Комплексное освоение территорий имеет очевидные преимущества

Строительство новых жилых микрорайонов в рамках комплексного освоения территорий – доминирующая тенденция современного рынка недвижимости. По мнению большинства экспертов, в перспективе у проектов комплексного освоения территорий нет альтернативы и конкурентов. Главное, приступая к реализации подобных проектов, – выработать собственную грамотную стратегию развития.

Фото: Сергей КОКАРЕВ

На смену точечной застройке

По общему мнению участников рынка, комплексное освоение территорий (КОТ) – явление со всех сторон положительное. Оно стало актуальным и востребованным по вполне понятным и очевидным причинам: резервы «уплотнительной застройки» в Самаре практически исчерпаны.

«Преимущества такого рода проектов очевидны. Во-первых, возможность уйти от конфликтов с местными жителями, возникающих при точечной застройке. Во-вторых, такие масштабные проекты подразумевают не просто дом или пару многоквартирных домов, а создание нового, современного качественного жилья, встроенного в комфортную, продуманную, хорошо организованную среду обитания. В-третьих, развивается город и обновляется его жилищный фонд, инженерная и социальная инфраструктура. В-четвертых, при масштабном строительстве покупатель может купить себе квартиру по приемлемой цене (в Самаре до 30 тыс. рублей за квадратный метр, если дом еще не сдан, и чуть более 30 тыс. рублей – если введен в эксплуатацию). Срок реализации подобных мегапроектов от 3 до 12 лет», – убежден пресс-секретарь НП «СРО «Самарская гильдия строителей» Андрей Большаков.

«В Самаре пока только обозначаются тенденции к комплексному преобразованию внутригородских территорий. Это связано, прежде всего, с попыткой обуздать точечную застройку. Но многие согласованные и строящиеся «точки» еще долго будут «отбирать хлеб» у более затратных проектов комплексного освоения территорий», – полагает руководитель проекта «Самара-Центр» Эдуард Матушкин.

В настоящее время на территории Самарской области успешно реализуются несколько проектов по комплексной застройке: жилой район «Волгарь» ГК «Амонд», жилой район «Новая Самара» на 23 км Московского шоссе ГК «Финстрой», проект «Сокольи горы» строительной компании «Самара-базис», проект комплексной застройки на улице Ново-Вокзальной ГК «Новый Дон», микрорайон «Крутые Ключи» СК «Авиакор».

Возможности КОТ

Проекты комплексного освоения территории позволяют застройщику создать для жителей более качественную среду обитания. «Проекты КОТ потому и называются комплексными, что в них помимо жилых домов создается полностью самодостаточная среда для жизни человека. Чтобы человек, не выезжая за пределы квартала, мог решать максимум задач – отвести ребенка в детский сад, сходить в магазин, поставить машину на парковку, заняться спортом, отдохнуть на свежем воздухе и пр. В этом главное отличие комплексной застройки от просто масштабной, при которой вся земля делится на лоты, и каждый лот застраивается отдельным застройщиком, поэтому общих требований к инфраструктуре не существует», – отмечает эксперт гильдии управляющих и девелоперов, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.

Меньшая плотность застройки дает возможность более грамотно подходить к благоустройству прилегающей территории. Проекты комплексного освоения территории также снижают нагрузку на уже имеющуюся городскую инфраструктуру. Ведь при комплексной застройке строительство новых объектов социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники) является обязательным требованием к застройщику.

Так, при проектировании микрорайона «Крутые Ключи» разработчиками было предусмотрено не только строительство нового жилья, но и обеспечение жителей собственной развитой социальной инфраструктурой.

«На территории уже есть автомобильная парковка, детские и спортивные площадки, остановки общественного транспорта, магазины и парикмахерские, благоустроенные дворовые территории, широкополосные асфальтовые дороги. В конце 2011 года началось строительство первого из четырех детских садов, который будет введен в эксплуатацию к концу 2012 года. В планах дальнейшее развитие социальной инфраструктуры: строительство четыре детских садов на 350 мест каждый, общеобразовательной школы на 1400 мест, поликлиники, православного храма, открытие отделений Сбербанка РФ и Почты России, магазинов шаговой доступности, создание гаражного массива и рекреационные зоны», – сообщает коммерческий директор строительной корпорации «Авиакор» Ирина Шведова.

По словам председателя совета директоров ГК «Финстрой» Николая Конькова, в ходе реализации проекта «Новая Самара» к осваиваемой территории были подведены все инженерные коммуникации, которые позволят обеспечить газом, светом и водой 630 тысяч квадратных метров жилья. Сейчас совместно с партнерами из ОАО «Самаратрансгаз» заканчивается проектирование ледового дворца и готовится документация на строительство детского сада и школы. У застройщика есть предложение по организации сетевых детских садов на первых этажах уже сданных в эксплуатацию домов.

Помимо строительства объектов социальной и коммерческой инфраструктуры застройщики всерьез задумываются об организации общественных зон, о развитии транспортной инфраструктуры, о создании делового центра в рамках собственного проекта, о новых рабочих местах.

Препятствия в реализации

Главная проблема при комплексном строительстве состоит в том, что развитие социальной инфраструктуры идет гораздо медленнее, чем строительство и ввод жилья.

«Мы понимаем, что муниципалитет не имеет достаточно средств для быстрого обеспечения земельных участков внутриквартальными дорогами, инженерными сетями, поликлиниками, школами и детскими садами. Однако инвесторы, девелоперы, застройщики должны видеть и понимать, какая работа ведется в этом направлении уже сегодня», – считает Андрей Большаков.

Не менее важной проблемой в реализации проектов комплексного освоения территорий является отсутствие механизма компенсации муниципальными образованиями затрат, которые несут строительные компании при строительстве объектов социальной инфраструктуры в рамках комплексной застройки.

«Формирование механизма компенсации муниципальными образованиями затрат, которые несут строительные компании при строительстве объектов социальной инфраструктуры в рамках комплексной застройки, может способствовать снижению себестоимости строительства. Развитие современных городов-миллионников невозможно без комплексного масштабного подхода к проектированию и последующей застройке. Сегодня существуют объективные ограничения для реализации такого подхода. В соответствии с федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ застройщики не имеют права за счет дольщиков строить широкие городские дороги и проезды, детские сады, школы, парки, скверы, поликлиники. Строители лишены возможности планомерно и системно развивать необходимую социальную инфраструктуру.

Решение на региональном уровне – в создании механизма компенсации муниципальными образованиями затрат, которые несут строительные компании при строительстве объектов социальной инфраструктуры в рамках комплексной застройки. Муниципалитеты выкупают уже возведенные объекты, стимулируя строительные компании к привлечению кредитных ресурсов и реализации проектов комплексной застройки с развитой социальной инфраструктурой», – убеждена Ирина Шведова.

Эти проблемы являются общими для девелоперов во всех регионах. По словам Николая Гражданкина, основные сложности, с которыми сталкиваются девелоперы проектов комплексного освоения территорий, – это инженерная подготовка территории и строительство социальных объектов.

«Когда мы приступали к реализации проекта «Новый Оккервиль», на территории застройки не было инженерных сетей и необходимых коммунальных мощностей. Чтобы строительство стало возможным, мы прошли тяжелый путь: за два года с момента начала реализации проекта мы проложили 12 км дорог и 35 км инженерных сетей. Для всех коммуникаций мы получили технические условия и выполнили их. Данные сети обеспечивают жизнедеятельность всего квартала, а это 15 домов. Такой объем работ под силу только опытному и финансово обеспеченному и независимому застройщику», – заключает эксперт.

(ВРУБ)

Проекты комплексного освоения территории снижают нагрузку на уже имеющуюся городскую инфраструктуру и позволяют грамотно благоустраивать прилегающую территорию

Ирина ШВЕДОВА,

коммерческий директор строительной корпорации «Авиакор»:

– Очевидно, что будущее за строительством крупных микрорайонов с развитой социальной и экологической инфраструктурой. Только при таком подходе к строительству город и горожане могут получить предсказуемый по своему качеству и характеристикам комфорта результат. Кроме того, такой подход позволит снизить себестоимость строительства.

Николай ГРАЖДАНКИН,

эксперт гильдии управляющих и девеловеров, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

– При точечной застройке из-за нехватки земли нет возможности заниматься созданием качественной городской среды, ее благоустройством. Из-за плотности застройки дворовые территории преимущественно отводятся под парковки, в лучшем случае – под детские площадки. Точечная застройка только увеличивает нагрузку на уже существующую городскую среду, включающую в себя дороги, социальные объекты, рекреационные зоны. Решить эти проблемы возможно при комплексном освоение новых территорий.

Любовь АРИСТОВА,

председатель правления НП «СРО «Самарская гильдия строителей»:

– Одним из выходов по решению проблем КОТ (по развитию инженерных сетей и социальной инфраструктуры) является активное использование механизмов государственно-частного партнерства. Необходимо пересмотреть бюджетные взаимоотношения федерального, регионального и муниципального уровней, с тем чтобы определенная часть налогов оставалась в местных бюджетах именно на цели развития инфраструктуры для жилищного строительства.