Когда торговая и офисная составляющие удачно соседствуют друг с другом

Рынок торговой и офисной недвижимости Самары, по оценкам экспертов, постепенно преодолевает фазу стагнации. Постепенно сокращаются вакантные площади, прекратилось падение ставок аренды, возобновился интерес со стороны федеральных сетей и арендаторов к местному рынку. Выясним, какие объекты коммерческой недвижимости сегодня наиболее востребованы, а также каковы принципы их существования в условиях возрастающей конкуренции.

Фото: Сергей КОКАРЕВ

 Новые игроки

В последние годы наметилось некоторое перенасыщение самарского рынка торговыми площадями. Введен в эксплуатацию мегамолл «Мега», достраивается новая очередь ТРЦ «Аврора», началось строительство мегамолла на Южном шоссе, планируется строительство крупного ТОЦ на бывшей площадке 4 ГПЗ. В результате происходит отток покупателей у торговых объектов, введенных в эксплуатацию ранее. «С появлением на рынке новых игроков меньше стало посетителей и у МК «Московский» и молла «Парк Хаус», так как покупатели из области, заезжающие в город по трассе М5, не доезжают до центра города, им ближе всего «Мега», которая предлагает тот же пул арендаторов, что и остальные ТЦ. После того как будет построен ТЦ на Южном шоссе, следует ожидать оттока покупателей из ТРК «Космопорт», так как он в большей степени рассчитан на покупателей, приезжающих из области, которым будет гораздо удобнее посещать менее удаленный от них ТЦ на Южном шоссе», – предполагает заместитель начальника отдела аренды ТОЦ «Вертикаль» Анна Корниенко.

И если даже в крупнейших торговых центрах Самары сейчас можно увидеть пустующие секции, то небольшим ТЦ районного формата и вовсе не под силу конкурировать с «монстрами торгового сектора». Федеральные торговые сети уже давно переориентировались на молы и мегамоллы.

В условиях конкуренции

В сложившейся ситуации управляющим компаниям приходится искать альтернативные пути развития своих объектов. Одним вариантов является переориентация торгового центра в офисный. «Наиболее ярким примером тому служит ситуация с ТЦ «Фрегат». Долгое время он был весьма успешным торговым комплексом. Но после того, как реконструировали старое здание таксопарка и на карте торговых объектов города появился ТЦ «Русь на Волге», располагающий хорошим продуктовым супермаркетом и удобными подъездными путями, ситуация вокруг ТЦ «Фрегат» стала резко меняться. В результате «Фрегат» из торгового перепрофилировали в офисный центр. Хотя управляющая компания могла бы плавно сменить арендаторов, найти более интересного продуктового оператора либо предпринять какие-то другие действия, чтобы привлечь к себе покупателей, например, стать специализированным торговым центром - мебельным или строительным», – комментирует управляющий ТЦ «Апельсин» Павел Феклов.

По такому же пути пошли ТЦ «Невский» и ТЦ «Захар», которые вынуждены были часть своих торговых секций перестроить под офисные помещения. Офисные помещения присутствуют во многих ТЦ, но их пропорция везде разная, что позволяет в целом судить о формате объекта. «При условии правильного подбора операторов торговая и офисная составляющая удачно друг друга дополняют. Например, трехэтажный бизнес-центр, расположенный на ул. Авроры 150, - пример удачного совмещения торгового и офисного формата в одном здании. Первый этаж позволяет использовать его как торговую площадь, здесь размещен автосалон, а второй и третий этажи отведены под офисы банков. Между собой эти два направления соседствуют весьма успешно. Человек, выбирая автомобиль, может решить вопрос по кредитованию в офисе одного из семи банков, которые расположены на этом объекте», - поясняет генеральный директор компании «Индэст-Development» Михаил Ненашев.

Компромиссное решение

Объекты, в которых присутствуют несколько форматов площадей, называются комплексами смешанного назначения. Можно выделить два типа торгово-офисных центров: «бизнес-центр + торговая часть» и «торговый центр +», менее распространенный и более подходящий для старых реконструированных зданий, когда верхние этажи логичнее приспособить под офисы. «В полной мере назвать торгово-офисным центром на сегодняшний день можно ТОЦ «Вертикаль», который изначально строился как «бизнес-центр +» и по проекту предполагал наличие полноценного 27-этажного офисника класса «А» и трехэтажной торговой части с развлекательной площадкой и зонами общественного питания. А из реконструированных зданий - ТОЦ «Захар», - отмечает Анна Корниенко.

Специфика формата

Логика создания торгово-офисного центра проста: если площадка подходит для создания как торговых, так и офисных площадей, то почему бы их не совместить? При освоении площадок центрального делового района города наиболее целесообразно совмещать торговую и офисную составляющую. Офисы в составе ТЦ удобно использовать сетевым ритейлерам для размещения местного персонала. Наиболее логична эта схема при реконструкции зданий, имеющих больше уровней, чем необходимо для торгового центра: торговые помещения нерентабельны выше четвертого-пятого уровней, поэтому их выделяют под офисы.

При этом у многофункциональных комплексов, работающих в формате ТОЦ, есть свои преимущества и недостатки. «У офисных центров существует естественная потребность в инфраструктуре: создание предприятий общественного питания, банковских точек, а также создание некоторого числа торговых предприятий, ориентированных на персонал арендаторов офисных площадей. Рост конкуренции среди качественных офисных комплексов предполагает предоставление более широкого круга дополнительных услуг - как в сфере розничной торговли и общественного питания, так и в сфере досуга и деловых услуг, ритейлеры в составе ТОЦ, в свою очередь, могут рассчитывать на дополнительный поток покупателей, - поясняет Анна Корниенко. - Если офисные площади создаются в «проходном» месте, то возможно максимально использовать это преимущество. Ставки торговых площадей значительно более высокие, чем для арендаторов офисов. Таким образом, более высокие арендные ставки на торговые помещения компенсируют потерю доходов от значительно более низких ставок на офисы, то есть предполагается своеобразная диверсификация рисков: рост на одном из сегментов рынка при коррекции роста на другом может стабилизировать стоимость объекта в целом».

Кроме того, по словам эксперта, серьезным фактором для торговых операторов может стать сравнительно низкая конкурентоспособность ряда торговых комплексов в составе существующих торгово-офисных центров: ТЦ с качественной концепцией и хорошим набором арендаторов может предложить ритейлерам более высокие продажи на единицу площади, исключая те случаи, когда основные выгоды проистекают от соседства с офисными площадями. Торгово-офисный комплекс требует на 10-15% больше инвестиций, сроки окупаемости при этом сравнимы со сроками для офисных проектов - 4-7 лет.

СПРАВКА

Причин снижения посещаемости торгового центра несколько. Во-первых, неудачное размещение: зачем ехать на другой конец города за тем, что можно купить в любом ТЦ ближе, ведь пул арендаторов примерно одинаковый во всех ТЦ. Во-вторых, отсутствие средств у населения. В кризисный период востребованными всегда остаются продуктовые сети и магазины, предлагающие товары первой необходимости. В-третьих, отсутствие «изюминки», чего-то интересного, отличающего один центр от другого.

При создании торгово-офисного центра дополнительные требования возникают к проектированию и концепции. Полноценный торговый комплекс требует серьезных затрат на большую парковку, кроме того, необходимо обеспечить и арендаторам офисов удобный, желательно отдельный подъезд к зданию. При соблюдении всех норм по парковке затраты на нее могут стать большой нагрузкой на инвестора. Определенную проблему составляет разделение потоков таким образом, чтобы торговая составляющая не мешала работе офисной, в то время как ряду торговых арендаторов могут понадобиться зоны доставки, отдельные подъезды. В управлении объектом большие сложности связаны с торговыми площадями.

Михаил НЕНАШЕВ, генеральный директор компании «Индэст-Development»:

- На практике достаточно часто встречаются примеры перевода торговых центров в офисные. К смене направления деятельности прибегают в случае, когда перспективы торгового направления в одном конкретном центре уже не могут приносить той доходности, на которую рассчитывает собственник, соответственно наступает время для процесса реконцепции проекта. Если помещение позволяет использовать его как офисное, то делается соответствующая перепланировка и ремонт.

Анна КОРНИЕНКО, заместитель начальника отдела аренды ТОЦ «Вертикаль»:

- В современных условиях, возможно, более эффективно вложить средства в современный торгово-развлекательный центр, грамотно сориентированный на определенную аудиторию, или офисное здание. С другой стороны, инициатива ряда игроков рынка скована наличием определенного участка. В этом случае дешевле построить комплекс разнофункциональных зданий или корпусов, но с единой инфраструктурой и инженерным оснащением, до чего, однако, Самара пока еще «не доросла».