Как определяется уровень делового центра

Единая шкала оценки
Единой универсальной классификации офисной недвижимости в России долгое время не существовало. При оценке офиса за основу принималась классификация, разделяющая офисы на пять основных классов. «Для представительского офиса, особенно для компаний с западным капиталом, чаще всего рассматривают здания класса «А» (высшая категория), «B плюс» и «В минус» (это высококачественные объекты недвижимости с жесткой пропускной системой, подземным паркингом и высококлассным техническим оснащением). Клиентский офис можно обустроить в расположенном вблизи оживленных транспортных магистралей бизнес-центре с категорией не ниже, чем «В минус». Ведь главное для арендатора - цена и близость клиентского потока, – комментирует пресс-секретарь НП «СРО «Самарская гильдия строителей» Андрей Большаков. – Постепенно уходят с рынка офисы класса «D», эти помещения характеризуются устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения, давним ремонтом и построены более 15-20 лет назад. В Самаре все еще велика доля офисов класса «С», зданий времен советской постройки (различные научно-исследовательские институты, заводоуправления и прочие «динозавры»), перепрофилированные под офисное использование. Владельцы офисов часто грешат тем, что немного завышают класс. Например, бизнес-центр соответствует классу «В минус», а его позиционируют, как «В плюс», а отсюда более высокая ставка аренды».
И такая ситуация характерна для большинства российских регионов. «Наблюдая за развитием региональных рынков коммерческой недвижимости, я часто сталкиваюсь с отсутствием общих систем оценки объектов. Во многих городах классность бизнес-центра определяется «на глаз», что существенно ограничивает инвестиционные возможности проекта. Именно поэтому работа сертификационной комиссии крайне важна. Создание единой российской классификации офисных объектов в том числе упростит поиск офисных площадей федеральным компаниям, которые активно представлены в регионах России», – комментирует эксперт Комитета по управлению и эксплуатации бизнес-центров, управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин.

Новых много, качественных мало
Сегодня спрос на офисные помещения в Самаре высок. Развитие рынка офисной недвижимости происходит главным образом за счет строительства и ввода в эксплуатацию новых бизнес-центров. «Действительно, офисных помещений в Самаре более чем достаточно, но мало по-настоящему качественных и недорогих предложений для арендаторов», – отмечает Андрей Большаков. На стоимость аренды офисов влияют конкретное расположение объекта, его внутреннее состояние (уровень отделки и оборудования офиса), номенклатура и уровень услуг, которые может получить арендатор (телефония, выход в Интернет, клининг, охрана и т.п.). Также на стоимости аренды сказываются расположение офиса в здании (откуда вход в помещение, куда выходят окна, этаж и т.д.), наличие отдельного входа, возможность парковки, площадь, высота потолков и ряд других факторов.

Первые итоги
Еще в 2009 году Гильдия управляющих и девелоперов разработала и приняла базовую классификацию офисных и бизнес-центров на территории России. Главная цель классификации ГУД – формирование единой, прозрачной системы объектов офисного назначения, которая позволила бы установить уровень арендных ставок соответственно объему и качеству предоставляемых услуг. Для проведения этой работы в каждом городе были созданы сертификационные комиссии, которые присваивают объекту классность, опираясь на профессиональную оценку экспертов и критерии классификации. Причем при работе в регионах в классификацию вносятся уточнения, основанные на особенностях конкретного регионального рынка. Важно, что классификация проводится бесплатно и имеет уведомительный характер. Представители бизнес-центра сами себе не могут присвоить классность, а те организации, которые хотят работать в соответствии с международными стандартами, заинтересованы, чтобы соответствующие сертификаты получить.
Программа реализуется поэтапно и включает в себя создание единой базы бизнес-центров, создание сертификационных комиссий и разработку технологии проведения классификации в крупнейших городах России, проверку соответствия заявленной классности бизнес-центров условиям, принятым в системе классификации ГУД, присвоение классности объектам и в итоге – систематизацию данных, составление общего реестра объектом офисной недвижимости.
«В настоящее время ГУД уже апробировала технологии оценки и наработала необходимый для квалифицированной работы опыт в части присвоения классности, – отмечает председатель Сертификационной комиссии ГУД, председатель Совета директоров ГК «БестЪ» Андрей Лушников. – Рынок продемонстрировал живой интерес к программе классификации, результатами активно пользуются специалисты».
В 2011 году в сертификации приняли участие 10 самарских бизнес-центров, восьми из которых была присвоена классность. Высшую оценку и класс «А» получили объекты «Бэл-Плаза», «Региональный деловой центр», «Скала Холл». Признаны соответствующими классу «В» такие бизнес-центры, как: «Деловой мир» и «Многофункциональный деловой центр». Класс «С» получили бизнес-парк «С 95», БЦ «Информатика» и ОЦ «Жигули». Сертификационная комиссия присваивает объектам класс сроком на два года. Классность будет подтверждаться сертификатом соответствия ГУД или фирменным знаком «Система классификации офисных центров ГУД. По словам Андрея Большакова, сертификация сегодня – это больше попытка владельцев офисов честно посмотреть на себя и на свои активы, как в зеркало, чем перспектива победить в конкуренции, в гонке за потребителем.