Новые стандарты качества

«Зеленый офис» – это не просто рабочее пространство, в декоре которого использовано много зелени, это целая философия разумного управления помещением, направленная на максимальное снижение негативного воздействия на окружающую среду через рациональное использование и экономию как ресурсов планеты, так и финансовых ресурсов самой компании. «Формирование потребностей рынка недвижимости и удовлетворение спроса на них идет эволюционным путем. Мы уже построили немало зданий коммерческого назначения. И в настоящее время идет «социализация» - деление офисных зданий по классам. Эко-офис – это высшая стадия развития коммерческого рынка недвижимости», – считает пресс-секретарь НП «СРО «Самарская гильдия строителей» Андрей Большаков.

Выгоды «зеленого офиса» очевидны: существенно снижается потребление электроэнергии, воды, тепла, расходных материалов и ресурсов, необходимых для их производства

За последние десятилетия практика строительства и эксплуатации зданий, целью которой является снижение уровня потребления энергетических и материальных ресурсов при одновременном сохранении или повышении качества зданий и комфорта их внутренней среды, становится все более популярной и актуальной. «Энергоэффективность и экологичность сегодня - необходимое и перспективное направление развития современного девелопмента, – говорит директор форума PROEstate Павел Гончаров. – Мировое сообщество и бизнес уже давно и активно занимаются решением проблем экологичности зданий. Однако в России экодевелопмент находится на стадии зарождения. И для его активного внедрения необходимо развитие законодательной базы, нормативов, стандартов».

По мнению экспертов, в настоящее время многие арендаторы принимают решение самостоятельно оборудовать свой офис в соответствии со стандартами экологичности и энергоэффективности. Однако соответствующая оценка на российском рынке широко не распространена, да и сам процесс строительства сопряжен с рядом трудностей. По словам эксперта Гильдии управляющих и девелоперов, директора по развитию бизнеса ASTERA Людмилы Рева, экодевелопмент требует более тщательного изучения участка строительства, проведения всевозможных экспертиз и заключений, на которые требуются дополнительные финансовые затраты, выбора экологически чистых материалов и т.д. Однако создать в черте города чистую территорию, отвечающую стандартам экодевелопмента, непросто. В то время как для коммерческой недвижимости фактор локации имеет принципиальное значение, поэтому в черте города целесообразно развивать точечные экопроекты коммерческого назначения.

Затраты или инвестиции

Примерно 70 крупных и средних компаний (в основном пока это русские офисы иностранных фирм) в той или иной степени внедряют принципы зеленого офиса на своих площадях.

Экологические выгоды «зеленого офиса» очевидны: существенно снижается потребление электроэнергии, воды, тепла, расходных материалов, а соответственно и ресурсов, необходимых для их производства. Как бы ни была важна забота о природе, для бизнеса всегда на первом месте будет экономическая целесообразность. Именно финансовой выгодой и привлекает многие организации идея создания «зеленого офиса». Оценить все преимущества рационального экологического управления уже успели такие солидные организации, как Intel, Schneider Electric, Johnson Controls, Google, «Гринпис-Россия», КАМАЗ.

«Реализация проекта в соответствии с канонами экодевелопмента увеличивает себестоимость строительства в среднем на 10%, при этом операционные расходы снижаются на 8-10%, а уровень арендных ставок и заполняемости площадей увеличивается в среднем на 3-5%», – приводит данные статистики Людмила Рева. Благодаря применению ресурсосберегающих технологий в московском офисе «Гринпис-Россия» организации удалось сократить административные расходы по его содержанию на 12%. Ежемесячная экономия на содержании офиса площадью 330 кв. м составляет около 6 тыс. руб. (примерно 200 руб. на сотрудника). В общей сложности получается около 70 тыс. руб. в год. Безусловно, выстроить в офисе интеллектуальную систему энергосбережения требует определенных затрат - от 50 до 500 тыс. руб., но это все окупается за один-три года. Всего одна энергосберегающая лампа экономит ежегодно около 200 руб.на оплате электричества. Таким образом, возможно достичь экономии в 30% на электроэнергии и до 40% воды.

По словам Андрея Большакова, в последние годы в нашей стране стали внедрять энергетические паспорта. Сегодня он является обязательным элементом проектной документации любого здания. В этом документе приводятся сведения о показателе и о достигнутом классе энергоэффективности здания. Распространяется это инновация и на офисные здания, а не только на жилые или складские. Цель - снизить энергопотребление. Например, энергоэффективность сегодня повышается за счет внедрения ламп или офисного оборудования с меньшим расходом электричества, а также с помощью технологий, которые позволяют уменьшить потери тепла через стены и окна. Уже сегодня можно приобрести стеклопакеты в оконных рамах с низкой эмиссией тепла в окружающее пространство. Или теплоизоляторы нового поколения для стен зданий, тепловые пушки для установки во входные зоны, регуляторы тепловой энергии на радиаторы и так далее. Мы видим существенные подвижки и в стремлении экономить воду: в офисных помещениях устанавливают не только счетчики, но и экономящую воду сантехнику. «Но в большей степени это вызвано экономическими причинами, а не тотальным стремлением соотечественников работать в экопространстве или заботится о природе», – считает эксперт.

Перспективы развития

По мнению экспертов, в Европе тенденция роста интереса к проектам экодевелопмента связана с тем, что рынок достиг уровня насыщения качественными объектами недвижимости и для успешности проекта важной характеристикой становится его уникальность. В сегменте офисной недвижимости такой уникальностью сегодня является следование принципам грин-девелопмента. В России качественные объекты недвижимости как таковые пока являются дефицитом, поэтому для успеха достаточно соответствия заявленному классу, а за дополнительные качественные характеристики арендаторы и покупатели платить не готовы.

Тем не менее, интерес к вопросам «зеленого» строительства растет и на российском рынке. В этом году на площадке VI Международного инвестиционного форума по недвижимости PROEstate подвели итоги конкурса Green Awards – первого всероссийского конкурса по экологическому девелопменту и энергоэффективности. На конкурс было представлено 28 проектов из Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Калининградской области, Сочи, Воронежской и Тверской областей.

Одну из проблем, приостанавливающих развитие экопроектов, эксперты видят в отсутствии информации. «Сегодня у общества нет возможности получить качественную информацию об экологичности тех или иных девелоперских проектов. Кроме того, у самих девелоперов нет понимания того, каким образом можно внедрять в существующие нормативные документы параметры, способствующие повышению экологичности застройки», – считает Павел Гончаров.

Увеличить количество объектов, соответствующих стандартам экодевелопмента, можно, если девелоперы будут строить объекты под нужды конечного пользователя, например, целое здание под офис одной компании (формат built-to-suit). «Но строить масштабные девелоперские объекты с соблюдением «зеленых» стандартов на данном этапе развития рынка никто не будет – слишком туманны перспективы спроса и, соответственно, возврата вложенных инвестиций», – убеждена Людмила Рева.

Людмила РЕВА,

эксперт ГУД, директор по развитию бизнеса ASTERA:

– В Европе экологичность и экономичность – связанные понятия, но в России все, что изготовлено из экологически чистых материалов, стоит в несколько раз дороже, чем то, что изготовлено из «обычных» материалов. И пока в России ключевая задача девелопера – построить дешево, продать дорого, говорить о широком распространении экодевелопмента не приходится.

Сергей ЦЫЦИН,

председатель комитета по архитектуре и градостроительству ГУД:

– Использование принципов «зеленого» офиса позволяет добиться планировок, сочетающих эффективное использование пространства и ресурсов, и обеспечить экономное потребление энергии. При отделке «зеленого» офиса должны быть использованы современные и экологически безопасные строительные материалы, установлены датчики CO2, новейшее энерго- и водосберегающее оборудование.

Андрей БОЛЬШАКОВ,

пресс-секретарь НП «СРО «Самарская гильдия строителей»:

– Сегодня экологичность становится интересным маркетинговым инструментом. Спрос на подобные объекты и офисы будет прежде всего со стороны представителей транснациональных компаний, чьи сотрудники по служебной необходимости должны будут работать в Самаре. А корпоративные стандарты зарубежных арендаторов могут сформировать спрос на экологию в снимаемом или приобретаемом в собственность помещении.