Несколько лет назад на первых этажах самарских многоэтажек появились первые магазины и кафе, навсегда изменившие лицо нашего города. Счастливые владельцы квартир охотно продавали свою ставшую "золотой" недвижимость, а новые собственники решали проблему с переводом дорогого помещения в новое качество. О том, насколько сегодня востребованны такие помещения и о чем нужно помнить, переводя помещение из жилого в нежилое, порталу Волга Ньюс рассказал генеральный директор агентства недвижимости "Пять звезд"(www.an5zvezd.ru) Станислав Кочетов.

- Насколько востребованна сейчас услуга перевода жилых помещений в нежилые?

- Услуги по переводу квартир в нежилой фонд стали особенно популярны в течение последних нескольких лет. Думаю, даже обыватели заметили большое количество нежилых помещений, появившихся на первых этажах жилых домов. Это всевозможные магазины, кафе, аптеки и т.д. Сегодня объем переводимых в нежилой фонд квартир сократился, и это связано, прежде всего, с тем, что квартир, которые интересны, с точки зрения коммерческого использования, становится все меньше.

- Какие требования установлены к помещениям, которые переводятся в нежилой фонд? Установлены ли какие-либо законодательные ограничения?

- Все требования указаны в статье 22 Жилищного кодекса РФ. Помещение должно быть изолированным и находиться на 1 этаже, либо помещения, расположенные под квартирой, уже должны быть нежилыми. В квартире никто не должен проживать и быть зарегистрированным. Также необходимо наличие технической возможности на оборудование отдельного входа в будущее нежилое помещение.

Законом предусмотрены и ограничения. Не допускается перевод в нежилой фонд лишь части квартиры. Кроме того, переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц, находиться в залоге. Например, если квартира приобретена в ипотеку, то перевод в нежилой фонд возможен при наличии предварительного письменного согласия банка на перевод. Дополнительные согласования необходимы, если дом, в котором расположена переводимая квартира, является памятником архитектуры. В этом случае проект предполагаемой реконструкции должен пройти историко-культурную экспертизу, подтверждающую, что производимые изменения не затрагивают архитектурных элементов, составляющих предмет государственной охраны.

- Как проходит процедура перевода жилых помещений в нежилой фонд?

- Процедура состоит из двух этапов. Сначала необходимо собрать пакет документов, необходимых для принятия решения о возможности перевода квартиры в "нежилье". Если все требования закона соблюдены, уполномоченный орган (в Самаре это департамент строительства и архитектуры) выносит распоряжение о переводе квартиры в нежилой фонд. Это распоряжение служит основанием для осуществления в помещении необходимой реконструкции в соответствии с утвержденным проектом. Когда ремонт закончен, объект необходимо официально ввести в эксплуатацию, получить в департаменте строительства и архитектуры соответствующий акт, на основании которого уже вносятся изменения в кадастр объектов недвижимости и выдается свидетельство о праве собственности на нежилое помещение.

Но для использования объекта и сдачи в аренду, помимо этого, нужно заключить договоры со снабжающими организациями на энергоснабжение, водоснабжение, отопление, техническое обслуживание, вывоз твердых бытовых отходов. Лучше сделать это своевременно, так как за несоблюдение правил начисляются штрафы и расчет за услуги производится по повышенным тарифам.

- Сколько будет стоить такая услуга?

- Стоимость услуг по переводу в нежилой фонд в разных компаниях может существенно различаться. На сегодня в компаниях установлены цены от 70 до 200 тысяч рублей. Но нужно понимать, что включает в себя эта стоимость, какие сроки обещает специалист.

Некоторые изначально не говорят о расходах, которые впоследствии оплачиваются собственником. Кто-то действительно завышает цены, рассчитывая на неопытность потенциального клиента. Для того чтобы принять правильное решение при выборе компании, советую изначально выяснять полную смету расходов, которые необходимо будет оплатить в процессе перевода, т.к. это сумма достаточно существенная. Выясните, предоставляет ли компания услуги по заключению договоров со снабжающими организациями, так как это требует достаточно больших затрат времени и нервных клеток. Если вы обращаетесь в агентство недвижимости, имейте в виду, что, как правило, клиентам компании предоставляются скидки, если квартира для перевода приобретается при содействии агентства.

- Возможна ли обратная услуга, т.е. возвращение статуса жилого помещения, и в каких случаях она происходит? Были ли подобные случаи в вашей практике?

- Перевод нежилых помещений в жилой фонд действующим законодательством также предусмотрен. Но пока эта процедура применяется исключительно редко. За многолетнюю практику работы по переводу у нас был всего один случай обращения с таким вопросом. Не исключено, что в будущем ситуация изменится. Ведь за последние годы выкуплено и переведено в нежилой фонд значительное количество квартир, и на практике далеко не все из них стали коммерчески успешными проектами. Часть помещений, особенно те, которые имеют входы со двора, расположены вдали от интенсивного трафика, сегодня пустуют. Поэтому возвращение им статуса квартир с целью последующей продажи или сдачи в аренду может стать для собственника выходом из сложившейся ситуации и поможет компенсировать расходы на оплату налогов и коммунальных услуг.