Как проходит "идеальная сделка"

Сделка с участием маткапитала состоит из нескольких этапов: сначала продавец и покупатель заключают  договор купли-продажи жилья. При этом стоимость жилья, как правило, выше суммы маткапитала, по крайней мере, так обстоят дела в Самаре. Поэтому на этом этапе продавец получает частичную оплату.

Изображение от rawpixel.com на Freepik

Далее договор подается в Росреестр (через МФЦ, через нотариуса или через банк, в зависимости от вида сделки). Право собственности переходит от продавца на мать или на нее и членов ее семьи. В сделке может участвовать не только родная мать ребенка, но в этом случае родство не имеет принципиального значения.

Получив на руки документы о том, что она и ее семья стали хозяевами жилплощади, мать обращается в пенсионный фонд с заявлением о распоряжении средствами маткапитала и просит перечислить эти средства на счет продавца, счет указывается в договоре.

Далее Пенсионный фонд по итогам рассмотрения документов перечисляет оставшиеся деньги за квартиру (или дом) продавцу и сделка завершается: с продавцом рассчитались полностью, у матери жилье в собственности.

"Узкие места" материнского капитала

При этом не  обязательно быть юристом, достаточно просто внимательно мысленно пробежаться по этапам сделки, чтобы увидеть два узких места, где для продавца возникают риски: прежде всего,  это момент, когда мать уже стала законной хозяйкой жилья, но еще не подала заявление в пенсионный фонд.
Если она решила не ходить в пенсионный фонд, то никто ее заставить это сделать не сможет —  ни суд, ни пристав-исполнитель, ни участковый, никто, если не считать методов насильственного криминального принуждения.

Даже за нарушение сроков подачи заявления она ответственность никакую не несет — хочет подаст в этом месяце, хочет в следующем году, или вообще не подаст. Такие случаи в практике встречаются, но они довольно редкие, ведь в основном все люди нормальные и рынок недвижимость как-то существует.
Другое узкое место — это итог рассмотрения ПФ заявления о распоряжении средствами материнского капитала, ведь результат бывает и отрицательным. Такие случаи в практике тоже бывали, и они также являются редким исключением, в основном заявки одобряют.  

Кроме того, поведение ПФ можно предсказать, а при несогласии обжаловать, у них есть регламент, вышестоящая и контролирующая организации. К примеру, ПФ не скажет, как могут сделать граждане — вот вы обещали оставить в квартире тумбочку, , а не оставили, теперь не будем вашим маткапиталом заниматься. Одним словом, рисков тут меньше, но они все же они есть.

Как обезопасить сделку

Своим клиентам Денис Золотухин рекомендует несколько подстраховочных мероприятий, в зависимости от ситуации.  

Во-первых, посмотреть повнимательнее на покупателей, если видно, что они порядочные люди, то ни с какими подстраховками заморачиваться не стоит, все пройдет нормально, как и в подавляющем большинстве случаев.

Если все же хочется себя хоть как-то обезопасить — можно оставить имущество у себя в залоге до полного расчета по договору, а также оформлять жилье только на одну мать, поскольку если дело дойдет до расторжения сделки, вернуть обратно в свою собственность квартиру, находящуюся в собственности у детей технически сложнее.

Подстраховка скорее морального плана, ну не сможет мать жилье продать, ну она и не собиралась, она его только купила, можно жить и с залогом. Правда, залог помешает дальнейшему распределению долей между всеми членами семьи, чего иногда требует прокуратура.

Страховочное мероприятие номер два: если покупатель не уверен, что мать от окна выдачи документов на недвижимость сразу поедет в ПФ — можно сделать это за нее. Для этого нужно взять доверенность на представление интересов по маткапиталу, заверить нотариально все свидетельства, справки и другие документы.

"Лучше заранее посетить отделение ПФ и узнать конкретный перечень документов, взять форму заявления, не полагаясь на официальные нормативные документы — на местах складывается своя практика, и какая-нибудь мелочь может испортить все дело. Шибко умных нигде не любят и вам с вашим ворохом нотариальных документов с удовольствием откажут", — советует юрист.

Данное действие страхует от недобросовестных покупателей, но не гарантирует положительного решения ПФ, и если есть сомнения, например, что продаваемое жилье одобрят, можно предложить матери обратиться за услугой "финансирование под залог материнского капитала". Это один из видов  кредитования, занимаются этим всякого рода жилищные кооперативы, или, как вариант — оформить ипотеку и тут же погасить ее материнским капиталом. В этих двух случаях продавец ничем не рискует, зато для покупателя эта схема будет дорогая и хлопотная.

Рассчитали на бумаге, да забыли про овраги

Бывает, что с продавцом рассчитываются средствами материнского капитала, но он при этом не получает денег. Случаи эти редкие, исключительные, в основном все сделки по маткапиталу проходят нормально, но все же иногда ПФ отказывает в перечислении суммы по сделке.

Самая частая причина — это несоответствие документов. Проблемы эти  индивидуальные, и самое главное, их быстро можно устранить.

Следующая причина: в свое время было множество сделок по обналичке маткапитала — покупали избушки-развалюшки, и делили деньги между всеми участниками процесса. Теперь ПФ, спохватившись, начал контролировать приобретаемые дома на предмет их пригодности для круглогодичного проживания.

Прежде всего смотрят технические характеристики по документам: год постройки, материал стен, площадь, удобства. В случае возникновения сомнений могут сделать запрос в местный сельсовет, (администрацию сельского поселения) существует ли вообще такой дом, может он сгорел давно и числится лишь по документам.

"На моей практике был случай, когда некий сельский дом лет тридцать использовался под дачу, там никто не зимовал, печь давно снесли, а при продаже нашлись только одни покупатели и те с маткапом", — рассказал Денис Золотухин. — Чтобы доказать, что дом можно отапливать электричеством пришлось оформлять трехфазное электроснабжение и заказывать теплотехнический расчет. Эти мероприятия, правда, производились до сделки, т. к. в ПФ сразу предупредили, что в таком виде дом под маткап не пойдет".

Еще один случай, достаточно экзотичен, но бывает и такое: мать по суду лишили родительских прав. Маткапиал в этом случае делится на всех детей поровну, и мать утрачивает право распоряжения им. Но она, не дожидаясь пока решение суда вступит в законную силу, быстренько использовала его на покупку комнаты в общежитии. Документы успели сдать в ПФ, и только при рассмотрении заявления обман вскрылся. Из комнаты она выезжать, естественно, отказалась.

Подобное дело встречалось и в практике компании: одна неблагополучная, пьющая женщина продала свою комнату в общежитии за маткапитал и двести тысяч рублей. Комнату оформили сразу на четверых мама, папа, сын и старший ребенок от первого брака. Подписали договор купли-продажи, она получила первые двести тысяч и вскоре умерла.

Новая хозяйка, зная о ее смерти, решила в ПФ не идти — "а чего, ее все равно нет", и оставила маткапитал за собой. Наследница продавца начала заниматься этим делом только года через  два, вероятно, полагая, что маткапитал был получен при жизни и растранжирен покойницей.

Примечательно, что за два года никто из госорганов не побеспокоился, что у человека и жилье появилось в собственности, и маткапитал до сих пор не  использовался, хотя в договоре купли-продажи было указано, за счет каких средств покупается комната.