Малая часть

«По общим данным, в Самаре насчитывается около 30 качественных бизнес-центров. Но это лишь совсем небольшая часть рынка, всего 500 тыс. кв. м, то есть в относительных величинах не более 15% всего офисного рынка Самары. Помимо них, на рынке много старых или административных зданий, отдельная часть рынка – это офисные особняки, ну и подавляющее большинство – это «встройка», точное количество которой не знает даже Росреестр, поскольку никто этот сегмент площадей отдельно никогда не считал. Но по приблизительным подсчетам, в Самаре недвижимости на первых этажах жилых домов около 1 млн кв. м, треть которых приходится на торговлю и две трети – на офисы», – характеризует общую ситуацию на рынке офисных площадей Самары замдиректора «Поволжского Центра Развития» Оксана Федулова. В целом по Самаре из высококлассных объектов преобладают объекты класса «С», чуть больше объектов класса «Б» и совсем мало класса «А». Эксперты считают, что эта структура полностью соответствует потребностям рынка: спрос на дорогие объекты не особенно высок, поскольку не так много компаний, способных позволить себе размещение в высококлассных бизнес-центрах.

Управляющие компании офисных центров во многом готовы идти на уступки, но только в тех случаях, если договор аренды выгоден или заключается на долгий срок

По словам Оксаны Федуловой, конкуренция на рынке офисных площадей присутствует в основном среди объектов невысокого качества, относящихся к классу «С», которых в городе достаточно много. Что касается объектов более высокого уровня - класса «В» и «А», то конкуренция здесь весьма условная по причине, что объектов высокого уровня в Самаре не так много и динамика арендных ставок и уровень вакантных площадей показывают, что эти площади достаточно востребованы, поэтому как таковой конкуренции не возникает. Скорее, даже наоборот, управляющие ОЦ выручают друг друга: в том случае, если у них нет возможности разместить какого-то арендатора на нужной площади, они стараются «перекинуть» его в другой офисный центр.

Весомые преимущества

Сейчас собственники и представители управляющих компаний отмечают возрастающие требования к качеству арендуемых помещений. При этом, как отмечают эксперты, приоритеты в плане выбора объектов за последние годы несколько изменились. На первое место выходит техническая инфраструктура бизнес-центра. Как отмечает Оксана Федулова, сегодня самой важной качественной характеристикой любого офисного объекта является его инженерная инфраструктура. Наличие систем вентиляции, кондиционирования, IT-коммуникаций – то есть всего того, что связано с комфортным уровнем работы и пребыванием сотрудников на рабочем месте. Не теряет актуальности такой критерий офисного центра, как вместительная парковка.

По словам руководителя инвестиционно-аналитического отдела УК «Диалог» Надежды Калугиной, современных арендаторов волнуют проблемы и противопожарной безопасности. Если раньше на такие аспекты большинство арендаторов вообще не обращали внимания, то сейчас люди акцентируют внимание на том, чтобы в офисе были запасные выходы, имелись планы эвакуации, огнетушители. Много вопросов возникает по качеству и объему предоставляемых коммуникационных услуг (количеству телефонных номеров, объему интернет-трафика), а также различных дополнительных опций (например, наличие стоянки для автомобилей и не менее важный вопрос охраны). Надежда Калугина рассказывает, что, как правило, люди приходят и формулируют тот набор критериев для офисного помещения, который им необходим. И в основном УК под них подстраиваются, стремятся создать все условия, чтобы они оказались в числе арендаторов.

Эксперты обращают внимание на еще одну тенденцию на рынке офисных помещений: при выборе ОЦ расположение его в центральной части города становится менее важным, главное – чтобы до него было удобно добираться. «Бизнес ищет наиболее эффективные и оптимальные именно для своей отраслевой специфики места размещения и все чаще отдает предпочтение офисным объектам с высокой транспортной доступностью», – поясняет генеральный директор компании «Мегастрой XXI век» Игорь Строкин.

Программа лояльности

По мнению участников рынка, в определенной степени ротация на рынке офисных площадей - вполне нормальное и закономерное явление. «Небольшой резерв для маневренности, около 5% от общего объема полезных площадей, вполне допустим и даже приветствуется, чтобы одни арендаторы приезжали, другие уезжали, – комментирует Оксана Федулова. – Другое дело, когда ротация приобретает массовый характер. Такое явление свойственно в основном старым административным зданиям класса «С» и ниже, где основными арендаторами являются мелкие фирмы и компании, которые занимают небольшие площади и чаще, чем крупные арендаторы, переезжают, закрываются либо банкротятся. В высококлассных объектах ротация гораздо ниже, потому что там заключаются более долгосрочные договоры аренды. Как правило, такие объекты сдаются в черновой отделке и арендатор под себя делает ремонт офисного помещения и «приживается» там надолго. Со своей стороны, управляющая компания офисного центра прилагает максимум усилий, чтобы в стенах офисного центра арендатору было хорошо и уютно работать».

Управляющие компании офисных центров во многом готовы идти на уступки, но только в тех случаях, если договор аренды выгоден или заключается на долгий срок. «Со стороны арендаторов порой поступают и весьма специфические требования. Например, если арендатору требуется отдельное помещение с бронированной дверью для хранения архива, то этому мы не препятствуем. Стоимость дополнительных работ в таких случаях либо полностью ложится на арендатора, либо оплачивается совместно арендатором и собственником, и, как вариант, необходимые улучшения производятся в счет арендной платы. Решающим фактором в вопросе, пойдет ли арендодатель на уступки, является срок аренды. Если договор аренды долгосрочный, то можно идти на уступки. Долгосрочным считается договор аренды, заключенный на год и более», – поясняет Надежда Калугина.

Арендодатель готов идти на уступки в случае выгодного предложения. Например, крупному арендатору, занимающему площадь 1000 кв.м, можно снизить арендную плату, но нужно учитывать, что этот же арендатор за низкую плату забирает и места общего пользования, чего нельзя добиться, сдавая площадь в мелкую нарезку.

Андрей ЛУШНИКОВ,

председатель Сертификационной комиссии по классификации бизнес-центров ГУД, председатель совета директоров ГК «БeстЪ»:

– Приоритетное место при выборе офисного помещения сейчас занимает группа критериев, относящаяся непосредственно к самому объекту. При отсутствии таких инженерных характеристик здания, как, например, наличие единой системы вентиляции и кондиционирования, лифты, телекоммуникации и системы бесперебойного электроснабжения, говорить от конкурентоспособности объекта на сегодняшний день не приходится.

Оксана ФЕДУЛОВА,

заместитель директора «Поволжского Центра Развития»:

– Конкуренция на рынке офисных площадей присутствует в основном между объектами со схожими качественными характеристиками. Но поскольку на рынке нет совершенно одинаковых объектов, «свой» сегодня может найти каждый бизнес-центр.

СПРАВКА

По данным экспертов рынка недвижимости, за третий квартал 2012 г. в сегменте крупноформатной офисной недвижимости в Самаре не было введено ни одного нового офисного центра. При этом на финальной стадии строительства и на стадии заполнения в областной столице сегодня находятся семь новых бизнес-центров, которые планируются к вводу в 2012-2013 годах. В совокупности их площадь составляет около 100 тыс. кв. м.