Приоритеты ипотечных заемщиков продолжают смещаться в сегмент «первички»

Структура спроса
 Как показывает практика банков, сегодня заемщики берут кредиты в основном с целью улучшения жилищных условий, используя в качестве первоначального взноса личные сбережения, сертификаты госпрограмм или средства от продажи имеющегося жилья. При этом в подавляющем большинстве случаев предпочтение отдается рублевым продуктам. По словам управляющего Самарского головного отделения ОАО «Сбербанк России» Константина Долонина, за весь минувший год было выдано всего один-два жилищных кредита в иностранной валюте. Столь низкий спрос на них эксперт объясняет тем, что ежемесячные платежи напрямую зависят от курса валют. По данным главного экономиста УК «Финам Менеджмент» Александра Осина, за год доля валютных кредитов, как и курс рубля в последние кварталы, изменилась несущественно: произошло ее снижение с 4% до 3%.
 Средняя сумма ипотечного кредита в 2011 году, по разным оценкам, составляла 1–1,5 млн рублей. Региональный директор DeltaCredit в Самаре Карина Логачева отмечает незначительный рост средней суммы кредита, составившей к концу 2011 года 1163216 рублей, добавляя, что цены на жилье в Самаре к концу года изменились примерно на 5%. Начальник управления маркетинга ЗАО «ФИА-БАНК» Анна Волошина также говорит об увеличении в 2011 году средней суммы ипотечного кредита по сравнению с 2010 годом на 200 тысяч рублей – до 1 млн рублей. Что касается средних сроков кредитования, банкиры констатируют, что этот показатель сохранялся на прежнем уровне либо демонстрировал небольшой рост.
 Руководитель направления ипотечного кредитования ОАО «Первобанк» Юлия Лавриненко обращает внимание на то, что многие заемщики предпочитают ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, однако в 2010-2011 годах можно отметить тенденцию роста популярности программ с комбинированной ставкой, которая фиксируется на первые 5-7 лет кредитования, а по их истечении становится плавающей. Эксперт объясняет эту тенденцию тем, что все чаще заемщики предпочитают гасить кредиты досрочно, тем более что ипотечные программы ряда банков, в том числе Первобанка, не предусматривают ограничений и комиссий при досрочном погашении кредита. Карина Логачева также отмечает, что программы со смешанной процентной ставкой ориентированы больше на тех клиентов, которые планируют погасить кредит в ближайшие 5-7 лет, а в остальных случаях клиенты выбирают стабильность на более длительные сроки, поэтому программы с фиксированной процентной ставкой востребованы в гораздо большем объеме. К тому же на этом рынке есть банки, в числе которых Сбербанк, ФиаБанк, предлагающие сегодня ипотечные программы только с фиксированными процентными ставками.
 Говоря о форме погашения ипотечных кредитов, и.о. директора филиала «Самарский» ОТП Банка Илья Ковязин уточняет, что большинство банков реализуют ипотечные программы с использованием аннуитентного платежа: эта схема удобна для клиента, так как ежемесячная нагрузка распределяется равномерно на весь срок кредита. По словам Анны Волошиной, и основная масса заемщиков предпочитает аннуитетный платеж, хотя в ФиаБанке он является обязательным только при получении ипотечного кредита по стандартам АИЖК. На такой способ погашения кредита перешел и Сбербанк. Александр Осин считает, что этот вид расчета интересен обеим сторонам: банкам он дает возможность получения более высоких доходов по процентам, а клиентам обеспечивает удобство при расчетах.
 
 Хиты продаж
 По наблюдениям банкиров, заемщики проявляют большой интерес как к базовым ипотечным программам, так и к различным спецпредложениям, подразумевающим льготные условия по кредиту. Карина Логачева говорит, что все большее число заемщиков при подборе ипотеки стремятся воспользоваться преимуществами программ с большим первоначальным взносом и низкими процентными ставками, программ на покупку вторичного жилья на длительные сроки, кроме того, растет спрос на приобретение нового готового жилья.
 По словам Константина Долонина, в Поволжском банке Сбербанки России особой популярностью пользуются базовые программы: по итогам 2011 года, кредиты на приобретение готового жилья составляют около 55% от общего объема выданных жилищных кредитов, а на приобретение строящегося жилья (участие в долевом строительстве) – около 40%. При этом отдельное внимание эксперт обращает на кредиты, выданные на строительство и приобретение объектов недвижимости, строящихся или уже построенных с участием кредитных средств банка, – они были очень популярны в связи с наличием спецпредложений.
 В ФиаБанке в 2011 году наибольшим спросом на вторичном рынке жилья пользовалась ипотечная программа «Ипотека без депозита». Впрочем, она была востребована и на первичном рынке, так как распространяется также на еще не сданные в эксплуатацию объекты жилищного строительства, которые прошли аккредитацию в ЗАО «ФИА-БАНК».
 По данным Александра Осина, основной спрос на рынке сосредоточен в сегменте «дешевых» кредитов по программам господдержки, «зарплатным» проектам банков со ставками не выше 12% годовых.
 
 Ближайшие перспективы
 Константин Долонин прогнозирует, что в 2012 году произойдет выравнивание спроса населения на готовые объекты и объекты долевого строительства – в общем объеме выданных ипотечных кредитов они займут примерно по 50%, кроме того, ожидается активное использование потребительских кредитов для приобретения жилья.
 Юлия Лавриненко отмечает, что набирает обороты кредитование на первичном рынке жилья, растет число займов на приобретение и строительство индивидуальных жилых домов и коттеджей. При этом эксперт полагает, что основным трендом на ипотечном рынке в текущем году станет активное развитие кредитных программ социальной направленности: еще более широкое распространение получат специализированные займы, рассчитанные на молодые семьи, военнослужащих, госслужащих, обладателей сертификата на материнский капитал. Анна Волошина также считает, что спрос на ипотечные продукты будет поддерживаться тем, что продолжают использоваться социальные выплаты по программе «Молодой семье – доступное жилье» в рамках федеральной программы «Жилище» и по-прежнему активно применяется материнский капитал, а также тем, что планируется бесплатно предоставлять в собственность граждан, имеющих трех и более детей, земельные участки для индивидуального жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
 Также Юлия Лавриненко обращает внимание на то, что ценовая конкуренция между банками практически исчерпала себя: в 2012 году потребитель будет ориентироваться не столько на ставку, сколько на скорость и качество обслуживания в банке, а также удобство получения и сопровождения ипотечного кредита.
 
 Константин ДОЛОНИН,  управляющий Самарского головного отделения ОАО «Сбербанк России»:
 – Основная масса ипотечных кредитов выдается для приобретения жилья на вторичном рынке, однако налицо динамика увеличения спроса и на объекты первичного рынка – в прошлом году в Самаре выдано в два раза больше кредитов на участие в долевом строительстве, чем в 2010 году. Спрос на долевки напрямую зависит от надежности застройщика, сроков сдачи, цен на возводимые им объекты строительства, а также от наличия удобной программы кредитования, предлагаемой банком. Средняя сумма жилищного кредита по итогам 2011 года выросла по сравнению с предыдущим годом на 11%.
 
 Юлия ЛАВРИНЕНКО,  руководитель направления ипотечного кредитования ОАО «Первобанк»:
 – Наиболее востребованными остаются рублевые кредиты на покупку квартир на вторичном рынке жилья, при этом потребитель чаще выбирает только что построенные, но уже сданные в эксплуатацию объекты. В последнее время растет спрос на кредиты на приобретение таунхаусов и домов с земельными участками. Как правило, заемщики оформляют кредит на срок до 15 лет, но гасят его досрочно – за 5-7 лет. Средняя сумма ипотечного кредита в Самаре сохраняется в пределах 1,2-1,5 млн рублей, что связано не столько с ценами на рынке жилья, сколько с покупательской готовностью заемщика брать кредит именно на такую сумму.
 
 Карина ЛОГАЧЕВА,  региональный директор DeltaCredit в Самаре:
 – Согласно Индексу состояния ипотечного рынка DeltaCredit, в 2012 году прогнозируется объем выдачи ипотечных кредитов в размере 962000 млн рублей, что является максимальным значением за всю историю развития ипотеки в России. По сравнению с 2011 годом (713000 млн рублей) рост рынка составит 35%. Такой сценарий будет обеспечен при условии реализации базового прогноза Минэкономразвития на 2012 год. При возникновении или нарастании негативных тенденций в экономике прогноз по рынку может быть скорректирован до 730000 млн руб. Рост доли ипотеки на первичном рынке жилья составит 35% против 24% в 2011 году.
 
 Александр ОСИН,  главный экономист УК «Финам Менеджмент»:
 – Сейчас рост объема ипотечных кредитов составляет 40% при росте экономики на 20% в номинальном выражении. Кредитная политика банков приведет к сглаживанию такого тренда в ближайшие кварталы до 15-20% г/г. Рост ставок ограничен политикой квазигосударственных банков, сохраняющих свои ставки стабильными, и довольно сильной конкуренцией на рынке. Полагаю, что в 2012 году расширятся спрэды между ставками крупнейших и средних банков. Уровень ставок крупнейших банков, возможно, существенно не изменится. Средний уровень ставки по ипотечным займам составит около 9-13% годовых в зависимости от банка.