Для начала определимся, что под ремонтом общего имущества многоквартирного дома понимается ремонт, выполняемый в плановом порядке. Это не аварийные работы и не капитальные. Смысл текущего ремонта - в устранении текущих же недочетов, хотя перечень работ, по нормативам входящих в плату за ремонт общего имущества МКД, велик. В него входит практически все - от заделки и расшивки швов и трещин фундамента и фасада, смена или ремонт отмостки, восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов. Ремонт кровли, замена водосточных труб, приведение в порядок вентиляции, чердачных помещений, замена или ремонт окон и дверей в подъездах, лестниц, балконов, крыльца, системы отопления, электроэнергии, а также косметический ремонт подъездов и внешнее благоустройство.

В общем, перечень работ огромен, ознакомиться с ним каждый может либо в собственном договоре с управляющей компанией, либо на ее же сайте.

Обновление подъездов и текущее устранение неисправностей осуществляются за счет средств, ежемесячно выплачиваемых собственниками на содержание и ремонт жилья. Проведение текущего ремонта является обязанностью управляющей компании.

Как добиться текущего ремонта

Конечно, все эти работы выполняются не одномоментно и не в один год. Как правило, необходимость в тех или иных работах определяется после весеннего осмотра дома, при котором и выявляются те или иные недостатки. Акт осмотра должен согласовываться сотрудниками УК с советом многоквартирного дома или со старшим по дому. А после этого уже составляется план на текущий ремонт.

"Я настаиваю на полном осмотре дома дважды в год, - говорит председатель ТСЖ "Комфорт+" на ул. Советской Армии Лидия Портнова. - Со специалистами нашей обслуживающей организации мы обходим все помещения осенью и ранней весной. Именно в эти периоды, как правило, и выявляются все недочеты: во время дождей видно, где течет в подвал или прохудилась кровля, где подмораживало стену зимой и так далее. После этих осмотров я как председатель ТСЖ формирую план текущего ремонта. Действуем исходя из скопившихся начислений. Ремонтируем по чуть-чуть каждый год. В этом году, например, мы уже завершили текущий ремонт. Весенний осмотр показал, что есть небольшие недочеты по кровле, ремонт козырьков, а также необходим косметический ремонт в подъездах. Кровлю и козырьки мы сделали, а вот белить стены в подъездах не стали. На скопившиеся средства мы за этот год почти завершили замену всех деревянных подъездных окон на пластиковые. Надеемся, что теперь зимой у нас будет теплее, а стены покрасим в следующем году".

Впрочем, жильцы могут (и должны, по идее) и сами вносить свои предложения по текущему ремонту, не полагаясь только на решения специалистов УК или старших по дому. Для этого собственники жилья, согласно Жилищному кодексу РФ, организуют проведение общего собрания. На нем должно быть принято решение о необходимости проведения текущего ремонта. Нужно зафиксировать, какие именно виды работ планируется провести. Протокол общего собрания передается в управляющую компанию, которая на этом основании должна скорректировать список нужд МКД. При этом собственники жилья имеют право контролировать работу подрядных организаций и в случае предоставления услуг ненадлежащего качества обращаться с претензией в свою УК. При этом собственники жилья не несут никаких дополнительных материальных затрат.

Также основанием для проведения текущих работ могут стать заявления о неисправностях от жильцов и возникновение аварийных ситуаций.

И помните, УК обязана провести все необходимые работы, даже если некоторые собственники имеют задолженность по квартплате.

Кто сделает и когда

Впрочем, ряд работ в рамках текущего ремонта УК должна проводить с определенной периодичностью, не дожидаясь решений собственников и уж тем более аварийных ситуаций. Например, текущий ремонт в подъездах МКД должен проводиться раз в три-пять лет - в зависимости от типа здания и от того, как давно оно эксплуатируется. Ремонт отмостки проводится чуть реже, если нет иной необходимости. Посмотреть нормативы по другим пунктам из перечня можно также в договоре со своей УК.

"Мы вообще рекомендуем всем своим собственникам не копить деньги на счету, а использовать их постоянно, - говорит управляющий филиала УК Антон Синицин, - во-первых, цены все растут, и использовать деньги сразу, но по чуть-чуть, куда более выгодно. Во-вторых, жильцы сами видят, что работы ведутся, все время что-то происходит, их платежи не уходят впустую. В-третьих, когда в доме ведется постоянный уход и нет запущенных "углов", то и аварийных авральных ситуаций случается меньше, а выглядят такие дома лучше, и жить в них комфортно".

Ремонтные работы в МКД могут осуществлять сотрудники управляющей компании или ТСЖ своими силами, а также подрядчики, нанятые собственниками жилья. При этом должны соблюдаться сроки, установленные законодательством РФ для каждого вида работ. Если обновление подъездов и устранение неисправностей в МКД проходят планово, примерные сроки проведения планово-текущего ремонта - 22 дня на каждую 1000 кв. м общей площади.

А если хочется большего?

Качество текущего ремонта, его объемы и периодичность зависят, в том числе и от инициативности собственников. Именно собственники должны устанавливать тариф, который они ежемесячно готовы отправлять в общую кубышку и из которого, собственно, потом и складываются средства на текущий ремонт. Собственники должны контролировать и ход работ, а если ремонт выполнен некачественно или по завышенным расценкам, жаловаться в вышестоящие инстанции - государственную жилищную инспекцию Самарской области, прокуратуру или идти в суд.

"Есть и другой вариант. В нашем доме собственники решили, что не будут оплачивать никакие работы УК без резолюции совета дома, - говорит председатель совета МКД на ул. Карбышева Максим Авдеев. - Этот пункт мы прописали в договоре с УК, для чего даже проводили отдельное собрание собственников. Совет, в свою очередь, просчитывает сметы заранее, заранее же их согласовывает. И у нас не возникает никаких спорных моментов по этому вопросу".

Также собственники всегда вправе "скинуться" на дополнительные работы, если вдруг, например, захочется сделать дизайнерский ремонт подъездов, а в смету в рамках текущего ремонта это не укладывается. Также часть работ по текущему ремонту жильцы могут выполнить и своими силами (побелить стены в подъезде, например) - по согласованию с УК. Но эти вопросы также необходимо обсуждать на общем собрании собственников.

Итак, до конца этого лета осталось чуть больше месяца, и если в вашем доме до сих пор не начались работы по текущему ремонту - пора спросить об этом свою УК. Лето коротко, но именно летом можно выполнять большинство работ в рамках текущего ремонта. Частичный ремонт фасада, кровли, отмостки, инженерных коммуникаций, благоустройство двора - все это можно делать только в теплые периоды. Пора поторопиться.