Что предпочтительнее – купить или арендовать офис

Дефицита нет
  Предложение на рынке офисной недвижимости Самары сейчас существенно превышает спрос. За последние несколько лет в Самаре построено и введено в эксплуатацию несколько крупных офисных и торгово-офисных центров, площади офисов в которых составляют десятки тысяч квадратных метров. Несмотря на это, потенциальному арендатору/покупателю бывает сложно найти качественное офисное помещение, отвечающее всем заявленным требованиям. По словам генерального директора ООО «Агентство недвижимости «5 звезд» Станислава Кочетова, зачастую офисные центры, позиционирующие себя на рынке как офисы класса А, на практике таковыми не являются. В частности, в большинстве из них недостаточно парковочных мест. Тем не менее, арендные ставки на такие объекты чаще всего завышены. В связи с этим многие офисные центры пустуют. А на рынке наблюдается дефицит качественных офисных площадей с ликвидными характеристиками. Что касается соотношения сделок по аренде и продаже офисов, то, безусловно, значительно преобладает аренда. Прежде всего потому, что аренда требует гораздо меньше единовременных финансовых вложений.
 «Если оценивать состояние рынка офисной недвижимости исходя из соотношения спроса и предложения, то предложения существенно превалируют. Об этом свидетельствует обилие размещенной рекламы от собственников недвижимости. Причем предлагаются помещения с широким спектром качественных характеристик. Наибольший спрос на аренду офисов. Это связано с тем, что сейчас можно легко подобрать офисное помещение, выгодное по стоимости и месторасположению, а также удобное как для своих сотрудников, так и потенциальных клиентов», – комментирует бизнес-брокер «Магазина Готового Бизнеса» ГК «Бизнес-Гарант» Александр Лаптев.
 
 Не каждому по карману
 Как правило, приобретают офисные помещения и даже целые здания компании с высоким уровнем дохода, которые в состоянии единовременно вложить значительные средства в покупку недвижимости. Они могут позволить себе изъять деньги из оборота или воспользоваться кредитом.
«Купить офисное помещение могут позволить себе компании, которые успешно работают в своем сегменте рынка и имеют постоянную и прогнозируемую прибыль. В этом случае отпадает потребность в аренде помещения, ведь лучше инвестировать денежные средства в собственную недвижимость, имея дополнительный актив в своей фирме. Правда, на поиск нужного и в то же время рентабельного в перспективе помещения уходит немало времени. К тому же один из важных плюсов собственного офисного помещения состоит в том, что это дает определенные гарантии и стабильность в сравнении с непредсказуемой позицией арендодателя. Не секрет, что любые долгосрочные соглашения всегда можно оспорить не в пользу арендатора», – поясняет Александр Лаптев.
 Покупка офиса оправдана, если объект обладает ликвидными характеристиками: имеет удачное расположение, все коммуникации, качественную отделку, место для парковки и при этом оптимально подходит для бизнеса покупателя. Приобретение объекта в собственность делает бизнес более стабильным, позволяя обосноваться в одном месте на длительное время и обустроить офис в соответствии со своими пожеланиями.
«Если офисное помещение обладает ликвидными характеристиками, имеет хороший срок окупаемости и заполнено стабильными арендаторами, его приобретение будет выгодным и обеспечит собственнику стабильный доход», – замечает Станислав Кочетов.
 «По выгодности вложения средств офисная недвижимость уступает только торговой, где всегда можно установить наиболее высокую стоимость при сдаче в аренду – тем более, если она имеет удачное месторасположение, – добавляет Александр Лаптев. – На сегодняшний день вложение средств в недвижимость пока остается наиболее выгодным и предсказуемым вложением. Если учитывать минимальные требования по месторасположению, офисное помещение всегда будет ликвидным».
 Сейчас сложно установить среднюю стоимость офисного помещения из-за разницы в месторасположении и качественных характеристиках. Стоимость офисов с хорошей отделкой в центральных районах города составляет 60 000-70 000 рублей за квадратный метр, но может достигать и 120 000 рублей. В остальных районах Самары в зависимости от состояния помещений стоимость квадратного метра варьируется в пределах 20 000-35 000 рублей.
 
Для молодых и мобильных
 Аренда офисного помещения является более гибким инструментом, позволяющим без серьезных потерь наращивать или снижать занимаемое офисное пространство, а при необходимости и менять место дислокации. Если бизнес постоянно модернизируется и расширяется, если дочерние подразделения выделяются в самостоятельные структуры, а само предприятие часто переоснащается в техническом отношении, то аренда выглядит наиболее предпочтительным вариантом.
 Преимуществ аренды офисного помещения, по мнению экспертов, достаточно.
 «Возможность быстро поменять географическое положение офиса, увеличить или уменьшить площадь, снять помещение на другом этаже и т.п. Отсутствие необходимости вкладывать крупные денежные средства в покупку офиса, тем более, что у небольшой, молодой компании может просто не быть такой возможности», – поясняет руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости АН «Визит» Елена Паснова.
 Кроме того, как отмечает Александр Лаптев, аренда дает возможность любой крупной или небольшой компании получить в распоряжение презентабельный офис с хорошим техническим оснащением, при минимальных затратах на его содержание. Это, безусловно, выгодно тем компаниям, которые только заходят или временно присутствуют в данном регионе.
 При всех вышеперечисленных преимуществах у аренды есть и свои недостатки. А именно – арендатор ограничен в принятии решений, касающихся проведения необходимых ремонтных работ. Договор аренды заключается на определенный срок и в случае нахождения более подходящей недвижимости расторгнуть его досрочно весьма проблематично. У арендатора нет возможности контролировать качество обслуживания здания и такие действия собственника как, например, размещение не удобной арендатору рекламы, и подбор соседей-арендаторов.
«Арендодатель вправе повысить арендную плату, принять решение о расторжении договора аренды или отказаться заключить договор на новый срок. Таким образом, арендуя помещение, вы остаетесь полностью зависимым от арендодателя», – заключает Станислав Кочетов.
Сейчас размер арендных ставок на офисы с хорошей отделкой и парковочной зоной составляет от 600 рублей в месяц за квадратный метр, менее ликвидные помещения сдаются за 300-400 рублей. В промзонах можно снять офисы и за 200 рублей за квадратный метр. Коммунальные платежи могут быть включены в арендную плату, либо отдельно компенсируются арендаторами.
 
Станислав КОЧЕТОВ,  генеральный директор ООО «Агентство недвижимости «5 звезд»:
 – Купить офис или арендовать его – чаще всего решение зависит от внутренней политики каждой отдельно взятой фирмы и, естественно, от ее финансовых возможностей. Кто-то готов к капитальным вложениям, а кто-то вынужден иметь еще одну издержку в виде арендной платы. Практика показывает, что офисная недвижимость является высокодоходным и ликвидным активом, который в случае необходимости можно продать или же получать стабильный, постоянно растущий доход.
 
Елена ПАСНОВА,  руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости АН «Визит»:
 – Сегодня вариант с арендой офиса является наиболее привлекательным для большинства компаний. Например, когда бизнес настолько мобильный, что трудно прогнозировать – понадобятся ли дополнительные рабочие места или же, наоборот, произойдет крупное сокращение. Или когда положение компании таково, что вложение средств в развитие собственного бизнеса на текущий момент намного выгоднее, чем вложение их в объект коммерческой недвижимости.
 
Александр ЛАПТЕВ,  бизнес-брокер «Магазина Готового Бизнеса» ГК «Бизнес-Гарант»:
 – Купить или арендовать офис? Ответ зависит от возможностей компании и особенностей ее бизнеса. Если проект рассчитан как минимум на 3-5 лет и имеется возможность приобрести помещение в собственность, то, конечно, лучше это сделать. С точки зрения вложения инвестиций средства, потраченные на покупку офисных площадей, не будут потеряны. И если вдруг компания примет решение завершить реализацию проекта, офис всегда можно выгодно продать.