Как выбрать оптимальный способ передачи жилья

Риск продавца
При оформлении договора купли-продажи недвижимости необходимо помнить, что договор составляется в письменной форме в виде одного документа. Кроме того, требуется перевести право собственности на недвижимость с продавца на покупателя, подав документы на государственную регистрацию, а также зарегистрировать сам договор, если речь идет о продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.
При заключении подобных сделок возможны определенные сложности. По словам юриста юридической фирмы «РБЛ» Елены Калашниковой, во-первых, в случае, если физическое лицо, которому имущество передается, находится в браке, то полученные квадратные метры в данном случае становятся совместной собственностью супругов, а значит, при разводе подлежат разделу. Также, если продавец находится в браке, ему необходимо получить согласие супруга, что иногда бывает довольно сложно. Также, произведя отчуждение, продавец может и дальше жить в квартире, не выписываясь оттуда, но может и потерять место жительства, если вдруг отношения между продавцом и покупателем испортятся, поскольку, по Гражданскому кодексу РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Те же самые неприятности грозят продавцу, если покупатель захочет недвижимость продать: бывший собственник этому помешать уже никак не сможет.
Следующий недостаток сделки вытекает из того, что продавец получает доход от продажи (реализации) имущества в виде стоимости квартиры, который облагается налогом.
Но у этого способа есть и преимущества. Собственно, самое главное из них – быстрота оформления. С момента подачи документов, необходимых для государственной регистрации, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области до непосредственно самой регистрации проходит всего две недели.

Единоличное решение
В отличие от купли-продажи в случае дарения нет необходимости получать согласие супруга или супруги на предоставление в дар в любое время и любому лицу по своему усмотрению, а также делиться полученным в дар имуществом при разводе. От этого одаряемый будет застрахован пунктом 2 статьи 256 ГК РФ, статьей 36 СК РФ, согласно которым «имущество... полученное одним из супругов во время брака в дар... является его собственностью». Исключение: если в период брака за счет общего имущества супругов либо труда одного из них будут произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость квартиры (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). Тогда супруг или супруга сможет претендовать на причитающуюся долю в судебном порядке.
Преимущества будут и у дарителя. Например, он может отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать имущество в будущем, если после заключения договора его имущественное или семейное положение, или состояние здоровья изменятся настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Определенные гарантии безопасности собственной жизни и здоровья дает дарителю пункт 1 статьи 578 ГК РФ, наделяя его законной возможностью отменить дарение, если одаряемый совершит покушение на его жизнь или членов его семьи. «Если подобная сделка заключается только между родственниками, обязанность уплатить налог на доходы физических лиц при отчуждении недвижимости не возникает», – поясняет Елена Калашникова.

Без объяснений
Очевидный минус завещания – отсутствие оперативности передачи имущества в собственность. Следует подождать шесть месяцев, необходимых для принятия наследства, со дня его открытия, а также собрать пакет необходимых для оформления наследства документов.
Также к минусам можно отнести возможность признания завещания недействительным, когда в зависимости от оснований недействительности оно является оспоримым (в силу признания его недействительным судом) или ничтожным (вне зависимости от такого признания). Недействительная сделка как таковая не влечет за собой юридических последствий, однако если она уже была исполнена, наследник вступил в права наследства, то в дальнейшем ему придется возвратить все полученное в натуре, а при невозможности – стоимость имущества в деньгах. В суд с таким требованием может обратиться лицо, права или законные интересы которого нарушены недействительным завещанием, но лишь после открытия наследства. Таким образом, крайне важно своевременно (если есть такая возможность) проконтролировать момент составления завещания.
Важно, что завещатель не связан содержанием уже составленного завещания. Если посчитает нужным, в любое время он может отписать квартиру совершенно другому лицу, никому и ничего не объясняя, не спрашивая согласия. Для этого лишь требуется составить новое завещание по тем же самым правилам. Им предыдущее отменяется или изменяется.
К преимуществам способа можно отнести тот факт, что наследник получает имущество по безвозмездной сделке, следовательно, будет являться его единоличным собственником даже при наличии брачных отношений с третьим лицом. Налог на наследование законодательством не предусмотрен, что тоже дает преимущество данному способу передачи недвижимого имущества.
«При оформлении завещания расходы минимальны, однако при вступлении в наследство потребуются значительные расходы, а также могут появиться другие претенденты на наследство. При дарении немалые расходы предстоят уже сразу (госпошлина, оплачиваемая у нотариуса, расходы на регистрацию сделки и перехода права собственности, впоследствии необходимо также оплатить налог на дарение)», – отмечает начальник юридического отдела ООО «Эксперт-Центр» Михаил Савилов.