Коммерческая недвижимость на первых этажах жилых домов стала неизбежной приметой Самары. На самых востребованных коммерческих маршрутах на первой линии сложно найти квартиру, не переделанную в небольшой магазинчик, салон красоты или аптеку. Но недавние негативные явления в российской экономике не могли, разумеется, не повлиять на этот сегмент недвижимости. Попробуем разобраться, как же изменились цены.

Цены падают
На данный момент и статистика, и эксперты единодушны: цены на коммерческую недвижимость в данном сегменте падали все первые месяцы текущего года. К примеру, согласно данным федерального портала Росриэлт, с начала года по май включительно расценки упали более чем на 13%, а за год падение составило 6,7%. Правда, за май они чуточку подросли - на 0,3%.

Стоит заметить, что падение цен на аренду коммерческой недвижимости в целом характерно для всех крупных городов России, и к, примеру, в Екатеринбурге падение цен за год составило более 24%, но и рост за май - 5%. В других российских городах также можно обнаружить схожую динамику, которая показывает: несмотря на непростую экономическую ситуацию в начале года, покупательская способность россиян постепенно начинает возвращаться к прежним показателям, что отражается и на ценах на коммерческую недвижимость.

Впрочем, по мнению руководителя направления коммерческой недвижимости ГК "Бизнес-Гарант" Дмитрия Новикова, падение цен на аренду в Самаре было более значительным, нежели то, что показывала официальная статистика. "В настоящее время можно констатировать, что расценки на коммерческую недвижимость упали на 20-30% по большинству объектов, - разъясняет эксперт. - К примеру, ранее на ул. Гагарина можно было снять помещение по цене 1000 рублей за квадратный метр, а сейчас уже за 700 рублей. В особенности такое снижение цен характерно для "перегретых" локаций с огромным количеством предложений (к примеру, та же улица Гагарина). Но не все тут однозначно: есть "золотые" перекрестки, к примеру, ул. Гагарина - ул. Революционная, где цены на аренду остались прежними. Но в большинстве своем владельцам недвижимости стоит быть готовыми к снижению ставок".

С ним согласен и генеральный директор АН "Пять звезд" Станислав Кочетов, который отмечает, что произошедшая в Самаре коррекция цен не затронула наиболее ликвидные объекты. По его словам, наиболее перспективные, с высокой проходимостью объекты в Самаре могут стоить примерно от 1000 до 2000 рублей за квадратный метр.

Правда, у экспертов не совсем совпадают позиции в том, что касается ценообразования. Так, Новиков уверен, что на цены влияет только место расположения объекта. Единственным исключением тут являются памятники архитектуры, где он категорически не рекомендует размещаться. А вот Кочетов настаивает, что на цену влияет и качество площадей (расположение в цокольном этаже, подвале). В любом случае, следует помнить, что аренда помещения в доме со старыми коммуникациями может обойтись очень дорого -  к примеру, в случае прорыва труб и залива товара.

Если же говорить о конкретных предложениях, то, скажем, магазин на пр. Металлургов (на пересечении с ул. Путейской) площадью 75 кв.метров можно снять за 52, 6 тыс. рублей в месяц, а помещение на первом этаже старого дома площадью 105 кв. метров у Троицкого рынка- за 85 тыс. рублей. Помещение на пересечении ул. Карла Маркса и ул.Ново-Вокзальной площадью 60 кв. метров можно снять и того дешевле - за 35 тыс. рублей.

Занимательная география

Попробуем разобраться, где же в Самаре хорошо иметь коммерческую недвижимость на первых этажах и выгодно ее снимать. Наиболее популярными традиционно являются такие районы, как ул. Гагарина, ул. Победы, ул. Ново-Вокзальная, ул. Стара- Загора, пр. Кирова. По мнению Станислава Кочетова, высокая плотность населения в этих спальных районах интересна для арендаторов, но для тех, кто хотел бы работать в премиум-сегменте товаров и услуг, лучше выбирать центральные районы города.

Он также уверен, что хорошие перспективы развития в Самаре есть у новых районов массовой жилой застройки - таких, как "Южный город", "Кошелев-проект", "Волгарь".

Дмитрий Новиков не вполне разделяет оптимизм своего коллеги, хотя и указывает, что нынешние самарские районы массовой застройки должны привлекать тех, кто хочет вложить деньги в покупку коммерческой недвижимости и арендаторов - благо, сейчас на первых этажах строятся уже "готовые" помещения, специально приспособленные под магазины, аптеки, салоны красоты. Это означает, что у хозяев нет необходимости тратить силы и деньги на перевод помещения из жилого в нежилое, ремонт, а арендаторы не должны выдумывать, как на стандартных площадях "хрущевок" разместить, к примеру, большие торговые витрины или удобные примерочные.

"Среди перспективных локаций я могу назвать также "Кошелев-проект", район "Космопорта", районы тех просек, на которых есть многоэтажное строительство, - рассказывает эксперт. - Все объекты в "Кошелеве", которые предлагала наша компания, сейчас сданы. Стоит заметить, что там не дают разрешения на переделку жилья на первых этажах в объекты коммерческой недвижимости, так что изначально количество площадей не очень большое. А вот в "Южном городе" нет такой активности арендаторов, в "Волгаре" ситуация еще хуже. Арендаторы туда почему-то не идут". Определить причины этого явления эксперт затруднился.

Выгода для всех

Однако главное, в чем сходятся эксперты, - нынешний непростой период на рынке коммерческой недвижимости может пойти на пользу и тем, кто только задумывается о покупке, и арендаторам. "Несмотря на все существующие проблемы, интерес к вложению денег в покупку коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду сохраняется, ведь кризис пройдет, а недвижимость останется и цены на аренду подрастут, - говорит Д.Новиков. - А вот для арендаторов сейчас "золотое" время - можно значительно снизить расходы на аренду (за счет снижения ставок), переведя освободившие деньги на другие расходы". Станислав Кочетов также уверен, что сейчас владельцы недвижимости очень лояльны к арендаторам, что предоставляет тем дополнительные возможности.

Правда, не нужно забывать, что в краткосрочной перспективе ситуация на этом рынке простой не будет. Определенная часть объектов будет простаивать, особенно на тех улицах, где наблюдается перенасыщение объектами, а это значит, что их хозяевам придется нести расходы (уплачивая налоги, коммунальные платежи), не получая доходов. В свою очередь, арендаторы могут столкнутся  тем, что им предпочтут тех, кто принесет более стабильный  и быстрый доход. Отчасти с этим связано буквально засилье магазинов, предлагающих алкогольную продукцию, в спальных районах Самары. Это особенно опасно для бизнеса, ориентированного на привлечение постоянных клиентов, например, для салонов красоты, так что им необходимо заключать долгосрочные договоры аренды.

Нынешние самарские районы массовой застройки должны привлекать тех, кто хочет вложить деньги в покупку коммерческой недвижимости: сейчас на первых этажах строятся специально оборудованные помещения.