Сегодня доля кредитов на загородное жилье в ипотечных портфелях банков невелика. И несмотря на положительную динамику объема выдаваемых займов, существенной активизации этого сегмента эксперты в ближайшее время не ожидают.

Фото: Сергей КОКАРЕВ

Спектр предложений

На самарском рынке достаточно широко представлены ипотечные программы, предполагающие покупку загородной недвижимости. В их числе программы ВТБ-24 «Загородный дом» и «Построй свою мечту». Первая из них дает возможность взять кредит для покупки индивидуального жилого дома с земельным участком на вторичном рынке. Сумма кредита составляет от 150 тыс. рублей, срок – от 5 до 50 лет, переменные и комбинированные ставки – от 8,9 % годовых в рублях, фиксированные ставки – от 9,9% годовых в рублях. Программа «Построй свою мечту» позволяет получить ипотечный кредит для строительства индивидуального жилого дома или финансирования покупки объекта массовой коттеджной застройки – под залог имеющейся в собственности заемщика или членов его семьи квартиры. Минимальная сумма – 150000 рублей, срок – от 5 до 20 лет, фиксированные ставки – от 13,45%, переменные ставки – от 12,45%.

Ипотечные программы Первобанка рассчитаны на приобретение квартир, таунхаусов и домов с земельными участками не только в черте города, но и на всей территории регионов присутствия банка: сроки кредитов на загородные дома составляют до 15 лет, первоначальный взнос – от 10% стоимости приобретаемого объекта.

Банк «Солидарность» предлагает кредит на покупку уже построенного кирпичного жилого дома или коттеджа с земельным участком – как в черте города, так и за его пределами. Минимальный первоначальный взнос составляет 30% от рыночной стоимости объекта ипотеки, минимальная ставка – от 10% годовых, срок – до 20 лет.

В ОТП Банке условия кредита для покупки загородной недвижимости такие же, как по любому ипотечному кредиту: минимальная ставка в рублях – 13,5% годовых, максимальный срок – до 30 лет.

Мираф-Банк осуществляет кредитование загородной недвижимости в радиусе до 50 км от города и при условии, что предмет залога находится в многоквартирном жилом доме – условия кредитования такой недвижимости не отличаются от кредита на покупку квартиры в городе.

В Райффайзенбанке можно взять кредит на приобретение загородной недвижимости в рамках программы «Покупка коттеджа/квартиры на первичном/вторичном рынке недвижимости под залог квартиры, находящейся в собственности заемщика». Срок кредита составляет от года до 25 лет, первоначальный взнос – от 15%, процентная ставка – от 12,5%.

В РОСГОССТРАХ БАНКЕ кредитование загородной недвижимости возможно только в рамках нецелевой программы под залог существующей недвижимости: весной этого года ставки для рыночных клиентов снижены с 18-21% до 16,5% в рублях и с 14-17% до 13,5% в долларах/евро, срок кредитования увеличен до 10 лет, а максимальная сумма кредита – до 10 млн рублей для Москвы, до 5 млн рублей – для регионов.

Банк «УРАЛСИБ» в последнее время также улучшал условия действующих программ кредитования для приобретения индивидуальных жилых домов и квартир в таунхаусах. В частности, минимальный первоначальный взнос по ним был снижен с 20% до 10%. Процентные ставки в зависимости от первоначального взноса и срока кредитования составляют сегодня 12-14,5% годовых. В ближайшее время банк планирует модернизацию продукта «Потребительский кредит под залог недвижимого имущества», что позволит расширить возможности кредитования для самостоятельного строительства индивидуального жилого дома и для приобретения такого дома на стадии незавершенного строительства.

Как отмечает главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин, в залог по таким кредитам принимается жилая и нежилая недвижимость, за исключением ветхого, по оценкам банков, жилья, а ставки по рынку составляют около 10-15% годовых и могут двигаться вслед за инфляцией, снизившись в середине года в пределах 1-2% и затем, по мере роста инфляции в конце 2012 или 2013 годов, вновь возобновить повышение к текущим уровням. По наблюдениям директора самарского филиала ФГ БКС Валентины Платоновой, в прошлом году ипотечные программы кредитования загородной недвижимости по уровню доступности практически вышли на докризисный уровень – либерализацию сегмента эксперт во многом связывает с бурным ростом строительства загородной недвижимости, обусловленным повышенным спросом на этот вид жилья.

Пологая динамика

По свидетельству участников рынка, сегодня доля кредитов на приобретение загородной недвижимости в ипотечных портфелях банков незначительна, но постепенно растет. К примеру, в портфеле Райффайзенбанка на них приходится не более 5%, в ВТБ-24 – около 3%. Александр Осин отмечает, что такие кредиты составляют около 2% от объема банковских активов в РФ, и приводит данные АИЖК, согласно которым в 2011 году было выдано 520805 кредитов на сумму 713 млрд рублей, что в 1,7 раза превышает аналогичный показатель 2010 года в количественном выражении и в 1,9 раза – в денежном выражении. Валентина Платонова говорит о другой динамике: если в 2010 году не более 10-15% сделок на первичном рынке загородной недвижимости проходило с использованием ипотеки, то по итогам 2011 года этот показатель составлял 25-30%.

Директор Самарского филиала ЗАО «Райффайзенбанк» Александр Васюхин обращает внимание на то, что в настоящее время стоимость загородного дома практически соизмерима с покупкой городской квартиры – не удивительно, что объем ипотечных сделок по покупке загородной недвижимости растет. При этом если ранее заемщики выбирали коттеджи эконом-класса, то сейчас больше внимания уделяется элитной загородной недвижимости, добавляет эксперт. По наблюдениям начальника Управления кредитования физических лиц ОАО «КБ «Солидарность» Оксаны Ивановой, у заемщиков вызывают интерес объекты недвижимости, расположенные в 10-40 километрах от города, – чтобы дорога от работы до дома занимала не более полутора часов. По словам заместителя управляющего филиалом ОАО «УРАЛСИБ» в Самаре Игоря Штейнбока, спрос на кредитование загородной недвижимости растет в том числе за счет улучшения условий представленных на рынке программ. Другие участники рынка также отмечают тенденцию увеличения интереса к кредитованию домов с земельными участками, но подчеркивают, что это далеко не самый востребованный среди заемщиков продукт.

По прогнозам Валентины Платоновой, в ближайшие два-три года спрос на загородную недвижимость продолжит расти, но о дальнейшей либерализации ипотечных программ этого направления говорить пока не приходится: в течение 2011 года банки неоднократно снижали ставки по загородной ипотеке, но в 2012 году вновь подняли их на 0,5-1%.

Перспективы развития

По мнению Александра Васюхина, сегмент ипотечного кредитования покупки загородной недвижимости только выходит на стадию активного развития, при этом банки достаточно настороженно подходят к кредитованию таких объектов из-за их относительно низкой ликвидности и сложностей при оценке. Руководитель дополнительного офиса «Самарский» ЗАО «КБ «Мираф-Банк» Юрий Кофанов говорит о том, что в целом по России наблюдается рост застройки пригородных районов крупных городов коттеджными поселками, и кредитование подобных объектов может стать вполне перспективным, так как создаются целые районы с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, а значит, и высокой ликвидностью жилых объектов.

Также участники рынка констатируют, что в последнее время банки все чаще выступают партнерами девелоперов, специализирующихся на строительстве загородной недвижимости. При этом и.о. директора филиала «Самарский» ОТП Банка Илья Ковязин уточняет, что банки предпочитают сотрудничество с надежными компаниями-застройщиками, а их количество пока достаточно ограниченно: на рынке загородной недвижимости оперируют в основном относительно некрупные компании-застройщики.

По мнению регионального директора DeltaCredit в Самаре Карины Логачевой, в первую очередь перспектива развития этого сегмента кредитования будет зависеть от ценообразования. Управляющий филиалом ВТБ-24 в Самаре Галина Червякова в числе факторов, способных оживить сегмент кредитования коттеджных поселков, называет увеличение спроса на такие объекты недвижимости со стороны населения и активную работу над развитием инфраструктуры загородных домов.

При сохранении нынешних тенденций Валентина Платонова прогнозирует рост этого сегмента рынка на 8-15% ежегодно – если же начнет реализовываться кризисный сценарий, кредитов на покупку загородной недвижимости будет выдаваться намного меньше, так как этот вид кредитования для банков более рискован, нежели традиционная «городская» ипотека.

Лариса ШПИТОНЦЕВА, директор департамента розничного бизнеса ОАО «Первобанк»:

– В последнее время наблюдается устойчивая тенденция роста популярности загородной недвижимости. Наибольшим спросом пользуются дома и таунхаусы в рамках организованных коттеджных поселков, в которых создана вся необходимая для жизни инфраструктура и откуда можно легко и быстро добраться до города. Перспективы развития ипотеки на приобретение загородной недвижимости в первую очередь зависят от того, как строительные компании будут реализовывать проекты комплексной застройки коттеджных поселков и таунхаусов.

Вилен ЛИ, директор департамента продаж и продуктов РОСГОССТРАХ БАНКА:

– Доля кредитов на загородное жилье невелика и составляет не более 10-15% от общей потребности в приобретении недвижимости. За последний год наблюдается рост активности совершаемых на рынке загородной недвижимости сделок. Если смотреть на темпы продаж в зависимости от типа застройки, чуть выше темпы продаж готовых домов, нежели участков. Несмотря на рост количества поселков эконом-класса, можно говорить и о возвращении интереса девелоперов и покупателей к высокобюджетным проектам.