В чем суть сделки

Когда мы говорим о перепродаже "долевки", то правильнее называть эту сделку переуступкой прав требований. "Она может быть осуществлена по договору участия в долевом строительстве, - рассказывает руководитель юридического отдела "Агентства недвижимости "Визит" Юлия Карпенко, - и только после уплаты участником долевого строительства цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника".

Стоит заметить, что с юридической точки зрения эта сделка отличается от обычной купли-продажи жилья, и это влечет серьезные юридические последствия. "По договору купли-продажи продавец передает покупателю в собственность объект недвижимости и после государственной регистрации перехода права собственности у покупателя возникает право собственности на указанный объект, - уточняет Карпенко. - По договору переуступки прав требований по договору участия в долевом строительстве у приобретателя возникает лишь право требовать по окончании строительства передачи ему в собственность оговоренного в договоре объекта недвижимости".

В целом, такие сделки осуществляются довольно часто, ведь зачастую "долевки" приобретаются на ранних стадиях как "инвестиционное" жилье, которое перепродается по более высокой цене ближе к моменту завершения строительства. Бывают и случаи, когда необходимость продать жилье по переуступке связана с приобретением другого, более комфортабельного жилья. При этом понятно, что рискует при сделке больше покупатель.

Оформляем правильно

Юридически оформление сделки выглядит несложным. Договор переуступки прав требований по договору участия в долевом строительстве заключается в письменной форме (соответствующие образцы можно взять в любом агентстве недвижимости), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Но есть и исключение: если разрешение на строительство многоквартирных домов получено компанией-застройщиком до 01.04.2005 года. В таком случае договор переуступки прав требований регистрации не подлежит и считается заключенным с момента подписания его сторонами.

В договоре указывается цена, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате. При этом не обязательно все деньги вносятся сразу, можно оговорить и уплату частями. Однако уступка прав требований может быть и безвозмездной, например, при одновременном переводе долга на нового участника долевого строительства.

Все внимательно проверяем

Что же нужно сделать покупателю, чтобы защитить себя? Понятно, что первым делом стоит проверить репутацию застройщика. Сделать это можно, изучив информацию на официальном сайте компании - сколько объектов было введено в эксплуатацию, как давно фирма находится на рынке. Далее следует период "бумажной" работы.

"При покупке жилья по договору переуступки долевого участия прежде всего надо получить в Росреестре выписку из Единого Государственного реестра прав на земельный участок, на котором строится дом, - рассказывает партнер юридической фирмы RBL Денис Герасимов. - Она покажет, зарегистрирован ли данный договор долевого участия (если да, то у застройщика документы соответствуют требованию закона), есть ли на данном жилье какие-либо обременения (к примеру, она находится в залоге у банка и без его согласия проводить сделки по уступке права требования нельзя). Также, несмотря на то что согласие застройщика на переуступку договора не требуется, все же стоит уведомить его о том, что вы купили этот объект недвижимости, чтобы вовремя получить уведомление о его вводе в эксплуатацию".

А вот Юлия Карпенко настаивает на необходимости получения согласия застройщика, так как он, наряду с банком (в случае оплаты квартиры по ипотеке), является непосредственным участником сделки по переуступке прав. Соответственно, стороны могут выдвинуть свои условия, которые должны быть учтены. В частности, если не привлечь к делу банк, то впоследствии его юристы опротестуют сделку в суде, и она гарантированно будет признана недействительной.

Есть и еще один немаловажный нюанс. "Следует обратить внимание на наименование и содержание договора, - говорит Юлия Карпенко. - Зачастую застройщик привлекает денежные средства на основании предварительных договоров, договоров займа. По таким договорам невозможно применить норму о возможности расторжения договора в судебном порядке по требованию участника долевого строительства в случае, например, прекращения или приостановления строительства многоэтажного дома".

В таком случае лучше отказаться от сделки (если, конечно, дом уже не готовится к сдаче в эксплуатацию).

Юлия Карпенко, руководитель юридического отдела Агентства недвижимости "Визит":

- При покупке жилья следует обратить внимание на несколько важных моментов. Во-первых, выяснить, подлежит ли договор переуступки государственной регистрации; если подлежит - удостовериться в том, что он зарегистрирован в установленном порядке. Если этого не сделать, то может сложиться ситуация, когда передача денежных средств осуществится по незаключенному договору. Далее необходимо удостовериться, что получено согласие застройщика на уступку участником долевого строительства прав требований по договору. Кроме того, участником долевого строительства должна быть полностью уплачена цена договора, что должно подтверждаться соответствующими квитанциями.

В договоре переуступки прав требований по договору участия в долевом строительстве обязательно должны быть указаны права и обязанности застройщика, так как предметом указанного договора являются права требовать от застройщика их выполнения.