Можно ли уменьшить бремя выплаты жилищного кредита

Сокращаем платежи
Процентная ставка по ипотечному кредиту – первое на что обращают внимание большинство клиентов. Средний срок погашения ипотечного кредита составляет 15-20 лет, поэтому разница в ставке даже на полпроцента обернется для заемщика экономией сотен тысяч рублей. «Наиболее выгодные условия ипотечного кредитования можно получить, если внести большой первоначальный платеж (40-50%) и оформить кредит на срок от 5 до 10 лет. Процентные ставки по таким программам, как правило, наиболее привлекательные. Выбирая ипотечную программу, стоит обратить внимание на наличие дополнительных платежей, которые могут серьезно увеличить стоимость обслуживания долга. К таким платежам относятся страховые взносы, обязательные для ипотечного кредита, а также дополнительные комиссии, которые могут быть установлены банком», – комментирует региональный координатор Росбанка в Самаре Виталий Данилов.
Но существует и другие возможности снизить ежемесячные выплаты по кредиту. Эффективным способом экономии способна стать дифференцированная схема погашения кредита, при которой платежи будут составлять не равные суммы, как при использовании аннуитетной схемы, а станут снижаться по мере погашения кредита. Основной долг будет уменьшаться быстрее, соответственно, и размер процентов по нему будет все меньше.

Как отмечает Виталий Данилов, в настоящее время подавляющее большинство банков используют аннуитетную систему платежей, при которой заемщик ежемесячно погашает кредит равными частями, в каждую часть включена сумма основного долга и проценты по кредиту. Это наиболее удобный способ планирования расходов для клиента, поскольку он точно знает, какую именно сумму ему вносить в качестве очередного платежа, и учитывает ее в своем бюджете.
Еще один инструмент для оптимизации обслуживания ипотечного кредита – это рефинансирование. Со временем рынок и финансовые программы банков меняются, и появляются более выгодные предложения. «Однако следует понимать, что заемщик, рефинансирующий кредит в другом банке, по сути, проходит ту же процедуру, что и обычный ипотечный клиент. Требования банков по программам рефинансирования и по стандартным ипотечным программам идентичны. Выгодным рефинансирование кредита будет для тех, кто ранее оформил ипотечный кредит по более высоким ставкам и сейчас хочет минимизировать расходы. Так или иначе, рефинансировать кредит имеет смысл, если он был взят недавно и если предложение другого банка имеет действительно более выгодные условия», – поясняет Виталий Данилов.

Экономные новостройки
Еще один способ удешевить ипотеку – покупать квартиры в новостройках. «Как правило, ставки кредитования «первички» выше, чем ставки по кредитам на покупку готового жилья. Это связано c более высокими кредитными рисками банков в этом секторе. Однако и здесь можно найти интересные предложения. Зачастую банки, предлагающие ипотечные кредиты на покупку того или иного объекта, одновременно финансируют его строительство. Это позволяет кредитным организациям контролировать процесс строительства, снижать свои риски и предлагать покупателям ипотечные программы на выгодных условиях», – замечает Виталий Данилов.
Действительно, многие банки кредитуют «своих» застройщиков – то есть тех, кто получал в этом же банке кредит на строительство. Логика проста: чем быстрее застройщик продаст квартиры в новом доме, тем быстрее сможет вернуть банку долг. Однако все это оборачивается выгодой покупателю – банки ради ускорения продажи квартир дают значительные скидки, снижая ставки кредитования на избранные объекты.
В последние несколько лет строительству новых домов уделяется особое внимание, а значит, ставки на покупку новостроек у банков, участвующих в государственных программах, стали намного привлекательнее, чем на покупку квартир на вторичном рынке. Например, у кредитных организаций, работающих по стандартам АИЖК, базовые процентные ставки по программе «Новостройка» начинаются от 7,9% годовых в рублях. Как утверждает начальник департамента ипотеки Национального Торгового Банка Ольга Городкова, по ряду программ ставки по кредитам на строящееся жилье ниже, чем на вторичное, плюс цена на новостройку может отличаться в меньшую сторону. Поэтому стоит обратить внимание на ипотеку на строящееся жилье, особенно если строительство ведется в партнерстве с банком, что гарантирует соблюдение сроков строительства и отсутствие двойных продаж.

Помощь государства
Еще один вариант снизить платеж – участвовать в государственных жилищных программах «Молодая семья», ФЦП «Жилище», а также использовать государственный жилищный сертификат, сертификат на материнский капитал. В ряде банков участникам государственных программ снижают ставки кредитования. У тех, кто работает по стандартам АИЖК, «скидки» действуют на кредитование покупки жилья в новостройках, и они могут суммарно опускать ставку на 1,5%.
«Наш банк работает по программам ОАО АИЖК, которые в настоящее время предлагают рынку наиболее выгодные по ставкам ипотечные кредитные продукты. Минимальные ставки предусмотрены по продуктам «Новостройка» и «Малоэтажное жилье» (7,9% годовых). Но и эту ставку можно уменьшить, если, например, покупать квартиру, стоимость квадратного метра которой не превышает норматива, установленного Минрегионом (– 0,5%), если на оплату первоначального взноса направляются средства материнского капитала (– 0,25%) или если в семье трое и более несовершеннолетних детей (– 0,5%). Таким образом, заемщики смогут рассчитывать на ставку по кредиту около 6,15% годовых», – сообщает Ольга Городкова.
Но как отмечает Виталий Данилов, ипотечные кредиты в рамках государственных программ поддержки действительно будут более дешевыми, чем стандартные предложения коммерческих банков, однако воспользоваться такими программами могут далеко не все. Кроме того, такие кредиты предлагает только несколько банков, что ограничивает выбор потребителя. «Сейчас клиенты активно пользуются возможностью применять материнский капитал при оформлении ипотеки. Раньше он использовался только для досрочного погашения кредита. Сейчас в Росбанке размер кредита может быть увеличен на сумму доступных заемщику средств материнского капитала, при этом первоначальный взнос должен быть не менее 10%», – отмечает эксперт.

Налоговые льготы
Согласно действующему законодательству, каждый гражданин РФ при покупке недвижимости может вернуть налоговый вычет. «Налоговый вычет за квартиру, купленную в ипотеку, рассчитывается из суммы, включенной в налог на доходы физических лиц. По закону налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов: на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них, а также на погашение процентов по целевым займам (кредитам)», – поясняет юрист Самарской городской коллегии адвокатов Андрей Инюшкин.
В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться: расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме; расходы на приобретение отделочных материалов; расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ.
Но следует учитывать, что принятие к налоговому вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них. Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 2000000 рублей.
«Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании его письменного заявления, а также платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы)», – сообщает Андрей Инюшкин.

Виталий ДАНИЛОВ, региональный координатор Росбанка в Самаре:
– Часто низкая процентная ставка по ипотеке означает наличие дополнительных комиссий, которые в итоге делают кредит невыгодным для клиента, поэтому ориентироваться нужно не столько на ставку, сколько на общую стоимость кредитования, которую может рассчитать менеджер банка или сам клиент через ипотечный калькулятор.

Ольга ГОРОДКОВА, начальник департамента ипотеки Национального Торгового Банка:
– При выборе банка необходимо обратить внимание на опыт работы банка на ипотечном рынке: при прочих равных условиях банк, специализирующийся на выдаче ипотеки, имеет более квалифицированный персонал, отлаженные технологии работы и комфортные условия обслуживания.

Андрей ИНЮШКИН, юрист Самарской городской коллегии адвокатов:
– У ипотечных заемщиков есть право на налоговые льготы, что позволяет вернуть часть стоимости жилья. В соответствии со ст. 220 Налогового кодекса, РФ каждый заемщик может получить компенсацию удержанного с него государством подоходного налога (имущественный налоговый вычет) в размере 13% от стоимости приобретенной квартиры или дома.