Что предусматривает закон

Действующее законодательство предъявляет много требований к владельцам коммерческой недвижимости. "Это обеспечение пожарной, технической безопасности, соответствие объекта мерам антитеррористической безопасности, - говорит партнер адвокатского бюро RBL Денис Герасимов. - Установлено множество параметров, к примеру, к ширине проемов, качеству применяемых в строительстве и отделке материалов. Конечно, если объект принят в эксплуатацию, то значит, что эти требования соблюдены. Но все же контроль за исполнением этих норм должен быть постоянным".

В целях обеспечения безопасности законодатель постарался предусмотреть практически все опасные моменты, причем это касается как торговых и офисных центров, так и объектов стрит-ритейла. Они должны иметь в своем распоряжении средства раннего оповещения посетителей и пожаротушения (автоматические пожарные сигнализации, системы противодымной вентиляции и эвакуации людей). При единовременном нахождении в помещении более 10 человек должны быть разработаны и вывешены на видное место планы эвакуации людей во время пожара. Установлены и антитеррористические меры, которые предусматривают ограничение подъездов к зданию, организацию стоянки на некотором удалении.

ТЦ в Самаре: реконцептировать нельзя закрыть?

Самара занимает одно из первых мест в России по количеству торговых площадей. Однако большинство из существующих ТЦ давно морально устарели, что в кризис может привести к негативным последствиям для девелоперов. Что же ожидает торговую недвижимость города — массовые закрытия? Или же существует возможность изменить концепцию и реконструировать площадки, увеличив их привлекательность для покупателей и арендаторов?

Чем располагают торговые центры

Естественно, реализация этих норм требует немалых денег, и достаточно часто встает вопрос: кто должен нести эти расходы - владелец или арендаторы помещений? И вообще, существует ли какой-то единый стандарт, который определяет, в каком виде место для торговли или офиса должно быть передано арендатору? Оказывается, что нет. Как утверждает руководитель направления коммерческой недвижимости ГК "Бизнес-Гарант" Дмитрий Новиков, согласно действующему законодательству, в договоре между собственником и арендатором обязательно должны быть отражены лишь предмет договора, стоимость и сроки, а все остальное - на усмотрение сторон. "Как правило, арендодатель всегда диктует свои, порой весьма жесткие условия", - говорит эксперт, добавляя, что в больших ТЦ централизованная противопожарная система и охрана функционируют по определению. Отдать на откуп множеству арендаторов этот вопрос никто, естественно, не решится, да и законодательно это невозможно.

Денис Герасимов, в свою очередь, отмечает, что обычно владельцы крупных зданий привлекают к обслуживанию здания управляющую компанию, которая берет на себя решение самых разных вопросов. "Без заключения договора с нею даже самый простой вопрос (к примеру, выбрасывание мусора) станет целой проблемой, ведь придется отчитываться перед проверяющими службами", - утверждает адвокат. Соответственно, каждая управляющая компания самостоятельно устанавливает все нормы и требования к арендаторам, которые могут зависеть от размера арендуемого помещения, продаваемого товара и других характеристик. Поэтому, если есть желание открыть торговую точку, придется лично вести переговоры, обсуждая условия аренды, в том числе и дополнительную плату за охрану и пожарную безопасность.

Несколько более мягкие условия для арендаторов традиционно сложились в стрит-ритейле. "ГК "Бизнес-Гарант", сдавая помещение в аренду, обычно делает противопожарную "разводку", а вот уже систему охранной безопасности арендаторы определяют самостоятельно", - рассказывает Дмитрий Новиков. "Стандартные условия эксплуатации нежилых помещений на первых этажах жилых домов предполагают обязательное наличие противопожарной сигнализации, так как это - гарантия сохранности помещения, - добавляет генеральный директор ООО "Агентство недвижимости "Пять звезд" Станислав Кочетов. - Как правило, она  устанавливается на этапе ремонта, до сдачи объекта в аренду. Охранная же сигнализация устанавливается по желанию арендатора, которому необходимо защитить помещение от незаконного проникновения, а свой товар и оборудование - от угрозы хищения. Расходы по оплате услуг охранной организации, которые оплачиваются ежемесячно, обычно несет арендатор".

Сначала в больницу, затем в суд

К сожалению, иногда даже несмотря на все принятые меры, избежать неприятностей не получается. Примером может послужить пожар в магазине "Кооператор" на ул. Ново-Вокзальной в мае 2011 года. Тогда, отравившись дымом, погибло несколько человек. В декабре того же года несчастный случай произошел в ТЦ "Парк Хаус", когда 42-летнюю женщину затянуло в эскалатор. Кто должен нести ответственность в таких случаях и кому предъявлять претензии в части компенсации морального и материального вреда, если, к примеру, на авто посетителя, припаркованное у ТЦ, упала льдина или покупатель сам пострадал в результате сбоя в работе торгового оборудования?

По словам Дениса Герасимова, если вам причинен материальный ущерб, то можно подать иск к собственнику. Правда, в этом случае тот может заявить суду, что ответственность несет арендатор или управляющая компания, и тогда уже суд будет решать, кого привлекать к ответственности. Аналогичный иск можно подать и в том случае, если вы получили бытовую травму - в этом случае нужно собрать все документы и справки о временной нетрудоспособности, расходах на лечение.

А вот если причинен тяжкий вред здоровью, то механизм несколько иной. В этом случае сразу после того, как пострадавший оказался в лечебное учреждение, врачи обязаны опросить его, при каких обстоятельствах он пострадал. Полученная информация передается в правоохранительные органы. Именно они будут вести расследование, и по его итогам будет организовано судебное разбирательство. "В этом случае я рекомендую параллельно подать гражданский иск о возмещении вреда здоровью, - говорит Денис Герасимов. - Если же, к примеру, вы отравились в кафе, то сразу же, в течение суток после того, как об этом стало известно, в учреждение питания направятся специалисты Роспотребнадзора, которые проведут свои исследования. Соответственно, к кому предъявлять иск, зависит от результатов расследования".

И еще один совет от юриста: порой подача заявления к собственнику ТЦ серьезно затрудняет дело, так как это может быть иностранная компания. В этом случае лучше подать иск к арендатору или управляющей компании.

Зоны ответственности

Но вернемся к отношениям между собственником и арендаторами. Эксперты утверждают, что обычно в договоре аренды предусматривается, что предприниматели обязаны эксплуатировать помещение в соответствии с требованиями действующего законодательства, обеспечивать противопожарную безопасность, безопасную эксплуатацию электрических сетей.  "Если говорить о нормах закона, то всю ответственность за безопасность персонала и посетителей несет арендатор помещения, - уверен Дмитрий Новиков. - Владелец сдал его в аренду, а далее, разумеется, не может проконтролировать, в каком состоянии оно находится, как эксплуатируется. Так что все убытки ложатся на арендатора".

Однако Денис Герасимов с ним не согласен. "Нельзя сказать, что за противопожарную безопасность всю ответственность несет только арендатор, - говорит Денис Герасимов. - Каждый случай индивидуален. К примеру, если сгорела проводка в подсобном помещении, в которое арендатор физически не имел доступа, то как он может нести ответственность? В этом случае ущерб будет возмещать владелец". С этим мнением соглашается и Станислав Кочетов, который отмечает, что часто встречающиеся случаи, когда на собственника возлагается ответственность - гарантировать соответствие нежилого помещения противопожарным, санитарным и иным требованиям. В этом случае к ответственности может быть привлечен и хозяин помещения.

Если же говорить о реальной судебной практике, то, к примеру, в уже упоминавшемся деле о пожаре в магазине "Кооператор" к лишению свободы был приговорен директор управляющей компании Валерий Аборин. Что же касается сохранности имущества арендаторов, то здесь нормы гораздо проще. "Согласно действующему законодательству, арендатор самостоятельно несет ответственность за сохранность товара, оборудования и иного имущества, находящегося в занимаемом им помещении", - говорит Станислав Кочетов.

Станислав Кочетов, генеральный директор ООО "Агентство недвижимости "Пять звезд":

- Что касается несчастных случаев с посетителями помещений, ситуации могут быть разными. Так, в соответствии со сложившимися правилами, собственник объекта обязан при оборудовании отдельного входа установить козырек, который защитит прохожих и посетителей объекта от падения снега и наледи с крыши дома. Невыполнение данного требования создает для собственника риски привлечения к ответственности. Хотя ответственности управляющей компании, которая обязуется этот снег вовремя убирать, тоже никто не отменял. Если же ремонт в помещении полностью производится арендатором, эта обязанность может быть возложена на арендатора, так же как и требование по обеспечению доступа для маломобильных групп граждан.