Будем строить

Льготная ипотека на новостройки для всех регионов страны продлится до 1 июля 2021 года. По поручению президента правительство и Центральный Банк обсуждают условия ее продления. В предварительном списке только 24 территории. В Поволжье выделено восемь субъектов - Башкирия, Удмуртия, Мордовия, Саратовская, Волгоградская, Ульяновская, Оренбургская и Кировская области. Глава ЦБ пояснила, что уровень потенциального предложения на рынке новостроек в этих регионах выше, чем в среднем по России.

Министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин констатирует: практически в каждом регионе свободные квартиры у застройщиков закончились, сегодня спрос превышает предложение, и в этой связи активный заход во все субъекты РФ конкурентных застройщиков - задача министерства и правительства России.

Проблема с наличием недвижимости - не новость, она возникла еще в прошлом году, как только стартовала льготная ипотека под 6,5%. Власти строят планы по вводу жилья. Однако на деле мы видим - в регионах квартиры раскупаются быстрее, чем строятся. А где-то вообще новостроек нет.

Нам же надо решить насущный вопрос - как и какое жилье купить. Может быть, ждать, пока проблема решится сама собой - появятся квартиры, а цены на недвижимость упадут? За это время можно подкопить на первый взнос. Либо, наоборот, покупать то, что можно купить, и побыстрее? Ведь цены и ипотечные ставки могут вырасти, а ждать масштабного строительства можно много лет.

На эту тему можно размышлять бесконечно долго - сколько людей, столько мнений. К тому же сложно на сто процентов прогнозировать решения властей и экономическую обстановку. Все может измениться в одночасье. Например, в начале 2020 годы мы думали, что цены на квартиры будут падать на фоне кризиса и всеобщей самоизоляции.

Ипотечные ставки

Финансовые аналитики практически единодушны - к концу года ключевая ставка ЦБ вырастет до 6%. В феврале она уже прибавила, впервые за два последних года. Соответственно, ипотечные ставки могут вернуться к уровню 2019 года - примерно 10-11% годовых.

Но цель государства - делать жилье доступным, поэтому не исключены новые меры поддержки или продление старых. Так, президент поручил правительству разработать вопрос продления ипотеки под 6,5% до 2024 года. В то же время ЦБ выступает против продления программы. Регулятор предлагает оставить процентную ставку 6,5% только для отдельных регионов, где требуется поддержка строительной отрасли.

Регионы и застройщики уверяют, что при отмене господдержки введут собственные программы, что не позволит ипотечным ставкам значительно вырасти. Банки тоже готовят свои меры - планируют запуск ипотечных продуктов с плавающей процентной ставкой - в привязке к ключевой ставке ЦБ. Это, возможно, и сохранит изначальную ставку, но точно повысит риск заемщиков. Ежемесячный платеж будет расти или падать вслед за ставками. Словом, пока есть неопределенность в движении ипотечных ставок, но намеков на падение нет.

Цены на жилье

Если льготная программа продолжит существовать, то падения цен на недвижимость не стоит ждать. Поддержка со стороны государства будет эффективна при условии стабильных или растущих цен. В противном случае люди, видя снижение стоимости недвижимости, будут выжидать удачный момент. Зачем покупать квартиру за 4000000, если через месяц ее можно будет купить за 3800000?

К тому же эскроу-счета и рост цен на материалы пока не позволяют застройщикам опустить цены - в убыток никто работать не станет. Предпосылок для снижения цен на квартиры пока нет. Даже на фоне падающего спроса цены на новостройки не опустились. Другой вопрос - господдержка. Президент уже обращал внимание правительства на ситуацию, сложившуюся на рынке жилья. Однако конкретных решений еще нет.

Материнский капитал дешевеет

Если вы имеете право на господдержку (например, маткапитал или погашение части ипотеки), то лучше не затягивать с покупкой жилья. На данный момент инфляция 5,7%, цены на жилье растут еще быстрее, а индексация маткапитала в этом году - менее 4%. Постепенно господдержка обесценивается.

Что касается накоплений, то вопрос тоже спорный. Результат зависит от темпов роста цен на жилье, способа хранения и приумножения денег. Если держать накопления в рублях, сложив в коробочку, то можно получить убыток. Пока можем сделать выводы, что ждать нечего - цены на жилье медленно, но верно будут расти. С ипотечными ставками ситуация неопределенная, но предпосылок к дальнейшему снижению точно не намечается.

Кредит на новостройку брать выгоднее. К тому же у большинства банков есть специальные предложения на готовое жилье со скидками. Речь и об отдельных категориях заемщиков, и о партнерских программах с застройщиками. Благодаря чему региональные игроки - Кошелев Банк и Банк Солидарность - вполне успешно конкурируют с десяткой лидеров рейтинга "Лучших ипотечных программ на первичном рынке в феврале 2021 года". Исследование подготовила редакция "Выберу.ру", это нерекламное и некоммерческое предложение. С помощью калькулятора эксперты сервиса сравнили условия банков и нашли наиболее выгодные заемщикам программы.

Лидеры рейтинга ипотечных программ на первичном рынке жилья

Первое место рейтинга заняла ипотека "На квартиру в новостройку" Росбанк Дом. В тройке лидеров - ипотека "Квартира в новостройке" Райффайзенбанка и "Ипотека новостройка" Промсвязьбанка. Далее в порядке убывания - продукты РНКБ; Банка "Открытие"; МТС Банка; Абсолют Банка; ЮниКредит Банка; Банка Россия; Ак Барс Банка.

Если нет возможности купить новостройку по льготной ипотеке, то можно обратить внимание на вторичное жилье, на "Выберу.ру" есть свежий рейтинг "Лучших программ на вторичном рынке". Цены в этом сегменте тоже выросли, но благодаря большому выбору можно найти вариант по карману. Не исключены срочные сделки или "убитые" квартиры, требующие вложений, но в хорошем районе и доме. Когда смущает "чужая аура", то можно найти "вторичную первичку" - квартиру в новостройке, где никто не успел пожить. Причин продажи много - застройщик расплатился квартирами с подрядчиком, семья развелась, не справилась с ипотекой, приобретала недвижимость для перепродажи. В некоторых городах "вторичной первички" на рынке больше, чем предложений от самого застройщика.