отказались, упомянув лишь об общепризнанных лидерах рынка - "Древо", "Авиакор", "Берег", "Амонд" и "Трансгруз". Для других застройщиков условия несколько либеральнее — для покупателей их квартир установлен первоначальный взнос в размере 30% (ранее был 50%).

По-прежнему, огромной популярностью пользуются и «долевые» квартиры в эконом-классе. Так, в "Кошелев-проекте" купить "однушку" на стадии строительства можно по рекордной для Самары цене - 995 тыс. рублей. В "Южном городе" цены начинаются с 1,5 млн рублей за "однушку". Примерно так же стоят квартиры в микрорайоне "Волгарь" (застройщик ГК "Амонд"). Апартаменты площадью 34,4 кв. метра в строящемся доме здесь можно купить за 36-40 тыс. рублей/кв. метр, в зависимости от этажности и сроков сдачи. В результате квартира обойдется в 1,4-1,6 млн рублей.

Еще одним очень популярным у самарцев вариантом является жилье в микрорайоне "Новая Самара", расположенном рядом с поселком Мехзавод. "Однушку" тут можно приобрести здесь за 1,8 млн рублей, по цене почти 40 тыс. рублей за кв. метр. Впрочем, квартиры на окраинах устраивают не всех самарцев — многим хочется проживать ближе к родственникам или к месту работы. Но в этом случае придется запастись гораздо большим количеством денег. Так, стоимость квадратного метра в ЖК "АРГО", который находится рядом с главным корпусом СамГУ, составляет от 55 до 60 тыс. рублей. За долевку в "Радужном люкс", на 5-й просеке (застройщик - компания "Берег") придется выложить 51-55 тыс. рублей за кв. метр. В ЖК "Приволжский" (застройщик ГК "Новый Дон") квартиры предлагаются по цене от 54 тыс. рублей за кв. метр. УК "Альянс-Менеджмент" предлагает квартиры в ЖК "Бриг" по цене от 61 тыс рублей за кв. метр. Квартиры в районе ул. Дыбенко, где застройщиком выступает Самарский областной фонд жилья и ипотеки, стоимость квадратного метра начинается от 57 тыс рублей, а самое востребованное жилье - "однушки" - предлагаются по цене от 64 тыс. рублей за кв. метр. Правда, квартиры здесь предлагаются не с черновой, как большинство объектов, а с чистовой отделкой. Значит, можно сэкономить время и деньги на ремонте, что для многих самарцев является решающим фактором.

Брать или подождать?

Вячеслав Рандаев советует тем, кто раздумывает приобретать жилье сейчас или немного подождать, не откладывать решение этого вопроса, так как уверен, что скоро произойдет рост цен на жилье в новостройках. А вот эксперт недвижимости Ирина Рязанова напротив, уверена, что в скором будущем цены на жилье в новостройках станут несколько ниже за счет выхода на рынок новых проектов, в которых жилье эконом-класса будет предлагаться уже в центральных районах города.

"Как эксперт, я могу порекомендовать приобретать жилье в очень интересном проекте, который будет реализован в районе "Парк Хауса" и пока еще не получил свое название. Квартиры в нем будут сдаваться в 2016-2017 годах, но стоимость 1 кв. метра в "однушке" составит 45 тыс. рублей, в "двушке" - 44 тыс., в "трешке" - 43 тыс. рублей. Впервые за последнее время жилье по таким ценам можно приобрести в географическом центре города, что, безусловно, будет востребовано. В целом же, в ближайшее время квартиры на ранних этапах строительства, по ценам ниже 50 тыс. рублей за кв. метр, будут становиться все более и более привлекательными".